Bất động sản: Sai lầm người mới đầu tư bất động sản nên tránh

Theo dõi KT&TD trên

Không ít người mang theo kỳ vọng làm giàu nhanh nhưng thiếu kinh nghiệm thẩm định, và không ít trong số đó đã phải trả giá đắt vì sa vào những cái bẫy quen thuộc của thị trường.

Thuật ngữ "nhà đầu tư F0" vốn phổ biến trên thị trường chứng khoán, dùng để chỉ những người mới gia nhập thị trường, chưa từng có kinh nghiệm đầu tư trước đó, nay được dùng rộng rãi cho cả lĩnh vực bất động sản. Trên thực tế, thị trường địa ốc thời gian qua liên tục ghi nhận sự xuất hiện của nhiều người trước đây không làm trong ngành nhưng gần đây tích cực tìm hiểu về đất đai, sẵn sàng xuống tiền khi thấy thị trường có dấu hiệu ấm lên.

Đặc điểm chung của nhóm F0 là thiếu kỹ năng thẩm định pháp lý, dễ bị cuốn theo tâm lý đám đông và thường ra quyết định dựa trên cảm xúc, tin đồn hơn là dữ liệu thực tế. Chính sự thiếu hụt kinh nghiệm này khiến họ trở thành đối tượng dễ tổn thương nhất mỗi khi thị trường xuất hiện các đợt sốt nóng cục bộ hoặc khi gặp phải những chiêu trò của giới đầu cơ, môi giới thiếu uy tín.

Mua theo tin đồn quy hoạch, sáp nhập

Một trong những cái bẫy phổ biến nhất là tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) trước các thông tin quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính chưa được xác thực. Thực tế cho thấy, mỗi khi có tin đồn về sáp nhập tỉnh, thành hay quy hoạch hạ tầng lớn, giá đất tại khu vực liên quan có thể tăng nhanh chỉ trong vài tháng - có nơi giá đất tăng từ khoảng 20 triệu đồng lên 28 triệu đồng một m2 chỉ sau thời gian ngắn khi thông tin lan truyền.

Các chuyên gia pháp lý khuyến cáo, nhà đầu tư cần tra cứu quy hoạch cấp tỉnh đã được phê duyệt, đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại văn phòng đăng ký đất đai trước khi quyết định, đồng thời tuyệt đối tránh mua đất qua vi bằng, đất chưa có sổ hoặc chỉ có giấy tay - đặc biệt ở khu vực nông thôn, đất trồng cây lâu năm đang được đồn thổi "sẽ thành đất ở sau sáp nhập". Khi tiến độ triển khai quy hoạch thực tế chậm hơn kỳ vọng hoặc thông tin sáp nhập không như đồn đoán, giá đất tại những khu vực này thường quay đầu giảm mạnh, trong khi nhà đầu tư F0 mua vào lúc đỉnh sóng dễ rơi vào cảnh "chôn vốn" nhiều năm không tìm được người mua lại.

Pháp lý mập mờ, tin lời môi giới

Rủi ro pháp lý là bẫy lớn thứ hai mà nhà đầu tư F0 thường gặp phải. Một lượng không nhỏ sản phẩm rao bán trên thị trường hiện nay vẫn ở tình trạng chưa rõ ràng về pháp lý: đất chưa có sổ đỏ, nằm trong diện quy hoạch treo, hoặc đang vướng tranh chấp. Do thiếu kỹ năng kiểm tra hồ sơ, nhiều F0 dễ bị dẫn dắt bởi lời quảng cáo hấp dẫn từ môi giới thiếu uy tín, thậm chí xuống tiền đặt cọc trước khi kịp xác minh đầy đủ giấy tờ.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn dần được áp dụng đồng bộ từ năm 2026, giới chuyên môn cho rằng những kẽ hở từng giúp giới đầu cơ "lách luật" hay "đón đầu" quy hoạch đang dần bị siết chặt, trong khi bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường sẽ kéo theo chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các loại thuế, phí tăng theo. Đây là yếu tố mà không ít nhà đầu tư F0 bỏ qua khi lập bài toán tài chính ban đầu, dẫn đến việc chi phí thực tế phát sinh vượt xa dự tính.

Đòn bẩy tài chính quá mức

Vay vượt quá khả năng chi trả, không tính đến phương án dự phòng khi dòng tiền từ công việc chính gặp trục trặc, là sai lầm khiến nhiều nhà đầu tư F0 phải trả giá đắt nhất. Không ít trường hợp vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội đã sẵn sàng vay thêm để "đón đầu quy hoạch", trong khi hoàn toàn không có phương án ứng phó nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng hoặc lãi suất vay biến động tăng.

Diễn biến thực tế trên thị trường cho thấy rủi ro này không phải giả định. Từng có nhà đầu tư sau khi nghe tin một địa phương sắp quy hoạch sân bay đã quyết định mua đất dù thị trường lúc đó đã có dấu hiệu nguội lạnh, kết quả chịu lỗ hàng chục triệu đồng tiền lãi ngân hàng do không tìm được người mua trong thời gian dài. Các chuyên gia tài chính khuyến nghị, khi thị trường khó khăn hoặc thanh khoản suy yếu, nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều nên mạnh dạn cân nhắc phương án cắt lỗ thay vì cố gắng "gồng" chờ giá phục hồi mà không có cơ sở chắc chắn.

Mua đuổi theo phân khúc giá cao, thanh khoản thấp

Không chỉ giới hạn ở đất nền, bẫy tâm lý đám đông còn xuất hiện ở phân khúc căn hộ chung cư khi giá liên tục neo cao trong nhiều tháng qua. Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 9 tháng gần đây có tới 42% tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc 80-200 triệu đồng một m2, trong khi căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 3% và phần lớn là nhà ở xã hội. Ngay cả những khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng cung cấp nhà ở vừa túi tiền, giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ, chỉ thấp hơn không đáng kể so với khu vực trung tâm.

VARS cảnh báo hoạt động "lướt sóng" bất động sản ngày càng rủi ro trong bối cảnh thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc như trước. Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 của VARS cho thấy tỉ lệ hấp thụ căn hộ chung cư đã giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025. Trên thực tế, một số dự án tại khu Đông TP.HCM như Saigon Riverside ghi nhận mức giảm giá thứ cấp khoảng 12%, trong khi nhiều căn hộ tại Sunrise City, Eco Green Sài Gòn cũng giảm 7-9% - cho thấy nhà đầu tư mua ở vùng đỉnh giá đang chịu áp lực lớn khi muốn thoát hàng.

Đánh giá về triển vọng chung, các chuyên gia bất động sản cho rằng, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn chưa bao giờ hạ nhiệt, nhưng cơ cấu nguồn cung ba năm qua chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ hơn là nhu cầu ở thực - đây chính là gốc rễ khiến thị trường dễ hình thành các đợt sốt ảo cục bộ mà nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn theo.

Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị nhà đầu tư F0 nên tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản trước khi xuống tiền: xác thực thông tin quy hoạch, sáp nhập từ cơ quan chức năng thay vì nghe theo lời môi giới; kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, sổ đỏ và lịch sử tranh chấp của bất động sản; đánh giá tiềm năng thực tế của khu vực dựa trên hạ tầng giao thông và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ dựa vào tốc độ tăng giá trong ngắn hạn; và quan trọng nhất, chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính trong khả năng chi trả, có phương án dự phòng rõ ràng cho các kịch bản xấu.

Trong một thị trường mà pháp lý ngày càng siết chặt và thông tin quy hoạch dần được minh bạch hóa qua các hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, những nhà đầu tư thiếu kiến thức nền tảng, chạy theo tâm lý đám đông nhiều khả năng sẽ tiếp tục là nhóm chịu thiệt hại nhiều nhất mỗi khi thị trường xuất hiện biến động. Ngược lại, cơ hội sẽ thuộc về những người kiên nhẫn tìm hiểu kỹ lưỡng, có chiến lược tài chính rõ ràng và không để cảm xúc chi phối quyết định đầu tư.

Tiến Hoàng