Sẽ có những tác động tích cực nào đến thị trường khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 được đề xuất có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024 có những sửa đổi, bổ sung với nhiều điểm tiến bộ, ảnh hưởng trên mọi phương diện của thị trường BĐS.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 sửa đổi và bổ sung nguyên tắc sử dụng đất theo tiêu chí đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất; công khai và minh bạch. Đồng thời, hoàn thiện các quy định cụ thể về việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nhằm bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.
Điều này trong tương lai giúp chủ đầu tư tiếp cận đất đai một cách tinh gọn, thuận lợi hơn thông qua các quyết định hành chính về thu hồi đất, thay vì phải thỏa thuận với người sử dụng đất để “mua gom” thông qua cơ chế thị trường. Đối với nhà đầu tư và người mua các dự án được phát triển từ quỹ đất theo Luật mới đảm bảo xóa bỏ vướng mắc pháp lý về sau.
Bên cạnh đó, khi các dự án BĐS, nhà ở thương mại đang bị vướng sẽ được gỡ rối sau khi Luật mới được áp dụng, giải quyết bài toán về nguồn cung trên thị trường BĐS. Khi khoảng cách cung cầu được “kéo gần” sẽ góp một phần đáng kể bình ổn giá bất động sản.
Luật Đất đai 2024 sau khi đi vào cuộc sống chắc chắn sẽ tạo ra thời cơ lớn cho sự phát triển, biến đất đai trở thành một "nguồn lực nội sinh" của nền kinh tế. Nhưng cũng cần phải nhấn mạnh rằng Luật mới vận hành trên nguyên tắc thị trường, tăng tính cạnh tranh buộc giới doanh nghiệp, các chủ thể sử dụng đất phải chủ động, sáng tạo, linh hoạt ứng biến và chuyên môn hóa cao độ.
Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023, bởi lẽ đến hết quý I/2023, thị trường bất động sản rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất (-16,2%).
Thế nhưng, kể từ quý II/2023 thì mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi, thể hiện đến hết 6 tháng, thị trường bất động sản còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn tăng trưởng âm -6,38%.
Vì thế, có thể nhận định thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do “độ trễ” của chính sách và do “độ trễ” của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính “đặc thù” của các dự án bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản cuối năm 2024 sẽ diễn ra theo 2 kịch bản tuỳ thuộc vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… được Quốc hội cho phép áp dụng sớm từ ngày 1/7/2024 hay không.
Kịch bản 1: Nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 và xem xét thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội.
Khi đó, song song với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh mà “vướng mắc pháp lý” đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản.
Ngoài ra, những vấn đề được thông qua còn đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động “tích cực”, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.
Kịch bản 2: Nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 thì sẽ có tác động “làm chậm” tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, chậm thêm khoảng 6 tháng.
Cụ thể, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Qua đó, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở” mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên “đất của chính mình” do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 (yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”).
Tiến Hoàng
