Đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ góp phần ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai
Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.
Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?
VARS nhận định, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Số lượng lớn người tham gia đấu giá là hoàn toàn bình thường. Mức giá trúng quá cao - phần nào phản ánh thực tế bình thường nhu cầu đầu tư của người dân trong bối cảnh nguồn cung đất "sạch" khan hiếm, song vẫn là điều "bất thường".
Cụ thể, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven, tiềm năng tăng giá ở mức bình thường lại lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là kết quả của các mục đích không lành mạnh. Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có nghề đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích là lướt sóng, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.
Hay mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan; thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.
Cùng với đó, khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài thì tâm lý FOMO sẽ trỗi dậy, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng", VARS đánh giá.
Theo các chuyên gia, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.
Lý do là trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày”. Mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất, mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
VARS cho rằng, thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi lẽ, đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Trong khi đó, vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8 vừa qua đã cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này.
Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Theo đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Đồng thời, Nhà nước cần xem xét việc điều chỉnh chính sách giá khởi điểm và yêu cầu đặt cọc nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá ảo, bảo đảm mức giá hợp lý hơn cho các lô đất trong các phiên đấu giá. Tăng cường truyền thông, cung cấp thông tin rõ ràng cho người dân về các rủi ro khi tham gia đấu giá đất, giúp họ có những quyết định đầu tư tỉnh táo và hiệu quả hơn.
Việc đánh thuế bất động sản nếu được thực hiện đúng hướng sẽ là một công cụ mạnh mẽ trong việc ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai, từ đó góp phần làm ổn định thị trường và tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận với nhu cầu nhà ở. Đây là một hướng đi cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động và cần sự can thiệp kịp thời của các cơ quan quản lý.
Tiến Hoàng
