Đấu giá đất 2024: Nhìn lại và kỳ vọng phát triển bền vững

Theo dõi KT&TD trên

Những con số kỷ lục

Có thể nói, đấu giá đất là một trong những điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong năm 2024, đặc biệt là tại Hà Nội.

"Ồn ào và lặng lẽ" có lẽ là miêu tả tương đối chính xác với hoạt động đấu giá đất. Năm qua, đã ghi nhận những 'điểm nóng' tạo nên từ khóa đấu giá đất khiến không chỉ thị trường mà cả dư luận phải xôn xao.

Đầu tiên, phải kể đến phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) ngày 10/8. Phiên đấu giá này gây bất ngờ với ngay cả người dân tại đây. Phiên đấu giá thu hút hơn 1.500 người tham dự, hơn 4.200 hồ sơ. Mức trúng đấu giá từ hơn 51 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm. Đáng chú ý, hạ tầng xung quanh khu đấu giá chưa thực sự nổi bật, vị trí cũng cách xa trung tâm. Với mức giá hơn 100 triệu đồng/m2, Thanh Oai đã tạo ra một 'làn sóng thần' bùng nổ trong đấu giá đất tại Hà Nội, kéo theo các khu vực khác cũng tăng giá vượt sức tưởng tượng của chính người trong cuộc.

Anh Đức Trung (Hà Đông), một môi giới có thâm niên hơn chục năm trong thị trường bất động sản khu vực cho biết: Không ai nghĩ đất tại khu vực Thanh Oai lại có thể lên tới 100 triệu đồng/m2 khi đấu giá. Theo thị trường, khu vực này cao nhất cũng chỉ ở mức 50-60 triệu đồng/ m2. Điều này khiến giá đất tại các khu vực lân cận cũng tiếp đà tăng cao trong năm 2024 và hiện vẫn đang giữ giá".

Thế nhưng, đến hạn nộp tiền, có tới 55 trường hợp lại "lặng lẽ" bỏ cọc, chiếm 80% số lượng người trúng đấu giá.

Sau khi Thanh Oai 'mở hàng', tiếp tục đến huyện Hoài Đức, địa phương dự kiến sẽ lên quận thời gian tới gây bất ngờ với mức trúng đấu giá khu đất tại xã Tiền Yên đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất cũng đạt 91,3 triệu/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Theo UBND huyện Hoài Đức, 11/19 lô đất đấu giá tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên đã nộp đủ tiền. Trong đó, người trúng lô đất có giá cao nhất, lên tới 133,3 triệu đồng/m2, cũng đã nộp tiền đầy đủ theo thông báo của Chi cục Thuế Hoài Đức.

Tương tự, phiên đấu giá 27 lô đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội, quận Hà Đông diễn ra ngày 19/10 cũng kết thúc sau 15 giờ đồng hồ. Trong đó, lô đất trúng cao nhất lên tới hơn 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất đạt gần 133 triệu đồng/m2.

Gây sốc hơn, cuộc đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (Hà Nội) diễn ra ngày 29/11, người tham gia trả giá tới trên 30 tỷ đồng/m2.

Ngoài các cuộc đấu giá 'nóng rực' kể trên, Hà Nội cũng ghi nhận hàng loạt địa phương tổ chức đấu giá đất với số tiền thu được lên tới hàng trăm tỷ. Có thể kể tới như: Phúc Thọ, Thạch Thất, Mê Linh, Phú Xuyên...

Nếu loại bỏ việc hủy cọc tại cuộc đấu giá ở Thanh Oai và việc vi phạm pháp luật, cố tình 'phá' cuộc đấu giá ở Sóc Sơn, nhìn chung đấu giá đất đã mang lại nguồn thu lớn cho thành phố Hà Nội.

Theo báo cáo tham luận gửi Hội nghị tổng kết công tác năm 2024 và triển khai nhiệm vụ năm 2025 của ngành tài nguyên và môi trường, UBND TP Hà Nội cho biết đã thu được 18.599 tỷ đồng từ đấu giá đất sau 11 tháng. Số tiền thu được tương đương 74,08% kế hoạch TP đặt ra cho năm nay.

Không chỉ tại Hà Nội, các tỉnh như Bắc Giang, ‏‏phiên đấu giá 72 lô đất tại thị trấn Tân An, huyện Yên Dũng vào ngày 17/8 có 339 khách hàng, với gần 1.000 hồ sơ tham gia. Kết quả, tổng giá trúng toàn bộ các lô đất là hơn 181 tỷ đồng; trong đó lô có giá trúng cao nhất là hơn 5 tỷ đồn‏‏g‏‏.

Ở miền Trung, 1.600 bộ hồ sơ đăng ký đấu giá 114 lô đất quy hoạch tại xã Nghi Phong (huyện Nghi Lộc, Nghệ An), tạo nên lịch sử số lượng hồ sơ tham gia đấu giá ở địa phương này.

Mới đây, Công an TP Hà Nội vừa ra quyết định tạm giữ 5 đối tượng về hành vi vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản, liên quan tới cuộc đấu giá 58 thửa đất tại Sóc Sơn, Hà Nội. Bằng cách thông đồng nâng giá lên mức phi lý lên tới 30 tỉ đồng/m2, các đối tượng đã khiến 36 lô đất không tìm được chủ sở hữu. Hiện Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TP Hà Nội đang củng cố tài liệu, chứng cứ để xử lý nghiêm các đối tượng liên quan theo quy định.

Chấn chỉnh để thị trường lành mạnh

Ngay sau khi các cuộc đấu giá đất gây xôn xao dư luận, thành phố Hà Nội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thủ tướng đã chỉ đạo chấn chỉnh công tác đấu giá đất nhằm minh bạch, lành mạnh hóa thị trường.

Theo đó, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu các sở, ngành và địa phương cần đánh giá kỹ lưỡng hiệu quả của việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá. Đặc biệt, các đơn vị tránh tổ chức đấu giá tại những khu vực có giá khởi điểm thấp, không đủ bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Những khu đất như vậy có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ tái định cư hoặc xây dựng công trình công cộng, góp phần hỗ trợ các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, đảm bảo đúng pháp luật, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện 134 yêu cầu các bộ liên quan, các địa phương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Trước khi xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phải tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm giá khởi điểm đưa ra đấu giá phải phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đã đầu tư và mặt bằng giá đất thực tế tại khu vực tổ chức đấu giá.

Lưu ý về quy định rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, xác định mức tiền phải nộp lần đầu phù hợp để hạn chế tình trạng bỏ cọc; chỉ đạo đơn vị được giao tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp để hạn chế hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá.

Đồng thời, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc công khai, minh bạch thông tin thị trường, tăng cường thanh tra, kiểm tra, và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm là những yếu tố then chốt để đưa bất động sản về đúng giá trị thực, tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận được với nhà ở.

Kỳ vọng thị trường phát triển bền vững

Theo các chuyên gia, đấu giá đất là hoạt động mang lại hiệu quả, lợi ích cho người dân và địa phương. Do đó, cần có quy định chặt chẽ hơn nhằm tránh tình trạng thao túng trong đấu giá đất, đảm bảo thị trường lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững.

UBND TP Hà Nội cho biết, nguyên nhân của tình trạng 'thổi giá', thao túng thị trường là do một số nơi bảng giá đất còn thấp hơn giá thị trường, không có khả năng bù đắp chi phí, nguồn lực đầu tư tạo quỹ đất.

Thứ hai, khắc phục tình trạng bảng giá đất thấp hơn giá thị trường, UBND các quận, huyện, thị xã đã quy định bước giá, đấu giá nhiều vòng để đảm bảo giá khởi điểm của vòng tiếp theo sau các vòng bắt buộc sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản chưa điều tiết đầy đủ các nội dung có thể xảy ra trong các phiên đấu giá (tiền đặt cọc thấp - bằng 20% giá khởi điểm; chỉ nghiêm cấm các hành vi dìm giá mà không có quy định cấm đối với hành vi thông đồng nâng giá, "thổi" giá...) dẫn đến tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao hơn giá thị trường để trúng đấu giá, sau đó bỏ cọc hoặc trả giá cao bất thường và bỏ ngang trong phiên đấu (gây ra việc đấu giá không thành), nhằm "làm giá", "thổi giá" gây nhiễu loạn giá thị trường.

Thứ ba, hiện không có quy định người trúng đấu giá phải hoàn thành xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định, dẫn đến tình trạng không đưa đất vào sử dụng, bỏ đất hoang, gây khó khăn trong quản lý quy hoạch, mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai.

Thứ tư, một số quận, huyện, thị xã vẫn chịu áp lực thu ngân sách từ đấu giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển kinh tế - xã hội, nên vẫn tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân xây dựng nhà ở.

Theo PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường, để khắc phục tình trạng thông đồng giữa các nhà đầu tư trong đấu giá quyền sử dụng đất, cần thực hiện các biện pháp cụ thể nhằm tăng cường tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và giám sát chặt chẽ quy trình đấu giá. "Cơ quan quản lý đấu giá cần triển khai các biện pháp kiểm tra thường xuyên, áp dụng công nghệ giám sát trực tuyến, và có thể yêu cầu sự tham gia của bên thứ ba độc lập để giám sát quá trình đấu giá. Các hành vi bất thường hoặc có dấu hiệu thông đồng cần được phát hiện và xử lý kịp thời" - PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh.

Còn theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường thì người dân và doanh nghiệp không nên lo ngại quá về những diễn biến “nóng” trên thị trường đấu giá đất thời gian qua.

Theo ông Chính, thứ nhất, Luật đất đai 2024 đã có những quy định rất mới, rất mở. Trước đây theo Luật Đất đai 2013, người dân khi có nhu cầu đất ở là phải tham gia đấu giá. Thì lần này, chúng ta quy định là không phải đấu giá. Điều 124 của Luật Đất đai có nêu những trường hợp không phải đấu giá. Đó là cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở, chưa được nhà nước giao đất ở lần nào và cũng chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở lần nào. Thì lần này là giao chỉ định, không có đấu giá. Cái này là luật rất mới nên các địa phương chắc cũng chưa triển khai được việc này bởi vì phải theo quy hoạch. Các địa phương sẽ phải điều chỉnh quy hoạch để giải quyết nhu cầu về đất ở cho người dân - ông Đào Trung Chính chia sẻ trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ.

Có thể khẳng định, việc đấu giá đất, để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thật tiếp cận được đất ở, đồng thời giúp tăng thu ngân sách, sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả chính quyền địa phương và người dân. Một khi giá trúng đấu giá đất phản ánh đúng giá trị thực của đất, thì sẽ giúp hạn chế những tác động tiêu cực, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Để việc đấu giá đất trở thành một nguồn thu ổn định, bền vững cho các địa phương cũng như phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch, cần có cơ chế chính sách phù hợp để quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực thu được từ đấu giá. Để việc đấu giá đất được hiệu quả, cần rà soát lại các quy định luật pháp. Trong trường hợp các quy định nào chưa hợp lý cần được điều chỉnh kịp thời để đáp ứng kịp với sự phát triển thực tiễn. Trong trường hợp chưa đủ cơ chế chính sách thì cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý nhằm đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Để khắc phục triệt để tình trạng bất cập, "thổi giá" đất trong đấu giá để trục lợi, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã nêu 4 nhiệm vụ, giải pháp cứng rắn để chấn chỉnh.

Thứ nhất, yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đấu giá tài sản nhà nước, Luật Giá, Luật Đất đai 2024.

Thứ hai, phải công khai, minh bạch quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị tại các khu vực tiến hành đấu giá đất đối với các quỹ đất.

Thứ ba, điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất, làm cơ sở để tính giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá đất tại các quỹ đất. Vừa qua, một số địa phương đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn lấy giá đất như khi chưa có đầu tư về hạ tầng để làm giá khởi điểm. Dẫn đến là giá khởi điểm với giá trúng đấu giá có khoảng cách rất lớn.

Thứ tư, các địa phương cần tăng cường các biện pháp để bảo đảm nguồn cung về đất ở, nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Duy Khánh