Đất nền vùng ven: Cơ hội hay rủi ro tiềm ẩn?
Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự dịch chuyển đáng kể của dòng tiền đầu tư từ trung tâm các thành phố lớn ra các khu vực vùng ven.
Giữa bối cảnh giá đất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà đã chuyển hướng sang thị trường đất nền vùng ven với kỳ vọng tìm kiếm cơ hội sinh lời hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, liệu đầu tư vào đất nền vùng ven có thực sự là cơ hội an toàn hay tiềm ẩn những rủi ro không lường trước được?
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven các thành phố lớn đã tăng từ 30-50% trong vòng 3 năm qua. Đặc biệt, tại các khu vực có quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông trọng điểm như Bắc Ninh, Hưng Yên, Long An, Đồng Nai, giá đất có nơi đã tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn khi thông tin quy hoạch được công bố.
Các tỉnh như Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc cũng ghi nhận sự quan tâm lớn của giới đầu tư khi nhiều khu công nghiệp mới được xây dựng, thu hút lượng lớn chuyên gia và công nhân đến sinh sống và làm việc, tạo ra nhu cầu thực về nhà ở và đất nền.
Những cơ hội từ thị trường đất nền vùng ven
Một trong những yếu tố then chốt khiến đất nền vùng ven trở nên hấp dẫn là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối. Việc hoàn thiện các trục đường vành đai, cao tốc liên vùng, cầu, hầm và các tuyến metro đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống và làm việc.
So với các khu đất tại trung tâm thành phố, đất nền vùng ven vẫn có mức giá thấp hơn đáng kể, tạo cơ hội cho người có nguồn vốn vừa phải có thể tham gia thị trường. Với khoảng 1-2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu một mảnh đất có diện tích khá tốt tại vùng ven, trong khi số tiền này chỉ đủ để mua vài mét vuông đất tại các quận trung tâm.
Bên cạnh đó, nhiều khu đất nền vùng ven còn mang lại không gian sống rộng rãi, môi trường trong lành hơn so với khu vực nội đô chật chội, ô nhiễm. Xu hướng này càng được đẩy mạnh sau đại dịch COVID-19, khi nhiều người nhận thức rõ hơn về tầm quan trọng của không gian sống thoáng đãng, gần gũi thiên nhiên.
Đồng thời, chủ trương phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm tải cho khu vực trung tâm cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất nền vùng ven. Nhiều dự án khu đô thị mới, khu dân cư được quy hoạch bài bản với hệ thống tiện ích đồng bộ đã và đang được triển khai tại các khu vực này, nâng cao giá trị bất động sản và chất lượng cuộc sống cho người dân.
Những rủi ro tiềm ẩn cần cân nhắc
Một trong những rủi ro lớn nhất của thị trường đất nền vùng ven là tình trạng "sốt ảo" do đầu cơ tạo ra. Nhiều khu vực đã chứng kiến giá đất tăng phi mã chỉ sau một thông tin quy hoạch, thậm chí chỉ là tin đồn chưa được xác thực. Khi thị trường trở lại trạng thái bình thường, nhiều nhà đầu tư phải đối mặt với tình trạng "tiền mất, tật mang" khi không thể bán ra với giá kỳ vọng.
Theo Ông Phạm Đức Toản, chuyên gia phân tích thị trường bất động sản cảnh báo: "Chúng tôi đã chứng kiến nhiều đợt sốt đất tại các khu vực vùng ven, từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc đến Bắc Giang, Hòa Bình... Đáng lo ngại là có đến 70-80% người mua không có nhu cầu ở thực mà chỉ đầu tư ngắn hạn, tạo nên những con sóng đầu cơ. Khi thị trường điều chỉnh, nhiều người sẽ gặp khó khăn trong việc thanh khoản."
Nhiều khu đất nền vùng ven còn tồn tại những vấn đề về pháp lý không rõ ràng, đặc biệt là đất nông nghiệp được phân lô bán nền trái phép. Nhiều người mua đã rơi vào cảnh "tiền mất, đất không có" khi mua phải những mảnh đất không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc nằm trong quy hoạch treo.
Bên cạnh đó, hạ tầng tại nhiều khu vực vùng ven vẫn chưa được đầu tư đồng bộ. Tình trạng ngập úng, thiếu nước sạch, điện không ổn định còn phổ biến tại nhiều khu vực. Nhiều dự án được quảng cáo rầm rộ nhưng tiến độ thực hiện chậm trễ, khiến người mua phải chờ đợi nhiều năm mà vẫn chưa thể xây dựng nhà ở.
Khác với bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố, đất nền vùng ven thường gặp khó khăn về tính thanh khoản khi thị trường trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư đã không thể bán ra được tài sản dù đã giảm giá đáng kể, đặc biệt là tại những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa phát triển đồng bộ.
Trong giai đoạn 2022-2023, khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do siết chặt tín dụng và thanh khoản thị trường giảm mạnh, nhiều khu đất nền vùng ven đã chứng kiến sự sụt giảm giá từ 20-30% so với đỉnh điểm, thậm chí có nơi giảm đến 50%, nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Đầu tư dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn
Thay vì tham gia vào những đợt "sốt đất" với mục tiêu lướt sóng kiếm lời nhanh chóng, người mua nên xem đất nền vùng ven là kênh đầu tư dài hạn. Việc chọn những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự dựa trên quy hoạch chính thức, định hướng phát triển của địa phương và nhu cầu ở thực sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng sinh lời trong tương lai.
Chị Phạm Thị Minh, một nhà đầu tư thành công với đất nền vùng ven Hà Nội chia sẻ kinh nghiệm: "Tôi luôn đặt câu hỏi liệu mình có muốn sống ở khu vực này không trước khi quyết định đầu tư. Nếu câu trả lời là có, thì đó là dấu hiệu tốt về tiềm năng phát triển. Tôi thường chọn những khu vực có hạ tầng đang được đầu tư, gần các trục đường lớn, và đặc biệt quan tâm đến những nơi có quy hoạch phát triển đô thị, trường học, bệnh viện."
Dù có những giai đoạn thăng trầm, thị trường đất nền vùng ven vẫn được đánh giá là có tiềm năng phát triển lâu dài, đặc biệt tại những khu vực có quy hoạch phát triển đồng bộ và nhu cầu ở thực.
Trước khi quyết định đầu tư vào đất nền vùng ven, người mua cần nghiên cứu kỹ thông tin quy hoạch chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tránh tin vào những thông tin chưa được xác thực. Việc kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của mảnh đất, bao gồm giấy tờ sở hữu, quy hoạch sử dụng đất, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng là vô cùng quan trọng.
Bên cạnh thông tin trên giấy tờ, người mua cần đến tận nơi để đánh giá thực tế về hạ tầng, vị trí và tiềm năng phát triển của khu vực. Những yếu tố cần quan tâm bao gồm tình trạng đường sá, hệ thống điện, nước, khả năng kết nối với trung tâm thành phố, và sự hiện diện của các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng giãn dân từ trung tâm ra vùng ven là tất yếu khi các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng đông đúc, ô nhiễm và giá nhà đất quá cao. Trong 5-10 năm tới, chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị vệ tinh và khu dân cư mới tại vùng ven, đặc biệt là những nơi có hạ tầng giao thông kết nối tốt."
Tuy nhiên, thị trường sẽ phát triển theo hướng chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực có tiềm năng thực sự và những nơi chỉ được đẩy giá một cách thiếu căn cứ. Những yếu tố như pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện và hệ thống tiện ích đầy đủ sẽ là những tiêu chí quan trọng để định giá bất động sản trong tương lai.
Thay vì chạy theo những cơn sốt đất ảo hoặc đầu tư dựa trên tin đồn, người mua nên có cái nhìn tỉnh táo, nghiên cứu kỹ thông tin và đặt mục tiêu đầu tư dài hạn. Chỉ khi đó, đất nền vùng ven mới thực sự trở thành cơ hội, chứ không phải rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư.
Hoàng Nguyễn
