HoREA đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư để định giá đất

Theo dõi KT&TD trên

Xây dựng cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

Theo ông Châu, cơ chế, chính sách về tài chính đất đai, giá đất là nội dung rất quan trọng của Luật Đất đai để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong đó đề cập nhiệm vụ then chốt là xây dựng cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô).

Hiệp hội nhận thấy, phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) do 02 chủ thể chính tạo ra là Nhà nước và nhà đầu tư (trong đó có vai trò rất quan trọng của nhà đầu tư tư nhân), nên chính sách tài chính về đất đai, giá đất cần điều tiết đảm bảo tính công bằng và ổn định xã hội đối với phần thu ngân sách nhà nước và phần thụ hưởng của nhà đầu tư.

Cụ thể, Nhà nước tạo ra phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất, nên Nhà nước có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) này để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.

Ông Lê Hoàng Châu đưa ra ví dụ tại TP.HCM, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1ha đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lại tạo ra giá trị lên đến 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần.

Tại quận 7 được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè) tại thời điểm đó chỉ thu ngân sách nhà nước 59 tỷ đồng, sau 25 năm đã thu ngân sách nhà nước năm 2022 lên đến 5.550 tỷ đồng, gấp 94 lần so với năm 1997. Do vậy năm 2018, Chính phủ cho phép TP.HCM chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị trong giai đoạn 2025/2020 và hiện nay, Thành phố đang xây dựng Đề án chuyển đổi 05 huyện ngoại thành lên đô thị, đồng thời với việc Quốc hội vừa ban hành Nghị quyết 98-NQ/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM sẽ tạo điều kiện cho Thành phố phát triển bứt phá trong các năm tới đây, trong đó có nguồn lực từ đất đai.

Thứ hai, Nhà đầu tư (chủ yếu là nhà đầu tư tư nhân) tạo ra phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch giao thông, mà chủ yếu là thông qua năng lực sáng tạo và năng lực tài chính của nhà đầu tư, thể hiện qua suất đầu tư của dự án, mà suất đầu tư càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao và nhà đầu tư có quyền được thụ hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) này sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Ví dụ Dự án nhà ở thương mại A và Dự án nhà ở thương mại B có cùng diện tích 10 ha nằm liền kề nhau, nhưng Dự án A có thiết kế kiến trúc đẹp và có nhiều tiện ích, dịch vụ hơn do có “suất đầu tư” lên đến 200 tỷ đồng/ha, trong lúc Dự án B chỉ có “suất đầu tư” 100 tỷ đồng/ha dẫn đến thiết kế kiến trúc không thật đẹp và không có nhiều tiện ích, dịch vụ thì “phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)” của Dự án A và Dự án B tạo ra là hoàn toàn khác nhau, nên nhà đầu tư Dự án A có quyền được hưởng“phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)” nhiều hơn nhà đầu tư Dự án B.

Một vấn đề cũng rất cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tư hợp tình, hợp lý với quan điểm không tận thu vì Nhà nước nếu có thu ít một chút thì doanh nghiệp và người dân có thêm tiền một chút sẽ sử dụng số tiền dôi dư them này để đầu tư hay để tiêu dùng thì sẽ góp phần kích thích tổng cầu đầu tư và tổng cầu tiêu dùng và đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất phù hợp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy, Dự thảo Nghị định 44 tại Điều 4 quy định 03 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và không còn quy định phương pháp thặng dư.

Bên cạnh đó, Điểm d, Khoản 3, Điều 5 của Dự thảo Nghị định 44 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho trường hợp thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiệp hội hoan nghênh quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ công thức hóa việc định giá đất, thẩm định giá đất giúp cho Nhà nước và doanh nghiệp tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nộp vào ngân sách nhà nước, góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang là “ẩn số” dễ tạo ra cơ chế “xin-cho”, tham nhũng, tiêu cực, hoặc tiềm ẩn “rủi ro vướng pháp luật” đối với công chức, viên chức nhà nước trong thực thi công vụ và người liên quan.

Tuy nhiên Hiệp hội nhận thấy, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.

Việc quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh (Thành phố chia thành 05 khu vực giá đất). Thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất Dự án A thì Ủy ban nhân dân Thành phố có thể quy định “hệ số K” (“Hệ số K” gồm các hệ số k1, k2, k3… tùy theo thực tế từng địa phương) tùy thuộc khu vực (hệ số k1) và tùy thuộc loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân (hệ số k2); hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; hoặc hệ số sử dụng đất (hệ số k3…) để xây dựng hệ số K (tích hợp các hệ số k1, k2 hoặc k3…) để điều chỉnh phù hợp với từng dự án.

Giả định năm 2023 Thành phố áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A thì chủ đầu tư Dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản và Nhà nước vẫn luôn luôn “nắm đằng chuôi” do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.

Hiệp hội nhận thấy, quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất trên 200 tỷ đồng so với Bảng giá đất, nên “chiếc áo 200 tỷ đồng mặc vừa” với các địa phương này.

Chính vì thế mà tất cả 20 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tham dự Hội nghị lấy ý kiến về “Dự thảo Nghị định 44” do Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 11/07/2023 đều tán thành quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất. Chỉ riêng tỉnh Tiền Giang cho biết, nếu “Dự thảo Nghị định 44” được thông qua thì trước mắt tỉnh vẫn lựa chọn áp dụng “phương pháp so sánh” do Bảng giá đất của địa phương hiện còn thấp (!).

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” thì cần phải bỏ quy định dưới 200 tỷ đồng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng.

Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn, có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.

Việc cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư còn bắt nguồn từ quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển.

Trên thực tế, khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các vùng đất mới không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương mà các chủ đầu tư dự án lấn biển hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp,… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để ‘đánh thức’ một khu đất hẻo lánh thành khu đất có tiềm năng phát triển.

Do đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển này mà chỉ có phương pháp thặng dư là phù hợp.

Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển (dự án lấn biển), mà trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các vùng đất mới không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương, mà các chủ đầu tư dự án lấn biển hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để đánh thức một khu đất “hẻo lánh” thành khu đất có tiềm năng phát triển thì cũng không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển này, mà chỉ có phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư để áp dụng cho các trường hợp này.

Thiên An