Khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn
Việc sở hữu nhà ở của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là ở khu vực thành thị như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng thách thức trước thực trạng mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tốc độ tăng giá của bất động sản Việt Nam đang thuộc top đầu thế giới, dẫn đến hệ quả là khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dẫn chứng, từ năm 2019 đến năm 2024, bất động sản Việt Nam tăng giá 59% trong 5 năm. Mức tăng này cao hơn hẳn các quốc gia phát triển là Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)…
Chính bởi mức tăng trên mà ông Quốc Anh cho biết, với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân Hà Nội sẽ phải làm việc trong 169 năm để mua một căn nhà mặt phố có giá rao bán trung bình ở mức 22,8 tỷ đồng/căn; cần 132 năm để mua được nhà riêng với giá rao bán trung bình nhà riêng hiện là khoảng 6,3 tỷ đồng/căn. Với căn hộ chung cư đang có giá rao bán trung bình là 3,1 tỷ đồng/căn, người dân cũng cần đến 23 năm.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.
Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.
Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.
Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá. Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như: Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng.
Tính toán dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.
Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho biết, do giá bất động sản tăng quá cao, 84% người mua vẫn phải đi vay. Những hộ gia đình có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng đang có tỉ lệ vay lớn nhất, chiếm đến 69%. Trong khi ở các hộ gia đình có tổng thu nhập 41-70 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 18%, từ 71-100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 9%. Với một hộ gia đình có tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay chỉ là 4%.
Tuy nhiên theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhóm người mua đi vay sẽ đối mặt với khá nhiều điều không thể lường trước như suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ. Lãi suất ngân hàng không cố định, và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, có thể khiến họ không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp. Bên cạnh đó, một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính. Ngoài ra, cũng không ít khách hàng hạ các tiêu chí tìm nhà để có thể sớm sở hữu một chỗ an cư.
