Bỏ quy định dành 20% đất xây nhà ở xã hội trong dự án thương mại là chưa phù hợp

Theo dõi KT&TD trên

Cần phát triển ngân sách địa phương tập trung để lo xây dựng nhà ở xã hội

Mới đây, cho ý kiến về dự thảo Kế hoạch giám sát và đề cương báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh thời gian có hạn, lực lượng hạn chế nên cần đi từ mục tiêu, xác định những rủi ro như trong việc ban hành pháp luật và tổ chức thực thi pháp luật, từ đó xác định những vấn đề trọng yếu cần phải tập trung trong đề cương và triển khai giám sát.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị Đoàn giám sát nghiên cứu kỹ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, bởi đây là tư liệu quý về thực tiễn triển khai pháp luật trọng phạm vi cả nước; cùng với đó là chú trọng báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp về hai dự án luật Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi); xem xét những nội dung đang tập trung để sửa đổi, bổ sung 2 dự án luật này, những vấn đề cần phải trả lời liên quan đến thị trường bất động sản và nhà ở xã hội.

Lưu ý nội dung giám sát liên quan đến nhà ở xã hội, Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị đối chiếu với Luật Nhà ở hiện hành về các điều khoản cấm, rà soát những rủi ro chính sách về nhà ở, những ý kiến còn khác nhau về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh mục tiêu làm luật không phải chỉ có sở hữu nhà mà giải quyết việc có nơi ở và có chỗ ở cho người dân. Với mục tiêu quan trọng đó thì vấn đề đặt ra là quy định các điều khoản cụ thể trong luật như thế nào.

Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề như trong Luật Nhà ở hiện nay, vướng mắc nhất là việc có hay không có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Câu hỏi đặt ra là tại sao lại muốn đưa ra quy định này, mặc dù có thể thấy là không cần thiết phải quy định thời hạn sở hữu mà vẫn xử lý được vấn đề nhà chung cư. Hay là việc sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội như thế nào đến nay vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau. Một số nơi thì làm theo từng dự án. Có nơi đề xuất có cơ chế đặc thù, có thể không làm nhà ở xã hội theo từng dự án mà làm theo quy hoạch tập trung.

Chủ tịch Quốc hội phân tích, việc dần bỏ quy định dành 20% quỹ đất để dành cho nhà ở xã hội trong các dự án là chưa phù hợp. Dự thảo Luật quy định theo hướng giao cho địa phương quyết định nhưng điều kiện hiện nay địa phương không thể lo được. Quy định trước đây nêu rõ dành 20% nếu làm tập trung, không trả lại bằng quỹ đất thì quy ra tương đương bằng tiền để trả. Đây vẫn là quy định đơn giản nhất, dễ thực hiện. Do đó, cần kế thừa quy định này để nộp ngân sách địa phương tập trung vào lo nhà ở xã hội.

"Bên cạnh đó, chính sách nhà ở xã hội hiện nay cũng rất phức tạp. Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề nếu làm nhà ở xã hội mà chỉ để bán thì liệu có kiểm soát được đúng đối tượng thụ hưởng chính sách khi mua đi, bán lại. Khi không kiểm soát được thì trục lợi về chính sách chắc chắn vấn đề hiện hữu" Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Có ý kiến đề xuất là làm nhà ở xã hội cho thuê trả dần hoặc nếu muốn sở hữu thì mua trả góp thì sẽ không chuyển nhượng cho người khác được. Nếu mua đứt bán đoạn thì khi đó vẫn là nhà ở thương mại nhưng ở phân khúc giá rẻ. Do hiện nay ranh giới xác định giữa nhà ở xã hội để bán với nhà ở thương mại giá rẻ chưa rõ là điểm của trục lợi chính.

Chỉ rõ những vấn đề này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị Đoàn giám sát nghiên cứu kĩ lưỡng tổng kết thi hành luật, các báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp để nhận diện được những rủi khi làm chính sách và những vấn đề trong tổ chức thực thi để có trọng điểm để tập trung giám sát.

Quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội đang rất thiếu và hiếm

Trước đó, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân để hoàn chỉnh Dự thảo Tờ trình và Nghị quyết về thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.

Tại dự thảo trên, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở 2014: “Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.”

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20%) chưa phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, quy định nêu trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.

Hơn nữa, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở.

Mặt khác, một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng... nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.

Theo Bộ Xây dựng, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 1 khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án…

Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất. Đồng thời, nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (thường ở các vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Ngoài ra, tường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.

“Các bất cập nêu trên khiến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều, cả nước mới quy hoạch, bố trí được 3.359,07ha (đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020)”, Bộ Xây dựng cho biết.

Về nội dung này, nêu quan điểm về quy định phát triển nhà ở xã hội, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc Bộ Xây dựng đưa ra phương án, bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mà bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, trong khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp…trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng.

Bởi vì, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22.12.2021), đã nêu “khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội”. Việc sử dụng quỹ đất 20% của hàng nghìn dự án nhà ở thương mại trên cả nước cũng là con số cần quan tâm để tạo thêm quỹ nhà ở xã hội vốn đang rất thiếu và hiếm này.

KTS. Trần Ngọc Chính bày tỏ kỳ vọng, với sự thay đổi đồng bộ thống nhất của Luật Nhà ở với các bộ luật khác sẽ là công cụ hữu ích trong quản lý điều tiết thị trường bất động sản; thúc đẩy sự phát triển nhà ở- một loại hình sản phẩm đặc biệt có ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Còn theo quan điểm của TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, cần giữ quy định dành 20% quỹ đất dự án và không cho chủ đầu tư nộp tiền để “né” làm nhà ở xã hội. Theo ông, đây sẽ là giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho “người nghèo” ở đô thị.

Cụ thể, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm phân tích,chủ trương dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội là nhằm phát triển hài hòa, nâng cao chất lượng sống cho người thu nhập thấp và công nhân thực tế còn nhiều khó khăn nhất là từ các chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội vì cho rằng sẽ làm giảm giá trị nhà ở thương mại, song không phải vì vậy mà không xây dựng và đề xuất thay bằng thu tiền vào ngân sách địa phương.

Đây là bài học kinh nghiệm từ các nước phát triển ở châu Âu phân hóa giàu, nghèo, làm khó cho người nghèo tiếp cận thuận tiện với giáo dục, với thương mại, dịch vụ... đề nghị giữ nguyên quy định dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội để thực hiện định hướng đã xác định trong hiến pháp: tạo thuận lợi để công dân thụ hưởng phúc lợi xã hội. Trường hợp chủ đầu tư không xây dựng trên quỹ đất 20% cần thu hồi để lựa chọn chủ đầu tư khác.

Mô hình khu nhà ở xã hội xây dựng tập trung, để lựa chọn vị trí phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, cho công nhân thì việc xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung với quy mô đa dạng là giải pháp cần được quan tâm.

Tuy nhiên, không chỉ là nhà ở mà cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và nhất là hạ tầng xã hội. Để hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và chủ đầu tư cần có chính sách đặc thù, lợi ích cho chủ đầu tư không chỉ trong ranh giới khu nhà ở xã hội mà được cân đối trong cả khu vực, cả đô thị.

Đinh Hiệu