Thị trường Bán lẻ TP.HCM có chuyển biến gì trong quý 2/2023?

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM tuy có sự điều chỉnh nhưng chỉ giảm nhẹ

Tại TP.HCM, giá thuê mặt bằng văn phòng tuy có sự điều chỉnh nhưng chỉ giảm nhẹ so với năm ngoái. Vào cuối Quý 2/2023, giá thuê văn phòng Hạng A là 45,4 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Việc điều chỉnh giá thuê của hạng A cho thấy phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư để thích ứng với tình hình thực tế nhằm giữ chân khách hàng cũng như nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống mới.

Giá thuê của văn phòng Hạng B đang ở mức 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với năm ngoái. Tương tự các chủ nhà hạng A, chủ đầu tư hạng B cũng sẵn sàng đưa ra mức giá thương lượng hấp dẫn nhằm đẩy nhanh tiến độ cho thuê các diện tích trống trong thời gian dài, mức giá ở các tầng cao có thể được điều chỉnh tương đương như các tầng trung để thu hút khách.

Với tiềm lực tài chính tốt, nhóm ngành Tài chính – Ngân hàng – Bảo hiểm đã trở lại là nhóm ngành năng động nhất trong hoạt động cho thuê với các diện tích thuê lớn, tiếp theo là nhóm ngành Dịch vụ với tỷ lệ lần lượt là 43,7% và 14,2%. Nhóm ngành Bán lẻ/Kinh doanh/Thương mại điện tử, Công nghệ thông tin, Khoa học cuộc sống chiếm khoảng 10% tổng diện tích thuê đối với mỗi nhóm ngành.

Về mục đích thuê, các giao dịch về chuyển địa điểm chiếm phần lớn với gần 60% tổng diện tích giao dịch. Trong thời điểm kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, việc các doanh nghiệp chuyển dịch văn phòng, chủ yếu để tìm kiếm giá thuê cạnh tranh cũng như chất lượng mặt bằng phải được cải thiện.

Từ thời điểm cuối năm 2022 đến nay, nhiều chủ tòa nhà văn phòng cũng chủ động sửa chữa, cải tạo mặt bằng để có thể nâng cao hoặc giữ vững mức giá thuê. Các giao dịch trả lại mặt bằng xuất hiện ở một số tòa nhà, nhưng cũng chưa hình thành một xu hướng rõ rệt, chiếm khoảng 6% tổng diện tích giao dịch.

Trong nửa đầu năm 2023, thị trường văn phòng TP.HCM chỉ đón nhận duy nhất 1 tòa nhà văn phòng mới hạng B là OfficeHaus tại quận Tân Phú. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới của năm 2023 sẽ được đưa vào vận hành chủ yếu trong nửa sau của năm với khoảng hơn 130.000 m2 NLA và đều là các diện tích cho thuê mới chất lượng cũng như tọa lạc tại các vị trí trung tâm, kết nối thuận lợi.

Tổng diện tích trống cả thành phố trong sáu tháng đầu năm tăng lên gần 13.000 m2, trong đó bao gồm gần 9.000 m2 từ một khách thuê lớn chuyển tới tòa nhà văn phòng mới của mình. Trong những năm gần đây, các công ty lớn thuộc nhóm ngành tài chính-ngân hàng và nhóm sản xuất có xu hướng tự xây dựng tòa nhà văn phòng của riêng mình để làm việc, và một phần diện tích của tòa nhà nếu không sử dụng hết có thể được cho thuê bên ngoài.

Theo đó, tỷ lệ trống của các tòa hạng A là 7,5%, hạng B là 10,7%, tăng lần lượt là 1,4 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với thời điểm cuối năm 2022.

Thống kê của CBRE cho thấy, hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A đã đạt một trong các chứng chỉ xanh với mức giá thuê trung bình cao hơn khoảng 6% so với các tòa nhà hạng A còn lại tại TP.HCM.

Ở các nước phát triển, tỷ lệ văn phòng hạng A có chứng chỉ xanh trên tổng nguồn cung có thể lên đến gần 50%. Ngoài các chứng chỉ xanh phổ biến như LEED, BCA Greenmark, hiện tại các chủ đầu tư cũng như khách thuê lớn đều có xu hướng phát triển mặt bằng để đạt chứng chỉ WELL với nhiều lợi ích hướng tới người lao động.

Với nguồn cung tương lai dồi dào khoảng gần 320.000m2 tính tới thời điểm năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ cạnh tranh hơn trong thời gian tới.

Chia sẻ về bất động sản văn phòng cho thuê, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết: “Đầu tư vào công trình xanh hoặc tòa nhà có yếu tố xanh/bền vững dần trở thành một thông lệ – được các chủ đầu tư các nước phát triển áp dụng nhằm bảo chứng giá trị bất động sản. Thực tế cho thấy, những tòa nhà hạng A với vị trí đẹp, tiêu chuẩn mặt bằng cũng như vận hành cao, vẫn thu hút được sự quan tâm của khách thuê dù chưa đi vào hoạt động chính thức. Điều này cho thấy nguồn cầu về dịch chuyển sang mặt bằng chất lượng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, bất chấp các thách thức đến từ nền kinh tế.”

Trong năm 2023, TP.HCM sẽ không có thêm trung tâm thương mại mới nào đi vào hoạt động

Hầu hết các công trình trung tâm thương mại mới tại TP.HCM đều có tiến độ xây dựng bị trì hoãn và khó có thể hoàn thành theo như dự kiến. Do vậy, trong năm 2023, TP.HCM sẽ không có thêm trung tâm thương mại mới nào đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ giữ ở mức 961.146 m2 (tính đến Q2/2023).

Mặt bằng trống tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm đang rất khan hiếm, với tỷ lệ trống trung bình tại khu vực này chỉ khoảng 5%. Trong bối cảnh các nhãn hàng vẫn rất tích cực tìm kiếm các mặt bằng chất lượng để cung cấp những trải nghiệm độc đáo cho người tiêu dùng, mà mặt bằng lại khan hiếm, đã đẩy giá thuê khu vực trung tâm Quận 1 tăng mạnh từ Quý 2 và Quý 3 năm ngoái (tăng từ 154,4 USD lên hơn 200 USD/m2/tháng) Trong Quý 2/2023, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng 1 tại các vị trí trung tâm ghi nhận là 234,8 USD/m2/tháng, tăng 9,2% so với năm ngoái và tương đối ổn định so với quý trước. Các vị trí ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng là 8,1% so với quý trước, chủ yếu đến từ các trung tâm thương mại ở Quận Bình Thạnh và Quận 2 có hoạt động tốt.

Vì thị trường không có nguồn cung mới và diện tích trống hạn chế nên diện tích hấp thụ ròng trong Qúy 2 khá thấp, với chỉ 3.415 m2. Tuy nhiên, thị trường liên tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà bán lẻ nước ngoài trong lĩnh vực thời trang, phụ kiện, sức khỏe và sắc đẹp. Các tổ chức nước ngoài tiếp tục đầu tư và quan tâm mạnh mẽ đến mảng bất động sản bán lẻ tại Việt Nam.

Aeon, Central Group, Lotte, Toshin Development và các nhà đầu tư lớn khác đang lên kế hoạch mở rộng tại thị trường Hà Nội và Việt Nam trong vòng 3-5 năm tới. Các mặt bằng bán lẻ vẫn là nơi tạo ra phần lớn doanh thu bán hàng cho các nhãn hàng, là nơi người tiêu dùng tìm đến vì các trải nghiệm độc đáo mà loại hình bán lẻ trực tuyến không cung cấp được. Nhờ những động lực này, tỷ lệ trống trung bình của TTTM tại TP.HCM tiếp tục giám 0,3 điểm phần trăm so với quý trước và 1,6 điểm phần trăm so với năm trước, xuống còn 9,6%.

Tuy nhiên, thực tế của mảng bất động sản bán lẻ không hoàn toàn là màu hồng. Tháng 4/2023, Parkson Việt Nam nộp đơn xin phá sản tự nguyện sau nhiều năm thua lỗ và chính thức rời khỏi Việt Nam. Loại hình TTTM tổng hợp đã không ghi dấu được tại thị trường Việt Nam do mô hình kinh doanh thiếu tính trải nghiệm và dịch vụ cung cấp không đủ đa dạng. Parkson Hùng Vương đã đổi đơn vị vận hành và sẽ được tái khai trương như với mô hình TTTM. Trong khi đó, Parkson Saigontourist sẽ tạm thời được Saigontourist, là chủ đầu tư của dự án tự quản lý.

Hiện TP.HCM chỉ có hai TTTM tổng hợp độc lập là Diamond Plaza và Nowzone với diện tích cho thuê chưa đến 10.000 m2 mỗi trung tâm. Bên cạnh hai trung tâm này còn có TTTM tổng hợp Robins và TTTM tổng hợp Takashimaya; là những khách thuê chủ chốt của các TTTM lớn.

Trong năm 2024, TP.HCM có thể có thêm gần 66.000 m2 diện tích bán lẻ mới từ hai dự án ở ngoài trung tâm là Vincom Mega Mall ở Quận 9 và Parc Mall ở Quận 8.

Theo Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: “Mặt bằng bán lẻ tại trung tâm tiếp tục khan hiếm, tuy nhiên giá thuê sẽ bình ổn hơn sau khi tăng mạnh trong hai năm vừa qua. Tại khu vực ngoài trung tâm, các thương hiệu bán lẻ ưa chuộng các mặt bằng chất lượng được quản lý chuyên nghiệp.”

Thiên An