Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất nhiều quy định mới đáng chú ý
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, vừa được Bộ Xây dựng hoàn thiện để gửi Bộ Tư pháp thẩm định, bổ sung hàng loạt quy định mới về quy trình giao dịch, mã định danh điện tử và cơ chế bảo đảm phần giá trị hợp đồng còn lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự luật được rút gọn đáng kể so với luật hiện hành và dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.
Ngày 19/8 và 22/8/2026, Bộ Xây dựng đã báo cáo Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tại hội trường và thảo luận tổ. Trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp cùng góp ý của các bộ, ngành liên quan, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo luật mới nhất, hiện gồm 10 chương, 61-62 điều - giảm khoảng 21-22 điều, tương đương gần 30% tổng số điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (10 chương, 83 điều).
Theo Bộ Xây dựng, dự thảo thể chế hóa chủ trương của Đảng về đổi mới, sắp xếp tổ chức bộ máy tinh gọn, hoạt động hiệu lực, hiệu quả; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính; thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, liên thông, bảo đảm nguyên tắc "đúng, đủ, sạch, sống"; đồng thời tháo gỡ vướng mắc thực tiễn và bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng.
Một trong những nội dung mới đáng chú ý là dự thảo bổ sung hẳn một khung quy định về quy trình giao dịch bất động sản, trong đó nêu rõ nguyên tắc thực hiện giao dịch - điều mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa quy định thành hệ thống. Dự thảo cũng bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT (xây dựng - chuyển giao), theo hướng thực hiện bằng bảo lãnh, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa, hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Đáng chú ý, dự thảo mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, gồm: hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai; hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng (officetel), nhà thương mại liền kề hình thành trong tương lai hoặc đã có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận; và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng, cả trong công trình hình thành trong tương lai lẫn công trình đã có sẵn. Quy định này được đánh giá sẽ giúp khơi thông thanh khoản cho nhiều phân khúc bất động sản vốn trước đây vướng mắc về tính pháp lý khi chuyển nhượng.
Ở bản dự thảo mới nhất, Điều 11 quy định cụ thể hơn về mã định danh điện tử: được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; nguyên tắc quản lý thống nhất, duy nhất, không trùng lặp; cùng yêu cầu về tạo lập, sử dụng, cập nhật, kết nối, chia sẻ, khai thác mã, và giao Chính phủ quy định chi tiết. Trước đó, ở bản dự thảo tháng 8/2026, khái niệm này mới chỉ được nhắc rải rác ở phần giải thích từ ngữ, chưa được thiết kế thành một điều riêng.
Quy định về mã định danh điện tử nằm trong mục tiêu chung là xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản đồng bộ, liên thông giữa các cơ quan quản lý - hướng đi tương tự yêu cầu tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ, trong đó cũng đề nghị rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản, bảo đảm an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi cơ sở dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt.
Điểm mới được xem là đáng chú ý nhất của dự thảo là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc); các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng; và nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Điểm mới nằm ở cách xử lý 5% còn lại: dự thảo cho phép người mua chuyển khoản tiền này vào một tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Số tiền trong tài khoản chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận. Ngoài phương án dùng tài khoản bảo đảm, các bên cũng có thể lựa chọn hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng. Cơ chế này nhằm giải quyết một vướng mắc phổ biến trên thị trường nhà ở hình thành trong tương lai: tình trạng chủ đầu tư đã thu gần hết tiền nhưng chậm bàn giao giấy chứng nhận, khiến quyền lợi người mua bị treo.
Luật Nhà ở (sửa đổi) dự thảo song song gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với luật hiện hành, với 20/21 thủ tục đã được phân cấp về địa phương cũng đang được hoàn thiện cùng lúc để bảo đảm tính đồng bộ giữa hai đạo luật có quan hệ chặt chẽ với nhau. Theo dự kiến, cả Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Giới chuyên môn đánh giá, nếu được thông qua đúng lộ trình, khung pháp lý mới với trọng tâm là số hóa dữ liệu, minh bạch giao dịch và siết chặt cơ chế bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ là một trong những nền tảng quan trọng định hình chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.
Hoàng Nguyễn
