Giá nhà “trên trời”, vì sao vẫn lắm người mua?
Giá nhà, nhất là chung cư hiện nay nằm ngoài khả năng sở hữu với những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Tuy nhiên, số liệu thống kê của các tổ chức nghiên cứu về bất động sản cho thấy sức mua vẫn ổn định. Thực tế này phản ánh điều gì?
Nhà đội giá vì qua tay nhiều chủ
Ông Nghiêm Xuân Nhật, Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản TVH cho biết: "Có những vị khách quen đã mua bán với công ty ở nhiều dự án. Có dự án mở bán, khách vào cùng lúc 2-3 căn hộ.
Căn nào vị trí đẹp tìm được khách khác hỏi mua với mức chênh vài trăm triệu đồng, họ bán ngay. Còn có những căn họ giữ đến khi hết ưu đãi của chủ đầu tư, hay có những căn sẽ xác định giữ để khai thác dòng tiền. Từ đó, giá nhà đã được đội lên đáng kể.
"Có thể thấy, giá căn hộ liền kề hay biệt thự đã qua nhiều vòng mua bán, không chỉ tăng gấp rưỡi, thậm chí có những trường hợp tăng gấp đôi chỉ sau vài năm. Người mua thực sự cần nhà thì khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư và môi giới vẫn quay vòng hàng loạt giao dịch", ông Nhật nói.
Anh Minh Vương, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ hiện tại, anh đang tìm căn liền kề tại một số dự án quanh Hà Nội, diện tích tầm 75m2. Sau khi tìm hiểu một số môi giới ở trong khu vực, anh thấy nếu mua lại chắc cũng tầm 3-4 đời chủ, trong khi dự án mới đi vào hoạt động chưa đầy 2 năm.
"Không khó để bắt gặp những căn hộ, căn liền kề qua tay tới vài đời chủ trước khi đến được người thực sự có nhu cầu. Quá trình mua đi bán lại khiến giá bị đội lên, và người sau cùng thường là người ở thực phải gánh khoản chênh lệch lớn. Đồng thời, việc này cũng tác động giá đến toàn bộ thị trường xung quanh", anh Vương cho biết thêm.
Người mua thực chỉ chiếm khoảng 30%
Anh Đinh Thắng, đại diện Công ty CP Bất động sản Ihome đưa ra một ví dụ cụ thể: "Từ người thứ nhất mua vào và đến người cuối cùng mua có khi giá đã lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ trong thời gian ngắn. Giá khởi điểm lúc đấy mới chỉ có móng thôi, còn giờ có nhà hết rồi. Có những căn nhà, giá lúc đầu là 37 tỷ đồng, giờ rơi vào gần 80 tỷ đồng".
Theo anh Thắng, việc giá trị một căn nhà liền kề tăng gấp đôi chỉ sau vài năm không đơn thuần phản ánh sự phát triển hạ tầng hay chất lượng sống. Nó cho thấy sức nóng của đầu cơ, cộng hưởng với tâm lý "ôm vào rồi bán lại" để kiếm lời.
Dữ liệu thị trường cũng phản ánh rõ thực trạng này. Theo khảo sát của DKRA Group trên hơn 2.000 giao dịch, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư.
Trong khi đó, theo trang Batdongsan.com.vn, có tới 86% giao dịch bất động sản được sang nhượng trong vòng chưa đầy một năm. Nghĩa là người mua chủ yếu để lướt sóng, không phải để ở lâu dài. Đây là tỷ lệ bất thường, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ.
Ghi nhận thực tế, các dự án chung cư mở bán thời gian qua hầu hết ở phân khúc cao cấp, giá bán tiệm cận, thậm chí vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2.
Đơn cử, một số dự án có mức giá cao trên thị trường hiện nay như: Noble Crystal Tây Hồ giá sơ cấp từ 188-330 triệu đồng/m2; Sun Feliza Cầu Giấy mức giá dao động 140-200 triệu đồng/m2; Endless Skyline West Lake 100-180 triệu đồng/m2 hay dự án The Nelson Private Residences có mức giá từ 135-170 triệu đồng/m2.
Lý giải việc nguồn cung tăng, giá bán vẫn neo ở mức cao, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, lý do là vì các dự án mở bán chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại.
Thị trường cần được kiểm soát chặt
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, một thống kê đáng báo động cho thấy, năm 2025, một hộ gia đình Việt Nam cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ, tăng 2,1 năm so với năm 2024.
Điều này khiến Việt Nam xếp thứ 9 trong hơn 100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở. Giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản Việt Nam đã tăng tới 59%, một mức tăng rất cao so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới.
Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường căn hộ là dù giá chung cư ngày càng cao, nhưng vẫn ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái. Thực tế, không ít dự án chưa khởi công đã hết hàng, phản ánh những mâu thuẫn, bất cập trên thị trường.
Để bình ổn giá nhà ở, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần tính kỹ lưỡng và đưa ra khuyến nghị các giải pháp để giải quyết bài toán giá bất động sản. Theo đó, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản. Đồng thời, có biện pháp cụ thể xử lý các bất cập khiến giá bất động sản tăng nhanh.
TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, vai trò điều tiết thuộc về Nhà nước là yếu tố rất quan trọng trong việc kéo giá nhà về với giá trị thực.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, tạo ra sự lệch pha cung - cầu rõ rệt.
Nếu xu hướng này kéo dài, dòng tiền đầu tư có nguy cơ bị dồn vào một phân khúc hẹp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân, vốn chiếm nhu cầu lớn nhất lại thiếu hụt nguồn cung. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển cân bằng của thị trường mà còn có thể làm gia tăng rủi ro thanh khoản.
