Ngân hàng chỉ đầu tư vốn ngắn hạn cho bất động sản
Sau Tết, các ngân hàng đồng loạt giao bán bất động sản (BĐS) thế chấp từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng. Điều này khiến nhiều người lo ngại nguồn vốn tín dụng cho BĐS có thể bị thắt chặt.
Lo ngại nợ xấu từ bất động sản
Ngân hàng VietinBank, chi nhánh Hà Thành vừa phát đi thông báo bán đấu giá BĐS để thu hồi nợ xấu với giá khởi điểm một lô đất ở Thành phố Hồ Chí Minh là 15,54 tỷ đồng. Ngày 6/2, Agribank chi nhánh Long Biên (Hà Nội) thông báo đấu giá khoản nợ của một công ty được thế chấp bằng 3 BĐS.
Trước đó, Agribank cũng thông báo đấu giá lô đất diện tích hơn 6.700m2 tại Vũng Tàu với giá khởi điểm 62,7 tỷ đồng, và đấu giá nhiều khoản nợ khác từ 12 đến 93 tỷ đồng ở Thành phố Hồ Chí Minh. Trong ngày đầu năm, Ngân hàng Vietcombank cũng phát đi thông báo rao bán quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại Thanh Hóa với giá khởi điểm 32,5 tỷ đồng...
Năm 2024, nợ xấu tiếp tục là vấn đề nóng đối với hệ thống ngân hàng Việt Nam, phản ánh sức khỏe tài chính của nền kinh tế trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch và đối mặt với nhiều áp lực từ môi trường kinh tế thế giới.
Khi doanh nghiệp và người dân gặp khó khăn trong việc trả nợ do lãi suất cao, sức ép từ thị trường BĐS và sản xuất suy giảm, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng gia tăng, đòi hỏi sự chủ động và linh hoạt trong cách ứng phó của các ngân hàng.
Trước những lo ngại về việc nếu nguồn vốn tín dụng thắt chặt thì hầu như các dự án BĐS sẽ "đóng băng", điều này gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp BĐS; tại Tọa đàm "Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức", ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhận định: Nhà đầu tư thấy giá lên thì đổ xô vào mua, nhưng khi giá xuống thì vội vã "thoát hàng", mà thoát không được thì chấp nhận “để đó”, “vốn của anh, anh để đó”.
Ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định, trong bất kỳ bối cảnh nào, kể cả khi ngành BĐS khó khăn nhất, thời kỳ các doanh nghiệp BĐS gần như không còn cơ hội để phát triển, nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực này vẫn ở mức cao. Qua đó để thấy được ngành ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp BĐS.
Nhưng song song với đó, doanh nghiệp BĐS cũng phải có sự chia sẻ với ngành ngân hàng để không dẫn đến nợ xấu. Tuy nhiên, ông Hùng cũng khẳng định, ngân hàng sẽ đồng hành với những doanh nghiệp làm ăn có tiềm lực, đầu tư dự án minh bạch, rõ ràng.
“Tôi đảm bảo những dự án, doanh nghiệp đó sẽ được tiếp cận vốn cho vay thuận lợi”, ông Hùng khẳng định và cho biết, năm 2025 và năm tiếp theo, ngành Ngân hàng sẽ vẫn luôn đồng hành với doanh nghiệp, nguồn vốn sẽ đáp ứng đủ nhu cầu vốn đầu tư BĐS. Tuy nhiên, ngành Ngân hàng chỉ đầu tư vốn ngắn hạn, còn vốn trung dài hạn phải thông qua thị trường vốn (trái phiếu, chứng khoán).
Thách thức từ tình trạng đáo hạn trái phiếu
Tình trạng đáo hạn trái phiếu là một thách thức không mới đối với nhiều doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, các doanh nghiệp BĐS vẫn còn rất khó khăn, trong quá trình huy động vốn vừa cần có vốn ngân hàng vừa cần có vốn huy động từ trái phiếu. Như vậy doanh nghiệp vừa phải chịu áp lực từ dư nợ ngân hàng vừa áp lực từ dư nợ trái phiếu, nguồn vốn để trả nợ trái phiếu.
Nguồn vốn thì lại căn cứ vào các dự án hoàn thiện, đối với các dự án có sản phẩm, có pháp lý rõ ràng thì không đáng lo ngại, có khi còn trả nợ trước hạn. Thậm chí, giá của các dự án này hợp lý thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng mua. Nhưng với trái phiếu đầu tư vào đất đai chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, hay đầu tư vào dự án đã hoàn thành mà chưa được cấp sổ đỏ, thì nguồn vốn trả nợ trái phiếu sẽ khó khăn. Nếu không được tháo gỡ, nguồn vốn trả nợ trái phiếu sẽ rất áp lực.
Tuy nhiên, cần phải đặt ra vấn đề, nếu doanh nghiệp có 10 dự án mà có 5 dự án chưa đầy đủ thủ tục, thì không thể đẩy giá của 5 dự án còn lại. Do đó, với các doanh nghiệp đầu tư dự án trông vào nguồn trái phiếu nếu các dự án có pháp lý rõ ràng, ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay để trả nợ trái phiếu.
“Tôi lưu ý, nếu doanh nghiệp dùng 50% dự án đang bán đẩy giá lên để làm hoàn thiện thủ tục cho các dự án còn lại thì không được. Thậm chí, pháp lý không rõ ràng thì khi sản phẩm hoàn thiện rồi sẽ không cấp được sổ đỏ. Chủ đầu tư tính toán trong khả năng của mình để làm sao thoát được hàng và có nguồn vốn xoay vòng.
Tôi biết có nhiều doanh nghiệp đã nhìn thấy vấn đề rồi nhưng không thể điều chỉnh được vì nếu điều chỉnh sẽ tác động tới kế hoạch kinh doanh. Nếu cứ đẩy giá cao tạo mặt bằng cao, kỳ vọng vào giá ảo, kỳ vọng vào giao dịch ảo mà không có đánh giá đúng mức thì đến một thời điểm nào đó, ngân hàng cũng sẽ không đủ lực không thể thanh khoản được đâu dự án”, ông Hùng lưu ý.
Bảo Thoa
