Chung cư hết hạn sử dụng, sổ hồng còn giá trị hay không?

Theo dõi KT&TD trên

Trên thực tế, giới chuyên môn khẳng định đây là cách hiểu chưa đầy đủ về bản chất pháp lý của vấn đề.

Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình của cơ quan có thẩm quyền, chứ không phải một con số cố định áp dụng chung cho mọi tòa nhà. Việc công trình hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc phải phá dỡ ngay lập tức, mà chỉ đặt ra yêu cầu cơ quan chức năng tiến hành kiểm định để xác định phương án xử lý phù hợp, áp dụng khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần cải tạo theo quy hoạch.

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cần làm rõ ba lớp quyền trong quản lý chung cư để tránh gây hoang mang cho người dân. Thứ nhất là quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu - nền tảng pháp lý gắn liền với khu đất xây dựng công trình. Thứ hai là quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong suốt thời gian công trình còn bảo đảm an toàn - đây chính là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đang nắm giữ. Thứ ba là quyền phát sinh sau khi công trình buộc phải phá dỡ, xây dựng lại, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định pháp luật.

VARS IRE cho rằng niên hạn công trình chỉ là mốc phục vụ công tác quản lý, kiểm định an toàn, không phải là mốc chấm dứt quyền sở hữu của chủ căn hộ. Đơn vị này cũng khuyến nghị sáu nhóm vấn đề cần được thể chế hóa đồng bộ, trong đó có việc làm rõ quyền của chủ sở hữu trong giai đoạn chuyển tiếp khi công trình xuống cấp, xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch dựa trên giá trị đất và tín dụng dài hạn, có chính sách hỗ trợ nhóm yếu thế như người cao tuổi hay hộ thu nhập thấp, đồng thời phát triển cơ sở dữ liệu số hóa cho từng chung cư để tăng tính minh bạch.

Trên thị trường hiện có hai loại hình phổ biến mà người mua cần phân biệt rõ trước khi xuống tiền: chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm (thường xây trên đất Nhà nước cho thuê) và chung cư sở hữu lâu dài, ổn định (xây trên đất Nhà nước giao). Theo quy định hiện hành, phần lớn dự án nhà ở thương mại để bán vẫn được xây dựng trên đất giao ổn định, lâu dài, đồng nghĩa quyền sử dụng đất của cư dân không bị giới hạn theo niên hạn công trình. Về mặt kỹ thuật, tùy theo cấp công trình, thời hạn sử dụng có thể kéo dài khác nhau; với công trình cấp 1 - cấp cao nhất trong phân loại xây dựng - thời hạn sử dụng thực tế có thể lên tới trên 100 năm.

Đáng chú ý, theo tìm hiểu của báo chí, một số giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay ghi rõ thời hạn sở hữu kéo dài đến tận năm 2065 - cho thấy thời hạn ghi trên sổ hồng gắn với thỏa thuận cụ thể của từng dự án, không phải một quy định cứng áp dụng đồng loạt. Ở chiều ngược lại, quá trình xây dựng chính sách quản lý vòng đời chung cư cũng ghi nhận sự thận trọng của cơ quan soạn thảo: Bộ Xây dựng cho biết đã bỏ đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trước đây, sau khi tiếp thu ý kiến phản biện từ giới chuyên gia và dư luận.

Bên cạnh lo ngại về pháp lý, một câu hỏi khác cũng được nhiều người quan tâm là liệu yếu tố niên hạn có khiến căn hộ chung cư trở thành "tiêu sản" - tài sản mất giá dần theo thời gian - hay không. Theo giới phân tích thị trường, nếu chỉ dựa vào yếu tố niên hạn để kết luận như vậy thì chưa phản ánh đầy đủ thực tế, bởi trong đầu tư không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản; điều quyết định giá trị tài sản nằm ở việc nó tạo ra giá trị sử dụng và giá trị kinh tế như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Dữ liệu thị trường trong ngắn hạn đang cho thấy một bức tranh trái ngược với lo ngại mất giá. Theo cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư được một chuyên trang bất động sản theo dõi, có tới 594/626 dự án - tương đương khoảng 95% - ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước, với mức tăng giá trung bình khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án ghi nhận giảm giá. Điều này cho thấy trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm tại các đô thị lớn, yếu tố niên hạn sử dụng chưa phải là biến số chi phối chính đến diễn biến giá trên thị trường thứ cấp.

Do vậy, các chuyên gia khuyến nghị người mua chung cư, đặc biệt là người lần đầu mua nhà, cần chủ động tìm hiểu kỹ một số nội dung trước khi quyết định. Trước hết là loại hình đất mà dự án được xây dựng - đất giao ổn định lâu dài hay đất thuê có thời hạn - vì đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến thời hạn sở hữu thực tế, thay vì chỉ nhìn vào niên hạn công trình được đồn đoán trên mạng xã hội.

Bên cạnh đó, người mua cần đọc kỹ nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) về thời hạn sở hữu, đối chiếu với hợp đồng mua bán, đồng thời quan tâm đến công tác bảo trì, kiểm định định kỳ của tòa nhà - yếu tố then chốt quyết định tuổi thọ thực tế của công trình. Trong bối cảnh khung pháp lý về quản lý vòng đời chung cư dự kiến còn tiếp tục được hoàn thiện theo tinh thần Nghị quyết 21, giới chuyên gia cho rằng người dân không nên hoang mang trước các tin đồn chưa được kiểm chứng, mà nên theo dõi sát các văn bản hướng dẫn chính thức để nắm bắt đầy đủ quyền lợi của mình.

Minh Trí