Dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều tín hiệu tích cực trong quý 3/2023

Theo dõi KT&TD trên

Theo Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo trong năm nay, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ diễn biến theo hai kịch bản trái ngược nhau. Điều này phụ thuộc vào những chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ.

Nhiều doanh nghiệp đảm bảo thực trạng "sức khỏe" thông qua việc cơ cấu, căn chỉnh và triển khai các dự án nhằm chuyển giao nhanh chóng và hấp thụ dễ hơn. Quý II/2023, Chính phủ sẽ tập trung sửa đổi và xử lý những vấn đề vướng mắc về thủ tục đầu tư với các dự án nhóm nhà ở gồm: các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế, cùng với những chính sách đồng bộ vừa qua của Thủ tướng, thị trường BĐS được dự báo sẽ hồi phục từ quý III.

Nhận định về tính thanh khoản của thị trường BĐS năm 2023, TS.Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn định.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản chung của thị trường. BĐS công nghiệp và văn phòng là hai phân khúc vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

TS Cấn Văn Lực chia sẻ, về cơ chế chính sách liên quan thị trường BĐS đều đang được Chính phủ tháo gỡ. Đầu tiên là vấn đề pháp lý, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án và giúp thị trường lấy lại niềm tin.

Vấn đề tiếp theo là trái phiếu doanh nghiệp. Năm nay và năm 2024 sẽ có khoảng 234.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp cũng đang được gấp rút sửa đổi sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhằm phù hợp thực tiễn. Thứ hai là về vốn tín dụng, Chính phủ cũng đang tập trung tháo gỡ như giãn, hoãn nợ, tiếp tục giãn, hoãn thuế, tiền thuê đất...

Ở khía cạnh đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, dù có nhiều khó khăn về vốn và khả năng thanh khoản nhưng nhà đầu tư vẫn có cơ hội bỏ tiền vào bất động sản thu lại lợi nhuận. Theo ông Tuấn, các phân khúc như nhà mặt phố, nhà riêng lẻ, đất nền ở vùng ven và đầu tư phòng trọ có thể là hướng lựa chọn phù hợp vào thời điểm thị trường đang trầm lắng.

Đây là các phân khúc có khả năng giữ dòng tiền tốt, an toàn cao, nhu cầu sở hữu luôn lớn và có thể khai thác thương mại, cho thuê trong giai đoạn chờ bất động sản phục hồi và chờ bất động sản tăng trưởng.

Phân tích cụ thể về tỉ suất lợi nhuận từng phân khúc, ông Tuấn cho hay, tại TP.HCM, lợi nhuận cho thuê nhà phố trung bình 1-2%/năm và cao nhất là 2,9%/năm trong ít nhất 1 năm qua. Cộng với khả năng tăng giá từ 15-16%/năm, nên tổng lợi nhuận ước đạt gần 19%/năm. Đây là mức lợi nhuận ghi nhận trong năm 2022. Dự đoán, mức lợi nhuận này sẽ có khả năng duy trì trong năm 2023.

Song nhược điểm của loại hình này là giá trị lớn nên rất kén khách và thanh khoản chậm do vậy không dễ mua bán. Muốn tối ưu lợi nhuận, nhà đầu tư cần nắm giữ tài sản từ 3-4 năm trở lên. Trong thời gian chờ tăng giá, nhà đầu tư có thể cho thuê.

Phân tích về đặc điểm của loại hình nhà trọ, ông Tuấn nhận định, loại hình này phục vụ nhu cầu thiết yếu của nhiều người. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà trọ đạt 4-5% tùy vị trí và giá trị gia tăng theo thời gian ở mức 15% trong trường hợp nắm giữ dài hạn.

Về đất nền vùng ven, ông Tuấn nhận định, loại hình này chỉ chờ tăng giá nhờ kỳ vọng trong tương lai. Hiện tại, đất nền đang rớt giá và thanh khoản thấp. Ông Tuấn còn dự báo, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để tìm mua những nền đất có vị trí đẹp với giá mềm hơn so với 6-12 tháng trước. Tuy nhiên, chỉ nên chọn đất có sổ, có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Vị này còn chia sẻ thêm, người mua có thể xây công trình trên đất để khai thác, nắm giữ 3-5 năm để tối ưu lợi nhuận.

Các chuyên gia cũng phân tích thêm về hai gói hỗ trợ được nhắc đến nhiều thời gian qua. Trong đó, gói đề xuất 110.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng về cơ bản giống như gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, để triển khai phải có đề án cơ bản để phát triển nhà ở xã hội về lâu dài, khi hết 110.000 tỷ đồng thì sẽ như thế vào và rút kinh nghiệm từ 6 bất cập của gói 30.000 tỷ đồng trước đó. Việc xây dựng gói này sẽ cố gắng xong trong quý II để sớm xin ý kiến Quốc hội.

Về gói 220.000 tỷ đồng, đây là gói tín dụng thương mại thông thường cho những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với lãi suất thấp hơn hơn. Chuyên gian nhận định đây là một cú hích khá tích cực cho thị trường.

"Nếu như 4 ngân hàng lớn triển khai tốt thì các ngân hàng thương mại khác cũng có thể sẵn sàng tham gia. Vì thế Thống đốc Ngân hàng Nhà nước từng nói gói hỗ trợ này còn có thể lớn hơn 220.000 tỷ đồng"

Tiến Hoàng