Lãi suất tham chiếu đồng loạt đi lên, áp lực mới với người vay dài hạn

Theo dõi KT&TD trên

Với người đang vay thả nổi dài hạn, đặc biệt là vay mua nhà, đây không chỉ là con số trên bảng niêm yết mà là khoản chi phí sẽ phản ánh trực tiếp vào số tiền phải trả ở kỳ điều chỉnh tới.

Theo biểu lãi suất mới nhất, ACB điều chỉnh lãi suất cơ sở áp dụng toàn hệ thống lên 9,5%/năm từ ngày 1/10/2026. Trước đó, từ ngày 18/9, VPBank công bố biểu lãi suất cơ sở VND mới đối với các khoản vay có tài sản bảo đảm của khách hàng cá nhân.

Với khoản vay bất động sản, tiêu dùng, ô tô, sản xuất kinh doanh giải ngân sau ngày 15/11/2024, lãi suất cơ sở kỳ điều chỉnh một tháng dao động từ 11% đến 13%/năm; nếu điều chỉnh 3 tháng một lần, mức này là 11,8% đến 13,5%/năm. Khoản vay 12 tháng có lãi suất cơ sở 12,2%/năm (kỳ điều chỉnh một tháng) hoặc 12,7%/năm (ba tháng), còn khoản vay trên 5 đến 10 năm lần lượt là 12,9% và 13,4%/năm.

Techcombank cũng áp dụng biểu lãi suất cơ sở mới cho khách hàng cá nhân từ ngày 15/9. Lãi suất cơ sở chuẩn cho vay mua bất động sản, vay tiêu dùng thế chấp và vay mua ô tô là 9%/năm, trong khi các khoản vay tiêu dùng tín chấp như thấu chi hay vay trả góp ở mức 13%/năm. Cần lưu ý, các ngân hàng niêm yết nhiều bảng lãi suất cơ sở khác nhau theo sản phẩm và theo kỳ điều chỉnh, nên con số cao hay thấp chỉ có ý nghĩa khi đặt đúng vào từng loại khoản vay.

Điểm mấu chốt là lãi suất cơ sở hay tham chiếu không phải mức lãi suất cuối cùng mà người vay phải trả. Với khoản vay thả nổi, lãi suất thực tế thường bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ đã thỏa thuận, thường trong khoảng 3 - 5%/năm, và được tính lại vào thời điểm tái định giá. Vì vậy, đợt tăng này đáng chú ý nhất với những khách hàng sắp bước vào kỳ điều chỉnh lãi suất.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, trong tháng 8/2026, lãi suất cho vay bình quân của nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước và cổ phần tăng 0,1 - 0,2 điểm phần trăm, lên 8,4 - 10,7%/năm, cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với các khoản vay giải ngân cách đây một năm.

Ở chiều huy động, kỳ hạn 6 - 12 tháng tăng 0,2 điểm phần trăm, lên 6,5 - 8%/năm; kỳ hạn trên 24 tháng lên 7,2 - 8,1%/năm. Riêng các lĩnh vực ưu tiên, lãi suất cho vay ngắn hạn bình quân khoảng 4%/năm, tương đương mức trần theo quy định.

Dòng tiền gửi của dân cư cũng đang ở mức cao kỷ lục, đạt 11,22 triệu tỷ đồng, cho thấy lãi suất huy động tăng đang hút mạnh vốn vào hệ thống. Song, khi chi phí vốn đầu vào tăng, chi phí đầu ra khó đứng yên. Bên ngoài, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ vừa tăng lãi suất lần đầu sau hơn ba năm để kiềm chế lạm phát, còn Ngân hàng Trung ương Nhật Bản nâng lãi suất lên 1,25%, mức cao nhất trong 31 năm, tạo thêm áp lực lên mặt bằng lãi suất toàn cầu.

Theo nhóm phân tích của SSI nhận định, lãi suất cho vay thả nổi hiện phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, khiến chi phí vay trở thành yếu tố đáng cân nhắc và cho vay mua nhà có dấu hiệu chững lại.

Theo thống kê của DKRA Consulting, trong tháng 8/2026, lãi suất vay mua nhà cố định 12 - 24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức bình quân 10,9%/năm. Hết giai đoạn cố định, khoản vay chuyển sang thả nổi và phụ thuộc trực tiếp vào lãi suất tham chiếu của thời điểm đó.

Một phép tính minh họa cho thấy quy mô của sức ép. Với khoản vay 2 tỷ đồng, kỳ hạn 20 năm, trả gốc và lãi chia đều hằng tháng, mức lãi suất 10%/năm tương ứng khoảng 19,3 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất thả nổi lên 12%/năm, số tiền này tăng lên khoảng 22 triệu đồng, tức tăng thêm khoảng 2,7 triệu đồng, tương đương 14%.

Theo các báo cáo gần đây, PSI Research chỉ ra độ lệch giữa tốc độ tăng tín dụng và tốc độ tích lũy tiền gửi; chuyên gia UOB cho rằng Ngân hàng Nhà nước có thể ưu tiên giữ ổn định lãi suất tái cấp vốn ở mức 4,5%/năm và trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng ở mức 4,75%/năm kéo dài sang năm 2027; còn VNDirect lùi kỳ vọng thời điểm hạ nhiệt mặt bằng lãi suất sang đầu năm 2027.

Tuy vậy, thị trường cũng xuất hiện những tín hiệu hỗ trợ người vay. Từ cuối tháng 8, đầu tháng 9, một số ngân hàng tung chương trình giảm lãi suất cho vay mua nhà tới hơn 1%/năm.

Vietcombank triển khai gói quy mô tới 20.000 tỷ đồng cho các dự án đã có giấy chứng nhận, thời hạn vay tối đa 35 năm, cho vay tới 100% giá trị căn nhà; VIB cho phép cố định lãi suất tới 5 năm đối với một số khoản vay bất động sản. Những gói này giúp kéo dài thời gian được bảo vệ khỏi biến động, nhưng không xóa bỏ rủi ro sau giai đoạn ưu đãi.

Trong bối cảnh này, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, việc đọc kỹ hợp đồng tín dụng trở thành bước quan trọng. Người vay cần xác định loại lãi suất tham chiếu đang áp dụng, biên độ cộng thêm, ngày tái định giá và cách ngân hàng xử lý khi lãi suất cơ sở thay đổi.

Với khoản vay có dư nợ lớn, chỉ một thay đổi nhỏ của lãi suất tham chiếu cũng có thể làm số lãi phải trả tăng đáng kể. Do đó, việc dự phòng dòng tiền cho kịch bản lãi suất cao hơn, thay vì chỉ tính theo mức ưu đãi ban đầu, là cách tiếp cận thận trọng hơn.

Đối với các ngân hàng, bài toán cân bằng không kém phần khó: giữ biên lợi nhuận trong khi vẫn duy trì được dòng tín dụng cho nền kinh tế, nhất là mảng cho vay mua nhà đang chậm lại. Về phía cơ quan quản lý, công khai thông tin về lãi suất cơ sở, biên độ và điều kiện tái định giá một cách thống nhất, dễ so sánh sẽ giúp người vay đưa ra quyết định có cơ sở hơn.

Tiến Hoàng