Sở hữu chung cư có thời hạn: Nhiều ý kiến khác nhau
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã báo cáo tờ trình của Chính phủ về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 196 điều. So với Luật Nhà ở hiện hành, dự thảo Luật sửa đổi đã tăng thêm 13 điều, nhưng bãi bỏ 7 điều trong luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều, sửa đổi, bổ sung 104 điều, thêm mới 34 điều (trong đó, luật hóa từ nghị định 11 điều).
Hai loại ý kiến khác nhau về thời hạn nhà chung cư
Vấn đề được đề cập nhiều tại phiên họp là đề xuất của Chính phủ bổ sung quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại điều 25 dự thảo Luật.
Báo cáo thẩm tra sơ bộ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết: Qua nghiên cứu, thảo luận, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có 2 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất, không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật. Lý do, theo thông tin báo chí phản ánh dư luận xã hội, nhiều ý kiến của các tầng lớp Nhân dân là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của dự thảo Luật và ý kiến của Thường trực Hội đồng Dân tộc, một số Ủy ban của Quốc hội tham gia thẩm tra cho thấy chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.
Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.
Theo quy định của dự thảo Luật, thời hạn sở hữu nhà chung cư không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau. Điều này dẫn đến không xác định được thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên, khi mua bán nhà chung cư.
Việc dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn. Như vậy, quy định của dự thảo Luật chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất, căn cứ vào đó để “trụ lại” …
Loại ý kiến này đề xuất nghiên cứu phương án quy định: Không bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật mà vẫn giữ như hiện hành, đồng thời bổ sung một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
Loại ý kiến thứ hai, tán thành quy định của dự thảo Luật với các lý do đã nêu trong Tờ trình của Chính phủ. Bên cạnh đó, có ý kiến cơ bản thống nhất với quy định của dự thảo Luật nhưng đề nghị quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư, không nên đồng nhất thời hạn sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Ý kiến khác đề nghị quy định thời gian sử dụng đất ở theo thời hạn sở hữu nhà chung cư (50 - 70 năm) hoặc quy định 2 loại sở hữu vĩnh viễn và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Kết luận nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết trong báo cáo thẩm tra: Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.
Cần đánh giá tác động của dự án Luật kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện
Cho ý kiến đối với dự thảo luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh: Dự thảo luật còn nhiều nội dung có ý kiến khác nhau, do đó cần nghiên cứu đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện, phân tích trên cả góc độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân; lắng nghe lẫn nhau vì mục tiêu chung, tránh gây xáo trộn không cần thiết.
Đối với nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, Chủ tịch Quốc hội nhận định: Đây là vấn đề rất quan trọng, hệ trọng và nhạy cảm, được Nhân dân, cử tri, các giới, các cấp, ngành rất quan tâm và cũng đang có ý kiến khác nhau.
Chủ tịch Quốc hội nhắc lại quan điểm của Chính phủ khi đề xuất quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn như phương án trình nhằm hướng tới việc bảo vệ sức khỏe, tính mạng cho người dân và lợi ích công cộng, không nhằm mục đích nào khác…
Tuy nhiên, Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng: Phải cân nhắc một cách kỹ lưỡng, rất thận trọng, trên cơ sở chính trị vững chắc, các căn cứ của Hiến pháp và quy định của pháp luật có liên quan, theo tinh thần phải định dạng được vướng mắc gì và vướng mắc đó thì sửa ở đâu…
Chủ tịch Quốc hội nhắc lại ý kiến băn khoăn, không tán thành quy định quyền sở hữu chung cư có thời hạn. Cần làm rõ lập luận của nhóm ý kiến này.
Chủ tịch Quốc hội phân tích: Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật thì quyền sở hữu đối với tài sản thì đã Nhà nước bảo vệ và bảo đảm. Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều này được lập luận là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được quy định bằng một luật nào đó, như Luật Nhà ở, chứ không phải quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, như cách quy định tại khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật này.
Chủ tịch Quốc hội cho rằng: Thời hạn sử dụng nhà chung cư hay được gọi là “tuổi thọ” của nhà chung cư là một khái niệm về kỹ thuật xây dựng. Nếu quy định như tại Điều 25 dự thảo Luật vô hình chung đã tạo nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng. Quy định như dự thảo Luật là can thiệp đến quyền sở hữu và nhất là tác động rất lớn đến quyền lợi, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng của người dân, tác động đến cả thị trường bất động sản nói chung hiện nay.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, phân tích trên cả góc độ quản lý Nhà nước và quyền lợi của người dân; phải có đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng, toàn diện.
Cơ quan soạn thảo cầu thị lắng nghe, tiếp thu ý kiến đóng góp
Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ: Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một dự án Luật quan trọng, nhạy cảm, được Nhân dân và dư luận xã hội rất quan tâm. Nhận thức rõ điều này, Ban soạn thảo đã luôn thận trọng, cầu thị lắng nghe trong quá trình xây dựng các quy định của dự án Luật.
Mặc dù cố gắng nhưng trong quá trình soạn thảo với kết quả trình Ủy ban Thường vụ cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục rà soát, tiếp thu để hoàn chỉnh dự án Luật.
Trực tiếp giải trình một số nội dung của dự án Luật mà các đại biểu đề cập, liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng: Chung cư là công trình đặc thù, có nhiều người sử dụng, khi xuống cấp, hư hỏng sẽ có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến an toàn tài sản, tính mạng của cư dân. Từ thực tế như vậy, trên cơ sở kinh nghiệm của các nước trong khu vực và quốc tế, Bộ Xây dựng mới đưa ra đề xuất quy định như tờ trình dự thảo luật.
Tuy nhiên, qua ý kiến của Ủy ban thẩm tra và qua các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đặc biệt là ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiêm túc rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ hơn để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời cũng đảm bảo được mục tiêu cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn sức khỏe, tính mạng của Nhân dân…
Kết luận nội dung Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu rõ: Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Hồ sơ, thủ tục, quy trình chuẩn bị dự án Luật đúng quy định, đủ điều kiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, qua đó Chính phủ tiếp thu, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.
Để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ, cơ quan soạn thảo dự án Luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, Nhân dân, trong đó lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định, có trách nhiệm trong việc tổ chức di dời, sửa chữa, cải tạo với các nhà chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.
Nếu Chính phủ có phương án khác thì cần giải trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định…
