Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Hoàn thiện chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư
Hiện nay, pháp luật về nhà ở đã cơ bản điều chỉnh các hoạt động có liên quan trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nâng cao chất lượng sống của người dân và đảm bảo trật tự, an sinh xã hội. Tuy nhiên, với sự phát triển của xã hội, dần bộc lộ hạn chế, cần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn.
Hạn chế trong quản lý nhà chung cư
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư, đưa công tác quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư trên cả nước từng bước đi vào ổn định. Những vướng mắc, tranh chấp trước đây cũng được khắc phục, giải quyết cơ bản, dần tạo dựng được nếp sống văn minh, hiện đại và nâng cao điều kiện sống cho người dân tại các đô thị.
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2014, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã chỉ ra, pháp luật hiện hành còn chưa đầy đủ, chưa rõ ràng hoặc không phù hợp thực tế hoặc chưa được quy định trong chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư, cụ thể:
Chưa có quy định về cách xác định diện tích lô gia, hộp kỹ thuật…; chưa có quy định xác định trách nhiệm bàn giao, tiếp nhận, trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận và trách nhiệm quản lý, duy tu bảo dưỡng công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư…
Bên cạnh đó, một số quy định về phương thức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, về số lượng người dự họp... chưa thực sự phù hợp. Chế tài xử phạt chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe hoặc một số hành vi vi phạm chưa được quy định nên không có cơ sở để xử lý.
Nhiều ý kiến cho rằng, trên thực tế, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, phòng cháy chữa cháy... Cá biệt, có chủ đầu tư không quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ thông tin và thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư.
Bộ Xây dựng trong quá trình theo dõi, rà soát đã chỉ ra bất cập trong quy định về bàn giao, tiếp nhận công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà chung cư, hồ sơ bàn giao nhà chung cư, cụ thể:
Tại khoản 3 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 15 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm: Xây dựng nhà ở và xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án. Việc nghiệm thu, bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và theo nội dung dự án được duyệt.
Tuy nhiên, hiện nay, trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định rõ, chi tiết về thời điểm bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, cụ thể khoảng thời gian nào (1 năm hay nhiều năm? - PV) sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định.
Dẫn chiếu đến Điều 16 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì chỉ quy định khi kết thúc đầu tư xây dựng, thì chủ đầu tư bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt, hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư.
Chưa có quy định cụ thể về bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án nhà chung cư nên thực tế gặp nhiều khó khăn vướng mắc, chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư, địa phương, cũng như trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, thời gian qua, một số địa phương loay hoay, lúng túng ban hành quy định riêng, nhằm hướng dẫn việc bàn giao, quản lý các công trình này. Mỗi nơi vận dụng pháp luật theo các cách hiểu khác nhau, không đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.
Thực tế tại nhiều dự án nhà chung cư cho thấy, vẫn còn tồn tại tình trạng chủ đầu tư bàn giao, đưa vào sử dụng mà vẫn còn thiếu hồ sơ pháp lý về an toàn theo quy định (như giấy tờ về nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, thiếu hồ sơ thiết kế công trình...) gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư. Do đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần thiết phải có quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Minh bạch quản lý, vận hành nhà chung cư
Số liệu thống kế đến 30/11/2022 cho thấy, trên phạm vi cả nước có 5.687 nhà chung cư tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Theo báo cáo của các địa phương, có hơn 90% số lượng nhà chung cư hiện nay đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, khoảng 10% nhà chung cư có xung đột và khiếu kiện kéo dài.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được trình Quốc hội lần này với mục tiêu sẽ hạn chế các tranh chấp khiếu nại xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bảo đảm cho nhà chung cư được an toàn trong quá trình quản lý, vận hành, sử dụng. Đồng thời, tăng cường vai trò, trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư.
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: Dự thảo Luật được xây dựng theo hướng sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới về cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, lô gia, hộp kỹ thuật, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung… Hay thêm các hình thức tổ chức hội nghị nhà chung cư phù hợp với thực tế và sửa đổi mô hình, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị.
Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ bổ sung quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau đầu tư của dự án nhà chung cư. Nội dung về chủ thể quản lý, trình tự thủ tục bàn giao, trách nhiệm của các bên liên quan khi bàn giao sẽ quy định chi tiết, rõ ràng.
Trước đó, dự thảo Luật đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi trong Nhân dân và được ghi nhận nhiều điểm tích cực. Các chuyên gia cho rằng, việc cơ quan soạn thảo đã bổ sung quy định về xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng chỗ để xe (ôtô, xe máy, xe đạp) cách xác định diện tích khác trong nhà chung cư (lô gia, hộp kỹ thuật) là xác định đúng vấn đề cần giải quyết tại nhiều nhà chung cư hiện nay.
Đặc biệt, việc sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý, sử dụng, cưỡng chế, bàn giao kinh phí bảo trì và giá dịch vụ, vận hành tại các chung cư là giúp giải quyết dứt điểm xung đột giữa chủ đầu tư và người dân.
Ghi nhận ý kiến tại nhiều địa phương, việc bổ sung quy định về quản lý sử nhà chung cư sẽ thúc đẩy loại hình nhà ở này phát triển trong tương lai. Ngoài ra, bảo đảm tính minh bạch trong quản lý, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện, tạo sự ổn định trật tự xã hội. Các công trình hạ tầng kỹ thuật được quản lý sử dụng hiệu quả, góp phần nâng cao chất lượng sống tại các khu nhà chung cư.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra nhiều giải pháp mới giúp cho các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng. Đồng thời, nâng cao chất lượng sống, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tăng tính minh bạch trong tiếp cận thông tin về hồ sơ, giấy tờ pháp lý đối với loại hình nhà chung cư.
Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 của Quốc hội, thời gian trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Hà Khánh
