Những thách thức của thị trường bất động sản được dự báo năm 2023
Ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.
Trải qua một năm nhiều biến cố thị trường bất động sản 2022 đã khép lại với cả nốt thăng và nốt trầm. Thị trường bất động sản năm 2023 được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức đang hiện hữu.
Các chuyên gia cũng nhận định, trong bối cảnh thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở hướng tới người mua thực sẽ dẫn dắt thị trường 2023. Đó là nhà đất thổ cư giá hợp lý và các căn hộ giá bình dân hoặc tầm trung. Trong đó, các dự án nhà ở xã hội với giá 1-2 tỷ đồng/1 căn đang đặc biệt được mong chờ và dự báo sẽ tạo thành cú hích cho thị trường chung.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, trong khoảng quý I năm nay, một số dự án phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ được kích hoạt trở lại. Sang quý II, quý III/2023, thị trường sẽ có những giao dịch thực.
Ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.
Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) mới đây đưa ra đánh giá, phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là loại hình tiềm năng trong năm 2023 bởi nhu cầu rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp các chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.
Bất động sản (BĐS) công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra, nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.
BĐS thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (Hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho chủ đầu tư.
Theo nhóm nghiên cứu FERI, các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.
Bên cạnh đó, BĐS hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.
Về đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng Nhiều chuyên gia về thị trường BĐS cho rằng, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính, vốn, lệch pha cung cầu, khan hiếm nguồn cung… sẽ “đeo bám” thị trường trong năm 2023, giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Nhiều chuyên gia về thị trường BĐS cho rằng, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính, vốn, lệch pha cung cầu, khan hiếm nguồn cung… sẽ “đeo bám” thị trường trong năm 2023.
Năm 2023, dự báo tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường BĐS tiếp tục đóng vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát… Đây sẽ là trọng tâm chính trong các cơ chế chính sách nhằm phục hồi và tăng trưởng kinh tế.
Chuyên gia nghiên cứu, tư vấn BĐS, TS. Sử Ngọc Khương dự đoán: “Năm 2023 thị trường BĐS sẽ chuyển biến khá thận trọng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền. Còn BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng”.
TS. Khương cho biết thêm: “Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”.
PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định: “Năm 2023, thị trường BĐS sang trang mới khi nhiều Luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai; trong đó, rất quan trọng là Luật Đất đai sửa đổi”.
Các chuyên gia đồng dự báo, năm 2023, giá BĐS có thể còn giảm sâu. GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, dù mức giá đã được doanh nghiệp chiết khấu tới 50% nhưng người dân phải chưa đủ sức mua. Theo ông Võ, giá BĐS sẽ còn hạ. Trong vòng 1-2 năm tới, giá đất cũng sẽ hạ. Thế nên, người mua bình tĩnh, không nên sốt ruột trước mức giá giảm như hiện tại bởi thời gian tới, giá BĐS hạ là cơ hội cho người mua.
Dự báo một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường BĐS 2023 như:
Thứ nhất, nhà nước tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng BĐS.
Thứ hai, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang.
Thứ ba, nền kinh tế toàn cầu bao gồm thị trường BĐS 2023 bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới.
Thứ tư, lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam.
Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực.
Theo một số thống kê, giá bán BĐS ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc huy động nguồn lực, thu xếp nguồn vốn để phát triển dự án. Từ đó, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, hoặc thậm chí buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với mức chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.
Nhóm phân tích Chứng khoán KB (KBSV) mới đây cũng đưa ra nhận định, thị trường BĐS năm 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.
Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và thị trường trái phiếu chưa ổn định.
Theo KBSV, trong năm 2023, giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS đến hạn là 120.400 tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu trong bối cảnh hạn chế tín dụng cùng với mở bán dự án chậm có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các chủ đầu tư.
Nội dung-Thiết kế: BÙI HẰNG
