Những điểm cần lưu ý trong quản lý vận hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023
Chuyên gia Savills đánh giá, Luật Nhà ở 2023 đưa ra những thay đổi đáng kể trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cư dân và các bên liên quan.
Theo đó, tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định lại phí dịch vụ quản lý vận hành. Theo đó, phí bảo hiểm cháy nổ và tiền lương của Ban quản lý tòa nhà được tách riêng với phí dịch vụ. Ưu điểm của quy định này là giúp cư dân hiểu rõ hơn về thành phần và mục đích của từng loại phí, tạo sự tin tưởng khi giao dịch tại dự án.
Trên thực tế, Luật Nhà ở 2023 thay đổi thành phần phí dịch vụ mà cư dân phải trả nhưng sẽ làm thay đổi đáng kể việc thiết lập nguồn thu bền vững cho quỹ bảo trì của dự án. Điều này sẽ cung cấp cho dự án nguồn thu bổ sung ổn định cho quỹ bảo trì, góp phần duy trì, bảo dưỡng và kéo dài tuổi thọ của dự án.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 có thể tác động đến phí dịch vụ mà cư dân và khách hàng cần phải trả trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về lâu dài, nó sẽ giúp đảm bảo ngân sách bảo trì bền vững cho dự án và góp phần kéo dài khả năng tồn tại của dự án.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, những thay đổi về cơ cấu phí dịch vụ cần được truyền đạt rõ ràng và kịp thời đến cư dân để đảm bảo sự đồng thuận và đủ thời gian để thích ứng với các phương pháp mới. Đồng thời, Nghị định 95, chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua và người thuê mua, bao gồm biên bản nghiệm thu xây dựng, văn bản chấp thuận về phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan xây dựng, sơ đồ mặt bằng để xe. Trước đó, Luật Nhà ở 2014 không quy định điều này.
Một điểm đáng lưu ý, Luật mới cũng ban hành kèm theo Luật Nhà ở 2023, bổ sung quy định về việc xác định sở hữu chung - riêng nếu hợp đồng cần nêu rõ. Mặc dù các quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao căn hộ, nhưng đảm bảo tính minh bạch, an toàn và giảm thiểu rủi ro cho người mua.
Đáng chú ý, việc phân loại nhà chung cư hiện được quy định chặt chẽ hơn theo Luật Nhà ở 2023. Dựa trên các tiêu chí cụ thể hơn so với luật trước, nhà chung cư sẽ được phân loại là 1, 2 hoặc 3 thay vì A, B hoặc C. Quy định này thúc đẩy tính minh bạch trong việc phân loại nhà chung cư, giúp khách hàng đánh giá chính xác chất lượng dự án và đóng các khoản phí phù hợp.
Theo quy định tại Điều 20 và Điều 29 Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, công ty quản lý bất động sản, Ban quản lý nhà chung cư phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng về quản lý nhà chung cư để được cấp chứng chỉ công nhận tư cách pháp nhân.
Đặc biệt, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn tối thiểu là 12 tháng và tối đa là 3 năm, theo điều khoản của Ủy ban Chủ sở hữu tòa nhà. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu các công ty quản lý bất động sản và Ủy ban Chủ sở hữu tòa nhà phải nâng cao năng lực chuyên môn để nâng cao chất lượng cuộc sống hàng ngày và bảo vệ quyền lợi của cư dân.
Không chỉ có vậy, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, tuổi thọ của nhà chung cư hiện được quy định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình thay vì quy định là 50 năm như Luật Nhà ở 2014.
Quy định trên cho phép chủ đầu tư kiểm soát chặt chẽ hơn chất lượng công trình, tạo điều kiện bảo trì, sửa chữa, xây dựng lại kịp thời. Môi trường sống của cư dân sẽ được đảm bảo an toàn, tiện nghi theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng dịch vụ xây dựng và quản lý bất động sản để đảm bảo quyền lợi của cư dân.
