Giải quyết lệch pha cung cầu là bước đầu khơi thông dòng tài chính vào lĩnh vực bất động sản
Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản hiện nay, 70% vướng mắc là ở pháp lý, chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông.
Đây là một trong những nhận định của, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” và ra mắt đặc san “Khơi dòng tài chính bất động sản” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức vào sáng 12/12/2023 tại Hà Nội.
FDI tạo nguồn lực lớn cho thị trường BĐS phát triển
Dưới góc nhìn của người có nhiều năm gắn bó với lĩnh vực đầu tư nước ngoài, TS. Ngô Công Thành - Viện nghiên cứu ISC, nguyên Vụ phó Vụ Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết kể từ khi Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 ra đời, lũy kế đến nay, cả nước đã thu hút được hơn 37.500 dự án với tổng vốn đầu tư đạt gần 460 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có tổng vốn đầu tư đạt 69 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đầu tư. Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.
TS. Ngô Công Thành chia sẻ quá trình thu hút vốn nước ngoài ban đầu dù khó khăn nhưng đến nay nhìn lại, có thể thấy được dòng vốn ngoại đã mang lại rất nhiều lợi ích, động lực về thu hút dòng tiền đồng thời kéo theo nhiều sự đổi mới và thay đổi hàng loạt Luật.
Thứ nhất, việc thu hút dòng tiền FDI đã tạo ra nguồn lực lớn cho sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Ví dụ khu chế xuất Tân Thuận đầu tiên của Việt Nam vào năm 1991. Đến năm 1994, khi nghị quyết mới ra đời đã tạo ra các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, khu đô thị kiểu mẫu Nam Thăng Long (Ciputra Hà Nội). Thứ hai, tạo ra phong cách mới về phát triển khu đô thị và những tòa khách sạn mới. Thứ ba, tạo ra sức cạnh tranh giúp các doanh nghiệp Việt Nam phát triển, điển hình là người dân có những căn hộ đáng sống.
TS. Ngô Công Thành cho biết trước năm 2007, việc thu hút vốn FDI vào bất động sản được phân ngành thành 3 phân khúc gồm: Kinh doanh văn phòng và khu đô thị; hạ tầng khu công nghiệp; kinh doanh khách sạn du lịch. Qua nghiên cứu, TS. Ngô Công Thành nhìn nhận đến nay, dòng tiền nước ngoài chỉ mới chảy vào hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn lưu trú, còn các khu đô thị chưa thu hút được nhiều dòng tiền từ nước ngoài, thậm chí có thể còn lỗ.
Do vậy, để khơi thông được dòng tài chính vào lĩnh vực bất động sản sắp tới, TS. Ngô Công Thành kiến nghị cần huy động được các nguồn lực, trong đó cần chú trọng đến vấn đề tính giá đất.
Tại tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho biết để khơi thông tài chính bất động sản, nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.
TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
Giải quyết lệch pha cung - cầu là quan trọng nhất lúc này
Nhấn mạnh quan điểm bất động sản liên quan đến 30 ngành nghề khác nhau, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest, cho rằng vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường.
“Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.
Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý.
"70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói. Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.
Để khơi dòng tài chính bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.
Ngoài ra, Chủ tịch GP. Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.
Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.
