Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai cần lưu ý những gì?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, lần đầu thanh quán không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Cùng với quy định về tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà trên giấy.
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có quy định mới về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).
Những lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách. Như vậy so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua.
Nếu bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.
Luật mới bổ sung thêm quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Với trường hợp này, cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc.
Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sản xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.
Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:
Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Tiến Hoàng
