Đất thổ cư Hà Nội giá vẫn neo cao dù thanh khoản thấp

Theo dõi KT&TD trên

Giao dịch thấp kỷ lục

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý I và đầu quý II năm nay, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều khu vực vốn là điểm nóng như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì nay ghi nhận mức giao dịch gần như bằng 0.

Tình trạng này không phải là hiện tượng cục bộ mà diễn ra trên diện rộng. Ngay cả các quận nội thành vốn luôn được xem là điểm nóng về giá giao dịch như Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Nam Từ Liêm cũng rơi vào cảnh ảm đạm. Các sàn giao dịch phải thu hẹp quy mô, môi giới thất nghiệp hàng loạt, nhiều chủ nhà rao bán suốt 6 - 8 tháng không có người hỏi mua.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự sụt giảm mạnh của phân khúc đất thổ cư, đặc biệt tại các khu vực nội thành.

Đáng chú ý, ngay cả những khu vực vốn có thanh khoản cao như Đống Đa, Hoàng Mai, Gia Lâm, Long Biên… cũng không nằm ngoài xu hướng đi xuống.

Còn theo dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc nhà riêng giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy, dù diễn biến về thanh khoản nhà đất có sự sụt giảm và không như kỳ vọng nhưng mặt bằng giá đang ghi nhận xu hướng tăng cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh sau thời kỳ sốt nóng 2021-2022. Tâm lý người mua hiện tại rất thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà chưa thực sự hấp dẫn và các chính sách hỗ trợ chưa đủ mạnh”.

Anh Nguyễn Thành, một môi giới chuyên phân khúc nhà đất thổ cư nội đô, đánh giá đây là giai đoạn mà người mua và người bán vẫn đang “giằng co”, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

“Khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch chưa thể chốt là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền, chờ bất động sản giảm thêm. Phân khúc này đang chững lại, đòi hỏi sự điều chỉnh để khơi thông dòng tiền và cân bằng cung - cầu”, anh Thành nhận định.

Giá vẫn tăng - vì sao?

Trái ngược với diễn biến ảm đạm của giao dịch, giá nhà đất thổ cư Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí có nơi còn tiếp tục tăng nhẹ. Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá chào bán nhà đất thổ cư tại Hà Nội tăng trung bình 3-5% so với cùng kỳ năm 2024, bất chấp giao dịch giảm sâu.

Tại các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, giá nhà trong ngõ rộng, có sổ đỏ vẫn giữ ở mức 130-180 triệu đồng/m2. Tại các phường trung tâm như Kim Mã (Ba Đình), Hàng Bông (Hoàn Kiếm), giá rao bán có nơi vượt mốc 350 triệu đồng/m2, dù không phát sinh giao dịch nào trong nhiều tháng.

Ngoài yếu tố tâm lý giữ giá, việc khan hiếm quỹ đất nội đô cũng là nguyên nhân then chốt. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong nội đô Hà Nội gần như không tăng trong vài năm qua. Trong khi đó, quy hoạch mở rộng đô thị mới chưa đi vào thực tế, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất lên cao và giữ ổn định”.

Ngoài ra, một số khu vực ngoại thành Hà Nội đang có xu hướng tăng giá nhờ kỳ vọng hạ tầng. Ví dụ như Gia Lâm, Đông Anh, những nơi sắp lên quận, giá nhà đất thổ cư vẫn tăng 5-10% so với năm trước, dù thanh khoản kém.

Một yếu tố khác khiến giá khó giảm là chi phí xây dựng ngày càng cao. Giá vật liệu, nhân công, chi phí cấp phép… đều tăng, khiến giá trị tổng tài sản cũng phải điều chỉnh theo. Với các căn nhà xây mới, chủ nhà buộc phải giữ mức giá nhất định để không lỗ vốn.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, TS. Trần Xuân Lượng, giá nhà đất trong khu vực nội đô có xu hướng tăng chủ yếu do yếu tố tâm lý từ việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Trong bối cảnh giá không ngừng leo thang nhưng thu nhập người dân không tăng tương ứng, thị trường đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về lượng giao dịch. Bên cạnh đó, kỳ vọng cao từ phía người bán cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá lên mức khó tiếp cận.

“Dù các khu vực vùng ven hay tỉnh phụ cận Hà Nội đang có mức giá dễ chịu hơn, nhưng do hạ tầng và giao thông chưa đồng bộ nên nhà đất nội đô vẫn được xem là lựa chọn ưu tiên của người mua. Tuy nhiên, người mua cần tỉnh táo, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính. Nếu chưa thực sự có nhu cầu ở ngay, không nên vội vàng xuống tiền trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, còn nhiều rào cản pháp lý, đặc biệt là với phân khúc nhà ở xã hội”, TS. Lượng khuyến cáo.

Thị trường nhà đất thổ cư đang trong giai đoạn "đi ngang" đầy thử thách: người mua dè dặt, người bán kỳ vọng, giao dịch không khớp… Trong bối cảnh đó, sự minh bạch thông tin, tính toán tài chính kỹ càng và tránh đầu cơ ngắn hạn sẽ là yếu tố then chốt giúp người dân và nhà đầu tư ứng xử khôn ngoan trong giai đoạn “chững giá - khó bán” hiện nay.