Giao dịch bất động sản qua sàn góp phần giảm chi phí, tổ chức lại thị trường

Theo dõi KT&TD trên

Tổ chức lại thị trường

Theo ông Trần Văn Bình, bất động sản là loại hàng hóa có quá trình hình thành rất phức tạp và trong thời gian kéo dài. Chỉ người bán mới nắm được những thông tin về chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý hay quá trình đầu tư có đảm bảo không. Nói cách khác, đây là thị trường có tính chất bất đối xứng thông tin giữa người bán và người mua. Thị trường được tổ chức tốt cần phải đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho cả bên bán và và bên mua.

Các chế tài về sự minh bạch thoạt nhìn có vẻ như hạn chế các chủ đầu tư, nhưng về dài hạn sẽ giảm bớt chi phí cho chủ đầu tư trước sự cạnh tranh không lành mạnh, nhờ việc hình thành các rào cản xâm nhập thị trường khi chưa đủ điều kiện cần thiết. Các yêu cầu quy định này sẽ là bước sàng lọc, loại bỏ bớt phần lớn các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án nhưng vẫn tham gia phát triển bất động sản, làm thị trường trở nên rủi ro, thiếu kiểm soát và chi phí giao dịch tăng cao. Tất cả những rủi ro này sẽ rơi vào khoản đầu tư của người mua và rơi vào chi phí bán hàng của các chủ đầu tư có đầy đủ năng lực và nghiêm túc.

Trên thực tế, việc thiếu những cơ chế, quy định giám sát sẽ làm cho thị trường tăng chi phí và kém hiệu quả chứ không phải giảm chi phí. Hiện tượng khách mua nhà, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… do lỡ mua nhà từ các chủ đầu tư không có uy tín và năng lực tài chính, không đủ điều kiện pháp lý là một ví dụ. Thậm chí có những vụ lừa đảo huy động vốn hay bán nhà trên giấy như vụ việc “bất động sản Alibaba”. Thiếu các cơ chế giám sát, đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư sẽ làm niềm tin vào thị trường suy giảm. Hệ quả của nó là tăng chi phí cho chủ đầu tư và cuối cùng là túi tiền người mua nhà phải gánh chịu.

Cùng luận bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho rằng, giao dịch qua sàn giúp bảo vệ người mua nhà, không làm tăng chi phí. Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư và khách hàng tiếp tục sẽ phải đối mặt với những dự án kiểu Alibaba…

“Quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn” không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả, minh bạch, khắc phục các khiếm khuyết vốn có của thị trường bất động sản”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - Phụ trách khu vực miền Trung Trần Văn Bình khẳng định.

Không làm giảm tính cạnh tranh

Cũng theo ông Trần Văn Bình, quy định giao dịch qua sàn không làm giảm tính cạnh tranh, các sàn giao dịch phải đạt tiêu chuẩn theo quy định của Luật, cũng như phải đảm bảo tính cạnh tranh để được bán hàng cho chủ đầu tư, nên phải vừa nỗ lực để đạt các tiêu chuẩn về minh bạch, thuận tiện cho khách hàng trong quá trình bán hàng, vừa phải đảm bảo có chi phí hợp lý, phù hợp với thông lệ vốn có của thị trường để các chủ đầu tư lựa chọn. So về quy mô, chủ đầu tư thường là những đơn vị có sức mạnh tài chính chi phối được thị trường, nhất là những chủ đầu tư có thị phần lớn. Trong khi các công ty môi giới, các sàn giao dịch thường có quy mô nhỏ hơn nhiều và không công ty nào nắm thị phần chi phối thị trường. Nên quy định này còn là sự bảo vệ cho tính cạnh tranh và chống độc quyền cho thị trường.

Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Chi phí để đảm bảo tiêu chuẩn, minh bạch cho người mua hàng là chi phí cần thiết, không thể nói là chi phí bất hợp lý. Đây là chi phí các chủ đầu tư có uy tín và có năng lực từ trước tới nay vẫn phải bỏ ra để phục vụ khách hàng của mình và tăng uy tín cho mình.

Việc tạo ra một cơ chế chung như giao dịch qua sàn sẽ làm chi phí này được sử dụng hiệu quả hơn. Chi phí bán hàng cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư, nhà phát triển tính vào giá bán. Vì vậy, dù chủ đầu tư tự bán hay để các công ty môi giới bán thì về cơ bản giá bán không có sự chênh lệch. Bởi nếu chủ đầu tư tự bán thì vẫn phải triển khai các bước bán hàng (nhân sự, truyền thông, hoa hồng…) như các sàn giao dịch bất động sản.

Chống rửa tiền, giúp thị trường phát triển lành mạnh, ổn định

Thực tế hiện nay, dù không quy định giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn giao dịch, nhưng hoạt động bán hàng của chủ đầu tư, trên thị trường trong giai đoạn vừa qua vẫn diễn ra chủ yếu qua sàn. Theo thống kê, trên 90% giao dịch tại các dự án được bán là thông qua các sàn giao dịch và công ty môi giới bất động sản. Các sàn giao dịch, công ty môi giới chính là người tìm kiếm khách hàng, đưa sản phẩm đến tay khách hàng một cách hiệu quả nhất nhờ sự chuyên môn hóa và tập trung. Đã có nhiều chủ đầu tư là các tập đoàn lớn, có nguồn nhân lực, vật lực dồi dào từng tự triển khai bán hàng nhưng không đem lại hiệu quả. Mặt khác, cũng có những đơn vị xuất phát điểm từ sàn giao dịch, công ty môi giới thành chủ đầu tư nhưng khi triển khai bán hàng vẫn phải thông qua các sàn giao dịch, công ty môi giới khác để đạt hiệu quả cao hơn.

Về lo ngại sẽ làm tăng giá bán, ông Trần Văn Bình lập luận: Sau 8 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chúng ta thấy giá bất động sản không những giảm mà còn liên tục tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Thực tế hiện nay, Nhà nước vẫn rất khó quản lý được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Điều này này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc chống rửa tiền. Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng, Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ chậm chạp trong việc ra quyết định.

“Việc định chế hóa giao dịch qua sàn góp phần thúc đẩy quá trình chuyển đổi số và minh bạch dữ liệu, hỗ trợ việc chống thất thu thuế, chống rửa tiền, hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường tốt hơn và các nhà đầu tư có đầy đủ cơ sở ra quyết định hơn”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - Phụ trách khu vực miền Trung Trần Văn Bình khẳng định.

Cũng theo ông Trần Văn Bình, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Ở đây, không chỉ đơn thuần là quy định giao dịch phải qua sàn, mà bản chất là việc nâng cao tính hiệu quả và sự minh bạch của cả thị trường, bảo vệ lợi ích cho tất cả các bên tham gia thị trường, bao gồm bên mua, nhà đầu tư và các chủ đầu tư…

Từ những căn cứ nêu trên, ông Trần Văn Bình cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn góp phần đảm bảo quy trình mua bán chặt chẽ, tuân thủ quy định pháp luật và chuyên nghiệp hơn. Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch…

Khách hàng cũng sẽ được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi. Đặc biệt, thông tin giao dịch của thị trường bất động sản trở nên minh bạch rõ ràng cho cả cơ quan quản lý Nhà nước và các bên tham gia thị trường.

“Trong tương lai việc này sẽ giúp Nhà nước chống thất thu thuế, chống rửa tiền, điều tiết thị trường kịp thời hơn và nhà đầu tư phản ứng với thị trường nhanh hơn nhờ có số liệu đầy đủ và minh bạch”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cũng khẳng định, việc quy định tất cả các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn sẽ đồng thời gắn trách nhiệm của sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản trong việc mua, bán sẽ bảo vệ quyền và lợi ích cho người mua nhà. Đơn vị, cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn cũng sẽ đồng thời là gác chắn cho pháp luật chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó.

Kim Thoa