Chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc vượt quá 10% giá bán bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền không vượt quá 10%.

Bắt buộc công chứng, chứng thực các giao dịch bất động sản?

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang dần đến những mốc thời gian quan trọng. Nhiều nội dung được trao đổi, tiếp thu, chỉnh lý kịp thời để hướng tới một đạo luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra. Trong đó, quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực các hợp đồng là cần thiết và thống nhất với hệ thống pháp luật.

Pháp luật hiện hành cơ bản đã có những yêu cầu rõ tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 122 Luật Nhà ở. Đó là đều bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn…) để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Quan điểm các nhà làm luật cho rằng buộc phải quy định như vậy vì đây là nhóm giao dịch tiềm ần nhiều rủi ro.

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) hiện hành cũng đang quy định thống nhất như trên tại khoản 2 Điều 17: “Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Theo nhiều chuyên gia pháp lý nếu không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch BĐS sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Đặc biệt không thể đảm bảo an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Thực tế cho thấy, việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân đã góp phần hạn chế các tranh chấp phát sinh trong giao dịch của các chủ thể này.

Thời gian qua, các tranh chấp phát sinh chủ yếu là các tranh chấp mà một bên chủ thể là chủ đầu tư, công ty kinh doanh BĐS. Số lượng các dự án có tranh chấp tăng dần, tính chất và mức độ ngày càng nghiêm trọng. Điển hình là Vụ án Tập đoàn địa ốc Alibaba mà dư luận xôn xao, báo chí cũng phải tốn nhiều giấy mực để bình luận, phân tích về tính pháp lý của những hợp đồng giao dịch.

Cũng có rất nhiều doanh nghiệp tìm cách “lách luật” huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, bởi lẽ vốn huy động từ khách hàng chi phí sẽ thấp hơn vốn vay nhiều lần. Thậm chí có không ít trường hợp doanh nghiệp đã huy động được vốn dưới hình thức tinh vi như các thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ… Khi thị trường có biến động hoặc sau đó thấy nội dung thỏa thuận gây bất lợi thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc kiện khách hàng ra tòa để mong tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Quan niệm của đa số người dân thì coi BĐS là một loại tài sản lớn, có giá trị cao và mong muốn tích cóp. Tuy nhiên, các sản phẩm BĐS trên thị trường lại liên quan đến rất nhiều thủ tục, hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà mỗi người dân khi có nhu cầu thì không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được khi không thể hiểu hết các quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, nhà ở, đầu tư. Với những yêu cầu trên, việc công chứng các giao dịch BĐS sẽ đóng vai trò như “thanh barie” kiểm soát, cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro có thể phát sinh cho người dân.

Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, nhiều ý kiến thảo luận của các Đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có đề nghị quy định các giao dịch BĐS bắt buộc phải công chứng, do công chứng là bên thứ ba khách quan, bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên tham gia giao dịch là thể nhân hoặc pháp nhân, bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, tạo căn cứ trong giải quyết tranh chấp, tạo chứng cứ cho hoạt động tài phán.

Trong một báo cáo gần đây, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã có ý kiến về nội dung này. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đang quy định đồng bộ về nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng mà có một bên tham gia là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên tự thỏa thuận.

Khi tổng kết, đánh giá cho thấy quá trình áp dụng các quy định như nêu trên không có vướng mắc bất cập và phù hợp, thuận tiện trong áp dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong thực hiện các giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước thẩm quyền trong việc thực hiện các thủ tục xác định việc kê khai thuế, thu thuế, thực hiện đăng ký tài sản, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), các quy định trong dự thảo Luật trình Quốc hội xem xét được xây dựng trên cơ sở kế thừa, đảm bảo sự ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật hiện hành. Sau khi tiếp thu ý kiến đóng góp của Quốc hội, nhiều nội dung dự thảo được cơ quan chủ trì soạn thảo chỉnh lý.

Trong bản dự thảo mới nhất (ngày 17/8/2023), các nội dung về công chứng, chứng thực giao dịch BĐS được quy định tại Điều 43: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS được lập thành văn bản. Hợp đồng kinh doanh BĐS được ký kết khi bất động sản, dự án BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này” (khoản 3).

Tại khoản 4, Điều 43 quy định cụ thể việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS thực hiện như sau: “Hợp đồng kinh doanh BĐS mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a).

Các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của cá nhân, hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực (điểm b)”.

Bên cạnh đó, quy định tại điểm d khoản 1 Điều 16 của dự thảo Luật cũng quy định trường hợp BĐS được thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Với các nội dung như trên sẽ không làm thay đổi chính sách hiện hành về công chứng, chứng thực trong giao dịch BĐS đồng thời đảm bảo thống nhất với các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đang trình xin ý kiến Quốc hội.

Tỉ lệ đặt cọc bất động sản tối đa không quá 10% giá bán, cho thuê mua

Báo cáo về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật đã bổ sung quy định về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh BĐS, bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật.

Về khái niệm "kinh doanh BĐS", dự thảo Luật được chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản theo hướng: Làm rõ về các loại hình kinh doanh BĐS; bổ sung nội dung về thực hiện chuyển nhượng dự án BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS; giữ nguyên cụm từ nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận để phù hợp với khái niệm kinh doanh quy định tại Luật Doanh nghiệp.

Cũng theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch.

"Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch BĐS hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch BĐS là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, bền vững", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã được chỉnh sửa theo hướng: Bỏ quy định bắt buộc các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch tại Chương VII dự thảo Luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh BĐS, theo đó chỉ quy định "Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền BĐS thông qua sàn giao dịch.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, khi bỏ phương án mua bán qua sàn, để giúp khách hàng không mua nhầm "dự án ma", dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai. Phương án 1: Quy định "Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Phương án 2: Quy định "Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

"Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Doanh nghiệp chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở", ông Thanh nói.

Đồng thời nhấn mạnh, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân).

Nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Do đó, dự thảo Luật quy định tỷ lệ đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng.

Đối với Phương án 2, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này", sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Phát biểu kết luận cuộc họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh: Nếu thanh toán qua ngân hàng cả thì qua sàn hay không qua sàn vẫn minh bạch. Không phải quan trọng ép người ta lên sàn, mà quan trọng là giao dịch phải kiểm soát được dòng tiền. Các tập đoàn bất động sản có công ty phân phối, hệ thống phân phối. Cho nên, không phải cứ giao dịch BĐS phải qua sàn là tốt.

“Thông tin thị trường đầy đủ, thanh toán không dùng tiền mặt, thì tự nhiên minh bạch”, ông Vương Đình Huệ nhấn mạnh và nói thêm rằng, sàn BĐS minh bạch thì không bắt người ta cũng theo. Đề nghị tiếp tục rà soát các quy định của dự thảo luật

Hồng Quang