Thách thức nào cho bất động sản công nghiệp 2024?

Theo dõi KT&TD trên

"Lá cờ tiên phong" trong năm 2023

Theo Báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam năm 2023 và dự báo năm 2024 do Hội Môi giới Bất động sản công bố tại “Diễn đàn thị trường bất động sản 2024” với chủ đề “Vượt qua thách thức” cho thấy phân khúc bất động sản Khu công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trên thị trường trong năm 2023.

Theo đó, phân khúc này tiếp tục duy trì vị trí đầu bảng trong suốt cả năm 2023 khi Việt Nam tiếp tục là cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Năm 2023, cả nước có thêm 7 KCN đi vào hoạt động và 13 KCN trong quá trình xây dựng. Nhiều “đại bàng” lớn đến từ Hongkong và Đài Loan (Trung Quốc).

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDIcòn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện trong KCN, KKT trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt xấp xỉ 30%.Thúc đẩy hạ tầng, kinh tế của địa phương.Tạo tiền đề phát triển nhiều công nghiệp phụ trợ, tạo cơ hội phát triển bất động sản nhà ở, nhà ở cho thuê.

Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ của tình hình suy thoái kinh tế và biến động chính trị trên thế giới. Song với sự nỗ lực, quyết tâm cao của cơ quan quản lý Nhà nước, các tỉnh, thành phố chủ động định hướng ngành nghề ưu tiên, phù hợp với lợi thế phát triển của địa phương. Bố trí quỹ đất trong quy hoạch đồng thời nghiên cứu, ban hành các cơ chế thu hút đầu tư và các chính sách mở cửa, mời gọi đầu tư, hoạt động đầu tư kinh doanh trong các KCN vẫn tiếp tục ổn định và phát triển, tình hình thu hút đầu tư và phát triển các KCN tiếp tục đạt được nhiều kết quả khởi sắc.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy racục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều nguồn cung mới có sẵn. Tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 80% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 90%.

Giá thuê KCN tăng khoảng 20% so với kỳ trước, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất. Cụ thể, tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022.Bắc Ninh ghi nhận mức tăng giá lớn nhất, tăng 40% lên mức 160 USD/m2/chu kỳ thuê do có thêm nguồn cung mới chất lượng cùng với sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ cao. Hải Phòng tăng 30% lên125 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022. Thị trường TP.HCM và Bình Dương khôngghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Long An có mức giá thuê trung bình tăng khoảng 12%,dao động từ140 - 300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Mức giá thuê trung bình tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ,dao động từ120- 240 USD/m2 còn tại Bà Rịa-Vũng Tàu, giá thuê trung bình130 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% theo năm.

Có chung nhận định này, Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2023 của công ty tư vấn Avison Young, dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhìn chung phân khúc bất động sản KCN đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực.

Trên khắp cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội, với tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.

Đánh giá về nhóm cổ phiếu bất động sản KCN trong năm 2023, chuyên gia phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VPS (VPS) nhìn nhận là một trong những ngành có hiệu suất tích cực trong năm 2023, trái ngược với nhiều nhóm ngành khác ghi nhận kết quả kinh doanh khá tệ. Dòng tiền thông minh có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao, chủ yếu do lợi nhuận từ việc cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như quản lý chi phí tốt.

Chuyên gia VPS cho biết, giá cổ phiếu bất động sản KCN nói chung có diễn biến tích cực, tăng khoảng 46% từ tháng 11/2022 đến nay, vượt xa mức tăng của VN-Index. Bên cạnh đó, khối ngoại thể hiện sự quan tâm đặc biệt đối với cổ phiếu bất động sản KCN bằng việc mua ròng cả nghìn tỷ đồng từ đầu năm. Biên lợi nhuận gộp quý III/2023 của các doanh nghiệp bất động sản KCN tăng lên 43,4% (cùng kỳ năm ngoái ở mức 36,5%).

Thách thức nào cho bất động sản công nghiệp 2024?

Trong năm 2024, chuyên gia VPS đánh giá nhóm cổ phiếu bất động sản KCN còn nhiều triển vọng tăng trưởng tích cực: Đầu tiên, chuyên gia dự báo về mặt tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp sẽ cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Bên cạnh đó, khu vực phía Bắc tiếp tục duy trì sức hút trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.

Báo cáo của Avison Young cũng nhận định, chính quyền cả hai thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lập kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Chẳng hạn, việc thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn TP.HCM và Tổ hợp Techno Park Việt Nam – Hàn Quốc tại Hà Nội.

Tiếp theo là việc dòng vốn FDI tiếp tục diễn biến tích cực, với sự hỗ trợ từ các chính sách thuận lợi và cải thiện hạ tầng giao thông đặc biệt là khu vực phía Nam. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn Việt Nam làm địa điểm sản xuất, và vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm tỷ lệ đáng kể.

Bên cạnh triển vọng cũng có không ít thách thức dành cho nhóm bất động sản KCN trong năm 2024. Chuyên gia VPS chỉ ra ba thách thức lớn: thứ nhất, có khả năng khó khăn về nguồn cung đất trong năm 2024 tại phía Nam. Thứ hai, Luật thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản KCN và cuối cùng chi phí đền bù mặt bằng tăng và giá cổ phiếu đã tăng nhiều, có thể tạo ra những thách thức mới.

Trong giai đoạn hiện nay, chuyên gia VPS khuyến nghị nhà đầu có thể mua tích lũy và nắm giữ các cổ phiếu thuộc nhóm Bất động sản Khu công nghiệp.ê Thị trường tích lũy hoặc điều chỉnh có thể là cơ hội để gia tăng tỷ trọng với các mã cổ phiếu: KBC IDC SZC.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản KCN trong năm 2024, Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, Việt Nam cần gia tăng cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực. Theo đó, hai đối tác lớn nhất cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia.

Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460.000 ha, đầu tư 1.500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) dòng vốn FDI vào Ấn Độ qua giai đoạn 2018 - 2022 đạt 9%/năm (cao hơn so với Việt Nam đạt 4%/năm).

Còn với Indonesia, quốc gia này cũng thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, điện toán đám mây. CAGR dòng vốn FDI vào quốc gia này trong 5 năm gần đây đạt 13%/năm. Trong khi đó, FDI vào Việt Nam vẫn tập trung vào lắp ráp hàng tiêu dùng và các thiết bị điện tử khác.

Hồng Quang