Hết thời mua bán nhà đất hai giá với sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Theo dõi KT&TD trên

Các chuyên gia cho rằng, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương đúng đắn, tác động tích cực tới thị trường, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, mua bán nhà “hai giá”... Tuy nhiên cũng cần phải hết sức cẩn trọng với quy định này.

Hết thời mua bán nhà đất hai giá

Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, liên kết chặt chẽ với rất nhiều ngành nghề khác. Song lĩnh vực bất động sản hiện nay ở Việt Nam chưa có đầy đủ hệ thống pháp lý, hoạt động mua bán chưa được kiểm soát, nhiều bất cập kéo theo ảnh hưởng đến thị trường chung.

Chính vì vậy, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có công văn giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18 - NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5, khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đồng thời để thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Quyết định thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn đang nhận được những ý kiến trái chiều về cơ chế hoạt động, pháp lý, quy định. Theo đó, đến thời điểm này, các bộ ngành liên quan vẫn trong quá trình nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ nên chưa có nhiều thông tin để cung cấp. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực bất động sản đều nhìn nhận đây là chủ trương đúng đắn, đột phá và tốt cho thị trường.

Chuyên gia tài chính - bất động sản TS Phạm Anh Khôi cho rằng Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa và sàn giao dịch trái phiếu cũng mới ra đời… đều đang phát huy tác dụng rất tốt, tạo ra lợi ích cho các bên. Người mua, người bán không bị "hớ" giá, đồng thời tiết kiệm thời gian, chi phí của các bên.

Theo ông Khôi, ở các nước phát triển, có đến 99% các tài sản bất động sản được giao dịch qua sàn chứ không ai mua bán trực tiếp với nhau. Còn ở Việt Nam, lâu nay các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, QSDĐ vẫn chưa giao dịch qua sàn.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đánh giá, đây tiếp tục là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường BĐS, nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

Theo VARs, Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối, sàn giao dịch BĐS… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tế cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Thực tế cho thấy, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân.

Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Cũng theo VARs, sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Về bản chất sàn giao dịch QSDĐ không phải “hoàn toàn mới”.

Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn “sản phẩm BĐS” bao gồm toàn bộ các phân khúc BĐS, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Bên cạnh đó, tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, “các sản phẩm” muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “hai giá", lũng đoạn giá.

Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu “đầu vào” cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn.

Đồng thời, khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ. Nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch.

Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư BĐS, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu,... Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên “giá trị khai báo”, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng “ngầm hiểu” giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Nếu bắt buộc thì... lũng đoạn thị trường?

Tuy nhiên, theo VARs, QSDĐ là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều.

“Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng”, VARs cho hay.

Đại diện VARs cũng cho biết, có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường.

Chẳng hạn, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?

Chỉ thành lập ra sàn giao dịch QSDĐ rồi để đó tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được sôi nổi không? Nếu có cần kiểm soát hoạt động của các đối tượng này như thế nào để đảm bảo không gây tiêu cực, đầu cơ, lũng đoạn cho thị trường?

Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ Trung ương hay tại từng địa phương? Nếu chỉ ở Trung uơng liệu có đảm bảo tính thuận lợi và dễ dàng tiếp cận của người dân không? Nếu tới từng địa phương thì nhân sự tại các địa phương có đảm bảo đủ người, đủ chuyên môn để vận hành không? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?

Việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các QSDĐ đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa. Các chi phí này liệu có khiến giá BĐS tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán không? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (cả bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?...

Nhìn nhận về việc thành lập sàn giao dịch, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không vẫn còn là một giả thiết ở thời điểm hiện nay. Bởi điều quan trọng là chất lượng, năng lực của sàn giao dịch cũng như đội ngũ nhân viên, cán bộ, người lao động làm việc tại sàn.

Nếu chất lượng của sàn cũng như của nhân sự làm việc cho sàn tốt thì chắc chắn việc giao dịch qua sàn sẽ khiến thị trường minh bạch hơn. Ngược lại, nếu chất lượng không tốt và đặc biệt nếu có hiện tượng thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường thì thậm chí còn gây hại cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia giao dịch.

"Hiện nay, việc sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới ở bước đề xuất, nghiên cứu bước đầu nên chưa rõ “hình thù” của sàn này như thế nào. Điều tôi quan tâm nhất: đây là sàn bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất hay chỉ là lựa chọn cho các chủ thể áp dụng.

Tôi cho rằng nếu chọn phương án sàn giao dịch quyền sử dụng đất là một lựa chọn cho các chủ thể áp dụng sẽ tốt hơn, giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường. Với phương án này, Nhà nước có thể ban hành một số chính sách khuyến khích, ưu đãi để thu hút các chủ thể nếu chọn giao dịch qua sàn." ThS. Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, nêu không đi đúng quỹ đạo, thì ngược lại, sẽ là phản tác dụng nếu chọn phương án sàn giao dịch quyền sử dụng đất là bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch. Xét về bản chất thì đây là hoạt động dân sự, tự do kinh doanh buôn bán cá nhân. Nếu bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định để độc quyền, cấu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường.

Bởi thực tiễn đã chỉ ra việc “độc quyền” trong một số lĩnh vực không cần thiết phải độc quyền đã gây ra hệ lụy thế nào cho nền kinh tế. Việc bắt buộc các chủ thể giao dịch qua sàn sẽ tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn, ngăn trở quyền tự do kinh doanh, tự do thỏa thuận của người dân và tiềm ẩn nguy cơ thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường.

Hiện nay, quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Như vậy theo pháp luật hiện hành thì giao dịch về quyền sử dụng đất cũng là một dạng giao dịch, hoàn toàn có khả năng thực hiện thông qua các sàn giao dịch bất động sản mà không cần thiết phải có thêm sàn giao dịch chuyên biệt về quyền sử dụng đất.

Không thể rút ngắn thủ tục hành chính

Cùng với đó, theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chắc chắn việc giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ không rút ngắn các thủ tục mà còn tăng thêm thủ tục. Do vậy, pháp luật có lẽ phải điều chỉnh theo hướng nếu các chủ thể lựa chọn giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao dịch để giảm tải thủ tục.

Như đã nêu, tôi rất quan tâm đến việc quy định thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất là bắt buộc hay chỉ là lựa chọn cho các chủ thể. Cần lưu ý rằng theo Hiến pháp năm 2013 thì việc Nhà nước hạn chế quyền tự do của người dân phải theo quy định của luật (việc quy định bắt buộc thực hiện một số giao dịch qua sàn cũng là một dạng hạn chế quyền tự do kinh doanh). Do vậy, nếu yêu cầu bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn thì quy định đó phải nằm trong luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản...); không được phép quy định tại các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư.

Tuy nhiên nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì không có quy định phải giao dịch một số loại quyền sử dụng đất qua sàn. Trong khi đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) từng có quy định bắt buộc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn; tuy nhiên Chính phủ đã rút đề xuất này khi trình dự thảo luật ra Quốc hội vào tháng 5 vừa qua. Dự thảo mới nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều không có quy định bắt buộc giao dịch qua sàn.

Hồng Quang