Luật Nhà ở sửa đổi: Thị trường kỳ vọng điều gì?
Luật Nhà ở sửa đổi đang là tâm điểm của sự chú ý trên thị trường bất động sản Việt Nam. Sau nhiều năm thực hiện, những bất cập và hạn chế của khung pháp lý hiện hành đã bộc lộ, đòi hỏi những điều chỉnh phù hợp với bối cảnh kinh tế-xã hội mới.
Giữa bối cảnh thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu, các nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà đều đặt nhiều kỳ vọng vào những thay đổi tích cực từ đạo luật mới này.
Một trong những kỳ vọng lớn nhất của thị trường là việc đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, nhiều dự án hiện phải trải qua hàng chục bước thủ tục hành chính kéo dài, đôi khi lên đến nhiều năm mới có thể khởi công xây dựng. Điều này không chỉ làm tăng chi phí tài chính cho doanh nghiệp mà còn làm giảm nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà lên cao. Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở ra thị trường nhanh hơn và với giá cả hợp lý hơn.
Vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài cũng là điểm được thị trường quan tâm đặc biệt. Quy định hiện hành với nhiều hạn chế về đối tượng, số lượng và thời hạn sở hữu đã phần nào cản trở dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư quốc tế ngày càng gay gắt giữa các quốc gia trong khu vực, việc nới lỏng các quy định về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được xem là bước đi cần thiết. Thị trường kỳ vọng Luật Nhà ở sửa đổi sẽ mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài tại nhiều phân khúc bất động sản hơn, đồng thời kéo dài thời hạn sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn ngoại chảy vào thị trường.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, thị trường đang trông đợi những cơ chế đột phá để tháo gỡ điểm nghẽn trong phát triển loại hình nhà ở này. Mặc dù đã có nhiều chính sách ưu đãi, song nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế của thị trường. Các chuyên gia kỳ vọng Luật sửa đổi sẽ đưa ra những ưu đãi mạnh mẽ hơn về đất đai, thuế, tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, đồng thời đơn giản hóa quy trình phê duyệt và giám sát. Bên cạnh đó, việc xác định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội cũng là yếu tố được thị trường chờ đợi.
Câu chuyện về condotel, officetel và các loại hình bất động sản mới cũng đang chờ được giải quyết trong Luật Nhà ở sửa đổi. Sự thiếu vắng khung pháp lý rõ ràng cho các loại hình này đã gây ra không ít tranh cãi và rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua trong những năm qua. Thị trường kỳ vọng Luật mới sẽ có những quy định cụ thể về định nghĩa, quyền sở hữu, thời hạn sử dụng và phương thức quản lý đối với các loại hình bất động sản mới này, từ đó tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho sự phát triển của chúng trong tương lai.
Một kỳ vọng quan trọng khác là việc cải thiện hệ thống quản lý, vận hành nhà chung cư. Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về phí quản lý, quỹ bảo trì, bàn giao phần sở hữu chung đã trở thành vấn đề nhức nhối tại nhiều dự án. Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ quy định rõ ràng hơn về trách nhiệm của các bên, quy trình bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì và cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Đối với vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thị trường đang chờ đợi những quy định mới tạo cơ chế thuận lợi hơn cho việc triển khai các dự án này. Hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ thường gặp nhiều khó khăn do vướng mắc trong đền bù, tái định cư và sự đồng thuận của cư dân. Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ đưa ra cơ chế đặc thù cho loại hình dự án này, bao gồm ưu đãi đất đai, thuế, cũng như quy trình phê duyệt nhanh chóng để đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Thị trường tài chính bất động sản cũng đang kỳ vọng vào những điều chỉnh từ Luật Nhà ở sửa đổi. Các công cụ tài chính mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), trái phiếu dự án... cần được quy định rõ ràng để thu hút nguồn vốn dài hạn vào thị trường. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động cho vay thế chấp, bảo lãnh ngân hàng trong các dự án bất động sản cũng là yếu tố quan trọng để gia tăng tính thanh khoản và minh bạch cho thị trường.
Đối với người mua nhà ở thực, Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ có những quy định mạnh mẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của họ. Điều này bao gồm việc quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo chất lượng công trình, thời gian bảo hành, cũng như trách nhiệm bàn giao nhà đúng tiến độ và đúng với cam kết. Các biện pháp xử lý vi phạm của chủ đầu tư cũng cần được quy định chặt chẽ hơn để răn đe những hành vi không tuân thủ pháp luật.
Luật Nhà ở sửa đổi đang nhận được nhiều kỳ vọng từ các bên tham gia thị trường. Những thay đổi tích cực từ luật mới không chỉ giải quyết các vấn đề tồn đọng mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai. Tuy nhiên, bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý, việc thực thi luật một cách hiệu quả và đồng bộ cũng là yếu tố quan trọng không kém để đảm bảo những kỳ vọng này trở thành hiện thực, đóng góp vào sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Tiến Hoàng
