Chênh lệch và tiềm năng giá đất trước khi sát nhập

Theo dõi KT&TD trên

Sự phân hóa rõ nét

Theo công bố từ Công ty Biggee, một nền tảng phân tích thông tin bất động sản được thành lập vào năm 2021, bảng giá đất trung bình của 63 địa phương trên cả nước ở thời điểm hiện tại được chia thành nhiều nhóm.

Nhóm tỉnh, thành có giá đất dẫn đầu cả nước gồm: TP Hà Nội giá trung bình 220 triệu đồng/m²; TP.HCM giá trung bình 200 triệu đồng/m²; Hải Phòng 112 triệu đồng/m²; Cần Thơ 111 triệu đồng/m²; Khánh Hòa 109 triệu đồng/m²; Bà Rịa - Vũng Tàu 90 triệu đồng/m².

Đây là những trung tâm kinh tế, du lịch hoặc có tốc độ đô thị hóa cao, dẫn đến mức độ cạnh tranh và giá trị đất ngày càng gia tăng.

Giá đất trung bình tại các tỉnh, thành trước khi sáp nhập có sự phân hóa thành các nhóm rõ nét.

Nhóm tỉnh, thành có giá đất ở mức trung bình gồm: Huế giá trung bình 60 triệu đồng/m²; TP Đà Nẵng 57 triệu đồng/m²; Đồng Nai 50 triệu đồng/m²; Bình Dương 43 triệu đồng/m²; Bình Thuận 40 triệu đồng/m²; Hải Dương 38 triệu đồng/m²; Hưng Yên 34 triệu đồng/m²; Thái Bình 33 triệu đồng/m²; Bắc Ninh 31 triệu đồng/m²; Kiên Giang 30 triệu đồng/m²; Quảng Ninh 29 triệu đồng/m²; Long An 26 triệu đồng/m².

Khu vực có giá đất ở tầm trung chủ yếu là các tỉnh đang trên đà phát triển, có hạ tầng dần hoàn thiện và thu hút đầu tư. Đây là nhóm tỉnh thành có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới, nhất là khi các quy hoạch vùng và đầu tư công tiếp tục được triển khai.

Nhóm tỉnh thành có giá đất thấp gồm các tỉnh miền núi phía Bắc và khu vực Tây Nam Bộ. Nhóm này hạ tầng còn hạn chế, mật độ dân số thấp và nhu cầu giao dịch chưa cao.

Tuy nhiên, vẫn có những khác biệt, chẳng hạn như Kiên Giang (30 triệu đồng/m²) và Lào Cai (22 triệu đồng/m²). Nhờ lợi thế du lịch, giá đất tại đây vượt xa mặt bằng chung của khu vực.

Những tỉnh như Lạng Sơn, Cao Bằng, Yên Bái, Lai Châu, Tuyên Quang, Hà Giang, Điện Biên, Sơn La, Kon Tum hiện chưa có dữ liệu giao dịch rõ ràng. Do đó Biggee chỉ ghi nhận giá tham khảo theo bảng giá đất của UBND địa phương dao động từ 5-8 triệu đồng/m².

Dữ liệu quan trọng để tham chiếu

Mức giá đất trung bình không thể phản ánh đầy đủ độ phức tạp và biến động của từng địa phương. Ngay trong một thành phố lớn như Hà Nội, giá đất có thể chỉ từ 5-10 triệu đồng/m² tại các huyện ngoại thành như Mê Linh, Ứng Hòa, Thạch Thất… nhưng cũng có nơi vượt mốc 1 tỷ đồng/m² như tại phố cổ, trung tâm quận Hoàn Kiếm.

Tuy vậy, khi so sánh giữa các tỉnh thành, con số trung bình vẫn là cách hữu hiệu nhất để nắm bắt tổng thể giúp nhà đầu tư, người dân và chính quyền có thêm góc nhìn chiến lược về phân bổ nguồn lực và quy hoạch phát triển.

Theo đại diện Biggee, bản đồ giá đất 63 tỉnh, thành không chỉ là một lát cắt về thị trường bất động sản hiện tại, mà còn phản ánh rõ sự chênh lệch về mức độ phát triển giữa các vùng miền.

Khi đề án sáp nhập tỉnh thành được triển khai, những khác biệt này càng cần được nhìn nhận kỹ lưỡng để đảm bảo sự phát triển cân bằng và bền vững.

Anh Nguyễn Vinh, một nhà đầu tư bất động sản tự do cho biết: Mỗi vùng đất, mỗi mức giá đều cung cấp những thông tin giá trị. Địa phương có mức giá đất giá trung bình cao có lý do, dư địa và có cơ hội đầu tư kiểu giá cao.

Nhưng với vùng đất giá trị trung bình thấp lại phù hợp với khả năng và sở thích đầu tư, túi tiền của những người tìm cơ hội sở hữu bất động sản hợp lý và chờ thời. Nhưng dù muốn đầu tư phân khúc nào, bảng giá đất trung bình là cần thiết cho mỗi quyết định đầu tư và đánh giá thị trường.

Bên cạnh đó, chị Lê Hoàng Linh, công tác tại bộ phận marketing từ sàn giao dịch bất động sản nhà Hà Nội chia sẻ: Bảng giá đất tại các tỉnh thành là dữ liệu quan trọng mà các sàn sử dụng làm dữ liệu tham chiếu, so sánh, đánh giá sự biến động qua các thời kỳ, qua các thời điểm có lý do đột biến.

Đó cũng là căn cứ để chủ đầu tư và đội ngũ tư vấn đưa ra quyết định cho giá bán mới, quyết định sự thành bại của các dự án mới khi ra hàng.

Thẩm quyền ban hành, công bố bảng giá đất thuộc về UBND cấp tỉnh sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Khi sáp nhập tỉnh, các UBND tỉnh cũ không còn tồn tại, thay vào đó là một UBND tỉnh mới. Điều này đồng nghĩa với việc UBND tỉnh mới phải xây dựng và ban hành bảng giá đất mới, thay thế bảng giá đất cũ sau khi sáp nhập.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo hai phương pháp: Theo khu vực, vị trí và theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn. Trước khi sáp nhập, mỗi tỉnh có cách phân chia khu vực giá đất riêng, dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội, mật độ dân cư, tiềm năng phát triển…

Sau khi sáp nhập, tỉnh mới phải xác định lại khu vực giá đất, đặc biệt là khu vực giáp ranh giữa các tỉnh cũ để đảm bảo thống nhất. Điều này có thể làm thay đổi mức giá đất ở một số khu vực, nhất là nơi trước đây có sự chênh lệch lớn giữa các tỉnh.

Nếu một khu vực trở thành trung tâm hành chính mới, giá đất tại đây có thể tăng do nhu cầu đầu tư hạ tầng. Ngược lại, các khu vực từng là trung tâm nhưng không còn giữ vai trò này nữa thì giá đất có thể giảm.