Cảnh giác chiêu lừa đặt cọc, góp vốn đầu tư nhà đất
Tin lời đối tượng lừa đảo, nhiều nạn nhân chi cả tỷ đồng đặt cọc, góp vốn đầu tư bất động sản mà không tìm hiểu kỹ về tính pháp lý, cũng như lường trước rủi ro.
Miếng mồi "dự án khu đô thị cao cấp"
Đầu tháng 12/2025, TAND TP Hà Nội mở phiên sơ thẩm và tuyên phạt bị cáo N.B.Đ (SN 1983 - địa chỉ ở Khu đô thị Ecopark, tỉnh Hưng Yên) mức án chung thân về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Đ bị cáo buộc có hành vi đưa ra các thông tin gian dối về dự án bất động sản, lừa chiếm đoạt 78 tỷ đồng của bị hại. Thủ đoạn N.B.Đ sử dụng để lừa đảo khá phổ biến, thường xuất hiện trong hàng loạt vụ án tương tự.
Theo hồ sơ, khoảng đầu tháng 4/2022, vợ chồng ông N.N.H (SN 1989, ở xã Phù Đổng, TP Hà Nội) có nhu cầu mua nhà tại dự án Vinhomes Ocean Park Hưng Yên nên đi tìm hiểu.
Tại dự án, ông H và vợ gặp chị Oanh (người môi giới bất động sản) rồi đưa cho Oanh hơn 24 tỷ đồng để nhờ mua hai căn hộ trong Khu Ngọc Trai. Cuối tháng 4/2022, Oanh không tìm được nhà cho khách nên ông H đòi lại tiền.
Oanh đã trả lại trước cho vợ chồng ông H số tiền 5 tỷ đồng, sau đó giới thiệu khách đến gặp Đ. Dù không có khả năng, N.B.Đ vẫn cam kết giúp được ông H.
Giữa năm 2022, theo yêu của ông H, Oanh chuyển tiếp cho Đ số tiền mà trước đó đã nhận với mong muốn N.B.Đ có thể giúp tìm mua hai căn hộ cao cấp ở dự án. Tuy nhiên, sau khi nhận được tiền, Đ chiếm đoạt tiền để trả nợ, đánh bạc online và tiêu xài cá nhân.
Tháng 6/2022, N.B.Đ tiếp tục yêu cầu ông H chuyển thêm tiền để mua nhà dù thời điểm đó, N.B.Đ vẫn chưa thực hiện được cam kết. Sau khi nhận được thêm 14,6 tỷ đồng từ ông H, Đ tiếp tục mang "nướng" vào cờ bạc.
Cuối năm 2022, N.B.Đ nói dối là đã đặt mua được hai căn hộ, nhưng thị trường bất động sản đang "không tốt" nên sẽ giúp bán nhà để mua nơi khác tốt hơn. Tiếp tục tin lời, bị hại chuyển thêm hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn không thể mua được nhà.
Giả mạo giấy tờ để chiếm đoạt tiền
Cuối tháng 11 vừa qua, cơ quan điều tra cũng triệt phá một vụ án chiếm đoạt tiền liên quan đến tài sản là đất đai.
Theo đó, ngày 19/11, Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP Đà Nẵng khởi tố, bắt tạm giam B.T.D (SN 1997, trú phường Hòa Khánh, Đà Nẵng) về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Giữa năm 2025, D liên hệ với bạn thân là chị C.T.N (SN 1988, quê Phú Thọ) để rủ góp vốn buôn bán đất đai. Tin người bạn, chị N đã chuyển khoản 500 triệu đồng cho D để hợp tác làm ăn.
Tháng 7/2025, khi mua được một lô đất tại phường Điện Bàn (TP Đà Nẵng) với giá 500 triệu đồng, D đặt cọc cho chủ đất 180 triệu đồng. Sau đó, đối tượng làm giả hợp đồng mua bán đất, ghi khống giá trị tài sản lên tới một tỷ đồng (đã đặt cọc 500 triệu đồng) để gửi cho chị N.
Thời điểm chị N đến khu đất trên để xem xét, người này tin lời D nên đồng ý mua với giá một tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi D nhận được 500 triệu đồng do chị N chuyển khoản, đối tượng đã rút hơn 300 triệu đồng để tiêu xài, khiến việc mua bán đất không thể thực hiện.
Chị N tiếp tục tìm hiểu thì phát hiện, giá trị lô đất ở phường Điện Bàn không đúng với hợp đồng giả mạo do D gửi. Lúc này, N nhận ra thủ đoạn lừa đảo của người bạn thân, liền gửi đơn tố cáo.
Quá trình điều tra, cơ quan công an chỉ ra những giấy tờ và hợp đồng mua bán mà D gửi cho chị N đều là giả mạo. Thậm chí, D còn giả chữ ký của chủ lô đất, nâng khống giá trị tài sản nhằm chiếm đoạt số tiền 500 triệu đồng của bị hại.
Làm sao để phân biệt thật, giả?
Từng tham gia tố tụng nhiều vụ án chiếm đoạt tài sản liên quan đến đất đai hay dự án bất động sản, luật sư Trần Tuấn Anh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, những vụ án nêu trên chỉ là điển hình trong hàng loạt chiêu trò lợi dụng "sức nóng" của đất đai để lừa tiền.
Trong các vụ án lừa đảo liên quan đến lĩnh vực đất đai, kẻ gây án thường sử dụng các ngôn từ khi giao dịch như "góp vốn, đầu tư, cho vay, giữ chỗ, đặt suất…". Song, bản chất đều nhằm huy động vốn trái pháp luật.
Luật sư Trần Tuấn Anh
Theo luật sư, những kẻ lừa đảo còn sử dụng hàng loạt chiêu trò như vẽ dự án "ma" bằng cách phân lô, bán nền và lập công ty, thuê máy móc thiết bị trưng bày để bán số tài sản ảo này.
Hoặc có đối tượng còn tung tin mình có mối quan hệ với chủ đầu tư, được ưu tiên "suất ngoại giao" hoặc chuyển nhượng với giá ưu đãi. Từ đó, họ dụ dỗ nạn nhân đưa tiền đặt cọc, tiền góp vốn đầu tư rồi chiếm đoạt.
"Trên thực tế, đối với các dự án về bất động sản (trừ bất động sản cá nhân), cần phải ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư thì mới đảm bảo tính pháp lý để chuyển nhượng", luật sư phân tích.
Một dấu hiệu khác dễ nhận biết tài sản hợp pháp khi chuyển nhượng, mua bán là có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, các bên môi giới cũng không được quyền nhận tiền đặt cọc, mà chỉ được hưởng tiền hoa hồng.
"Nếu môi giới yêu cầu chuyển khoản tiền cọc, giữ chỗ hay góp vốn đầu tư đều có dấu hiệu của hành vi gian dối, có nguy cơ mất tài sản", luật sư khẳng định.
Còn theo bà Đỗ Trần Mai Anh, nguyên kiểm sát viên của Viện Kiểm sát nhân dân TP Hà Nội, góp vốn để đầu tư dự án bất động sản là hình thức lừa đảo khá phổ biến.
Kẻ lừa đảo thường đánh vào lòng tham và sự thiếu hiểu biết của các bị hại về dự án bất động sản. Sau đó hứa hẹn nếu góp vốn sẽ có lợi nhuận cao chỉ trong thời gian ngắn, dẫn dụ "con mồi" chi tiền.
Đáng lưu ý, các đối tượng còn ngụy tạo hợp đồng với những điều khoản chung chung, thiếu giấy tờ pháp lý khiến nạn nhân bị "tung hỏa mù".
Nhiều đối tượng còn làm giả con dấu, giấy tờ của cơ quan chức năng. Sau đó, dẫn bị hại đi thực địa tại dự án, khu đất bất kỳ nào đó để cho nạn nhân hoàn toàn tin tưởng.
Để tránh bị lừa, người dân có thể đến các đơn vị, tổ chức có kinh nghiệm để tìm hiểu, đánh giá về dự án hay tài sản đất trước khi quyết định chi tiền mua; yêu cầu đối tác cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh tính pháp lý; cần thiết có thể đến văn phòng công chứng uy tín hoặc cơ quan hành chính để minh định tính thật, giả.
