Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có những tác động nào đến người dân và doanh nghiệp?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc điều chỉnh bảng giá đất được xem là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.
Bảng giá đất điều chỉnh mà TP.HCM đang xem xét thực hiện trong thời gian tới nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là những đối tượng bị tác động.
Một số ý kiến cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh khi được TP.HCM thực hiện sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, tác động trực tiếp đến người mua.
Về dự thảo bảng giá đất mới của TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, bảng giá đất mới sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Song thay vì áp dụng từ ngày 1/8/2024, thì nên áp dụng từ ngày 1/1/2026, để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nếu được ban hành, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm cho thời gian giải phóng mặt bằng, các công tác pháp lý liên quan đến đất đai được khơi thông. Khi áp dụng, bảng giá đất mới còn có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm được các chi phí vận hành, lãi vay,… qua đó góp phần không nhỏ làm gia tăng hiệu quả triển khai dự án.
Ông Thắng nhận định, bảng giá đất theo dự thảo dự kiến được điều chỉnh tăng khoảng 5 – 30 lần, cá biệt lên đến 51 lần ở một số quận/huyện trên địa bàn thành phố so với hiện tại (nếu không tính đến hệ số điều chỉnh).
Do đó nếu được thông qua, bảng giá đất sẽ có ảnh hưởng sâu rộng lên nhiều đối tượng, trong đó nổi bật là ở 2 nhóm chính.
Ông Thắng cho hay, dưới góc độ người dân, đối với nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp lên phi nông nghiệp, mức chi phí lên thổ cư phải nộp có thể sẽ điều chỉnh tăng cao hơn so với hiện nay.
Mặc dù vậy, mức độ tăng như thế nào sẽ cần có các thông tư, nghị định hướng dẫn triển khai một cách cụ thể.
Ở chiều hướng ngược lại, đối với những hộ dân bị ảnh hưởng bởi công tác giải phóng đền bù mặt bằng, được bố trí tái định cư sẽ có những lợi thế nhất định trong mức giá đền bù cũng như việc xác định giá tái định cư vốn khá phức tạp và tiêu tốn khá nhiều thời gian như trước đây.
Việc áp dụng bảng giá đất vào việc tính tiền thuế đất cũng được cho là có những tác động nhất định làm tăng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới chỉ được áp dụng sau khi thời hiệu của bảng giá đất hiện hành kết thúc hiệu lực vào ngày 31/12/2026.
Theo dự thảo bảng giá đất mới mà thành phố đưa ra lấy ý kiến, có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần so với trước.
Cá biệt, giá đất điều chỉnh tại một số vị trí ở huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần so với 4 năm trước. Bảng giá đất mới được TP. Hồ Chí Minh dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 vừa qua, song đến nay vẫn chưa được ban hành và vẫn trong quá trình lấy ý kiến.
Cần thấy rằng, tại phiên họp thường kỳ về kinh tế - xã hội tháng 7/2024 tổ chức vào giữa tuần qua, ông Võ Văn Hoan - Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh cũng nhận định, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến nhiều đối tượng, nên cần bàn thảo, xem xét kỹ.
Theo bảng giá hiện hành, nếu một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh), có nguồn gốc là đất nông nghiệp với giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2, thì chỉ phải nộp 660 triệu đồng tiền sử dụng đất.
HoREA thống kê cho thấy, theo dự thảo bảng giá đất mới (giá đất nông nghiệp - vị trí 1 là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2), thì người đó sẽ phải nộp… 6,18 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Điều đáng nói là khoản tiền trên 6 tỷ đồng phải nộp tương đương với số tiền mà người đó cần chi để mua lại chính căn nhà mà họ đang sử dụng ổn định.
Trong khi đó, toàn thành phố hiện còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn.
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề nghị tại thời điểm hiện nay thì TP.HCM chưa cần thiết ban hành Dự thảo bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" đối với các đối tượng chịu tác động, trong đó cần đánh giá tác động của "Dự thảo Bảng giá đất" đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần "hợp thức hóa" quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Bên cạnh đó, cần đánh giá tác động của "Dự thảo Bảng giá đất" đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các Hiệp hội doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức quốc tế về đầu tư đang hoạt động tại nước ta.
Tiến Hoàng
