Chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm: Vấn đề cũ, cần cách làm mới

Theo dõi KT&TD trên

Mới đây, trận động đất kinh hoàng 7,8 độ hôm 6/2 tại Thổ Nhĩ Kỳ gây thiệt hại về người và của, làm “rúng động” thế giới. Phần lớn trong gần 24.000 người thiệt mạng trong trận động đất là do bị chôn vùi khi nhà đổ sập. Theo giới chức Thổ Nhĩ Kỳ, hơn 12.141 tòa nhà đã bị phá hủy hoặc hư hại nghiêm trọng sau trận động đất.

Cũng giống như Thổ Nhĩ Kỳ, Việt Nam cũng là quốc gia sở hữu nhiều nhà chung cư, khu tập thể cũ và mới. Sự phát triển chung cư cũ, nhà tập thể ở các thành phố lớn diễn ra một cách mạnh mẽ.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3-5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở.

Ngược về quá khứ, sau năm 1954, Hà Nội có sự gia tăng dân số mạnh mẽ, nhiều nhà máy, khu công nghiệp được thành lập khiến cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Để đáp ứng kịp thời nhu cầu đó, Chính phủ và Ủy ban hành chính (nay là UBND) thành phố Hà Nội đã cho xây dựng một số khu tập thể. Những năm 1960 – 1986, các khu nhà tập thể ở Hà Nội bắt đầu được hình thành và mở rộng, phản ánh phong cách kiến trúc đương thời, kỹ thuật xây dựng từ Liên Xô (cũ) và các nước xã hội chủ nghĩa trước đây. Khu tập thể đầu tiên theo kiểu Xô Viết là ở phố Hàng Tre, rồi tiếp đó là một số tòa nhà thấp tầng được xây dựng từ 1955 - 1960 ở khu An Dương, Phúc Xá, Mai Hồng, Đại La. Đến đầu thập niên 1960, xuất hiện thêm khu tập thể Nguyễn Công Trứ phục vụ cho 4.200 người, rồi đến Kim Liên với diện tích khoảng 40ha đất.

Cho đến nay, với sự gia tăng dân số, thống kê bước đầu cho thấy, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Tuy nhiên, sau hơn 60 năm, nhà chung cư, khu tập thể cũ đã xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng. Đáng quan ngại, theo báo cáo số liệu của Sở Xây dựng, tại Hà Nội có đến 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ). Trong đó, có 6 khu chung cư, dự án nhà chung cư có nhà nguy hiểm cấp D phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ; nhà G6A Khu tập thể Thành Công; nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh; 2 đơn nguyên đầu hồi Khu tập thể Bộ Tư pháp.

Theo thống kê, thành phố Hồ Chí Minh có 1.568 chung cư, với trên 1.800 lô. Trong đó, 474 chung cư xây trước năm 1975, 16 chung cư cấp D bắt buộc di dời (rải rác các quận 1, 3, 5, 6, Tân Bình). Tuy nhiên đến nay, tiến độ di dời chưa đạt kỳ vọng. Tháng 6/2022, thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có thông báo di dời nhà chung cư số 430 đến số 444 trên đường Trần Hưng Đạo, quận 5 do nguy hiểm.

Để “gỡ vướng” thực trạng cải tạo nhà chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội cũng như UBND thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập các Ban chỉ đạo, thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, khảo sát, kiểm định tổng thể các chung cư cũ; lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng chung cư cũ, đề án quy định quy gom tái định cư; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các cũ chung cư.

Mặc dù nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng có thẩm quyền, cùng nhiều hội nghị đánh giá, xin ý kiến chuyên gia và cộng đồng dân cư, thế nhưng, thực trạng đang cho thấy, các dự án cải tạo, xây mới vẫn còn chậm chạp, ì ạch vì nhiều lý do.

Điển hình là chính sách đền bù, hỗ trợ được quy định chưa hợp lý. Thêm vào đó, chi phí đầu tư lớn, nhưng lợi ích mang lại không cao, nên không thu hút nhà đầu tư; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp...khiến công tác cải tạo chung cư cũ vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Nhiều chuyên gia đã chỉ ra nút thắt làm việc triển khai cải tạo chung cư cũ nát bị chậm chễ còn do những bất cập của các quy định pháp luật như: Việc phải cần sự chấp thuận, đồng ý của các hộ dân chung cư về việc cải tạo và chưa có sự hài hòa lợi ích các bên…Vấn đề lớn nhất là sự đồng thuận của người dân khi cải tạo. Theo quy định cũ, 100% người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới được cải tạo. Sau này, Nghị định 69 đã thay đổi tỷ lệ khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý. Ngoài ra, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời quy cũng rất phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư. Hầu hết các chuyên gia và người dân đều kỳ vọng, Nghị định 69/2021/NĐ-CP có tính khả thi rất cao sẽ mở ra giai đoạn mới, đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng nghìn nhà chung cư cũ ở trên cả nước.

Mặt khác, cần quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Ngoài ra, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, nhiều ý kiến ủng hộ xã hội hóa nguồn vốn. Thành phố cũng cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt, cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư). Đồng thời, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở để bố trí chỗ ở tạm cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về vấn đề này, KTS.Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Kiến trúc sư Trưởng thành phố Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nhận định: Công tác cải tạo chung cư tại Hà Nội đang gặp phải một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn. Cụ thể, đa phần các khu chung cư cũ tập trung ở trung tâm thành phố, trong khi đó đây lại là nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn. Bên cạnh đó, người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình nên khiến cho công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù. Ngoài ra, cũng có thể thấy hiện nay chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội, cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các doanh nghiệp.

Có thể thấy, chung cư cũ, khu tập thể xuống cấp, hư hỏng, không đảm bảo an toàn PCCC đã và đang gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh cho người dân và cả các cấp quản lý. Cần có biện pháp xử lý nhanh chóng những dự án cải tạo, sửa chữa, xây mới nhà chung cư, tập thể cũ và di dân khỏi vùng nguy hiểm. Bởi, chỉ cần có một trận động đất nhỏ, hoặc thiên tai thảm họa xảy ra, hậu quả sẽ vô cùng khôn lường. Phải khẳng định, đã đến lúc cần có biện pháp cứng rắn, cách làm mới thiết thực và hiệu quả hơn để giải quyết tình trạng trên, gấp rút di dân và tái định cư đảm bảo an toàn tính mạng, an sinh xã hội, tránh những sự cố đáng tiếc có thể xảy ra.

Ánh Dương