CĐT yêu cầu cư dân đóng tiền “thuê slot ôtô trong 5 năm”: Chuyên gia pháp lý nói gì?

Theo dõi KT&TD trên

Tóm tắt sự việc:

Vấn đề “mâu thuẫn” giữa các chủ đầu tư và cư dân trong việc tính phí trông giữ xe đã trở thành chuyện “bình thường” tại Hà Nội. Trước đó Goldmark City, nhiều chung cư như The Pride (Mỗ Lao, Hà Đông), Goldsilk Complex (Vạn Phúc, Hà Đông) cũng vướng vào các tranh cãi về mức phí trông giữ xe. Hay, căng thẳng và dai dẳng hơn là sự việc xảy ra ở chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội).

Mới đây nhất, chủ đầu tư Chung cư TSQ Euroland (Hà Đông, Hà Nội) ra thông báo về việc yêu cầu cư dân đóng 35.000.000 đồng để thuê chỗ đỗ ôtô trong 5 năm (chưa kể phí) trông giữ xe khiến các cư dân ngỡ ngàng. Trong khi chủ đầu tư cho rằng, việc đóng tiền này là tính theo phần trăm mà họ đưa ra thì cư dân lại phản ánh đây là hình thức tăng giá “trá hình”. Vậy, dưới góc nhìn pháp lý, các luật sư nhìn nhận về vấn đề này ra sao?

“Tối hậu thư” của chủ đầu tư

Mới đây, ngày 2/12/2023, các cư dân tại Chung cư TSQ Euroland (Hà Đông, Hà Nội) ngỡ ngàng khi nhận được thông báo số 12 của Công ty CP dịch vụ TSQ Việt Nam. Theo đó, các cư dân đang gửi xe tại tầng hầm Tòa nhà Euroland (CT-01) nếu muốn tiếp tục thì phải đóng 35.000.000 đồng “thuê chỗ” trong thời gian 5 năm. Khoản tiền này chưa bao gồm tiền gửi xe hàng tháng là 1.250.000 đồng.

Các cư dân cho biết, họ không được họp bàn, thảo luận gì trước đó về khoản thu này, cho đến khi có thông báo vào ngày 2/12 mới đây. Kèm theo đó là một “tối hậu thư”: “Nếu sau ngày 20/12, Công ty cổ phần dịch vụ TSQ (gọi tắt là SVN) không nhận được đơn đăng ký thì chúng tôi hiểu rằng khách hàng không đồng ý với việc ký hợp đồng thuê chỗ”.

Theo tính toán của một cư dân đang sử dụng dịch vụ trông xe tại chung cư, với mức phí trông giữ ô tô là 1.250.000 đồng/tháng, cùng với thông báo mới cho thuê 5 năm với mức giá 35.000.000 đồng (đóng tiền trước), nếu lấy lãi suất ngân hàng khoảng 10%/năm thì mỗi tháng chi phí cho tiền gửi xe là 2.125.000 đồng. Như vậy giá mới sẽ tăng thêm 70%.

Người này nói thêm, nếu đối chiếu với bảng giá quy định đối với những chung cư nằm ngoài vành đai 3 theo Quyết định 44 của UBND thành phố Hà Nội và theo khảo sát thực tế ở nhiều chung cư cùng phân cấp khúc trong khu vực thì mức phí SVN đang đưa ra là khá cao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, một cư dân đang sinh sống tại đây cho biết ông cũng rất sốc khi nhận được thông báo này. “Đùng một cái, nói thu 35.000.000 đồng, một khoản tiền không phải là nhỏ mà cứ như không. Không cần tôn trọng khách hàng, không cần có lời giải thích hay viện dẫn căn cứ nào. Một số người gọi đến đường dây nóng ghi trên thông báo để thắc mắc thì nhận được trả lời “giá chúng tôi đưa vậy, thuê thì thuê, không thuê thì thôi”.

Theo ông Hà, nếu Chủ đầu tư điều chỉnh giá, chúng tôi vẫn có thể đồng ý, ủng hộ nếu nó phù hợp với các quy định của pháp luật và thực tế.

Được biết, chủ đầu tư của Chung cư TSQ Euroland là Công ty TSQ Việt Nam (thuộc Tập đoàn TSQ Finace-Ba Lan). Doanh nghiệp này còn rất nổi tiếng với nhiều dự án khác như Làng Việt kiểu châu Âu, Hatay Millennium, Tháp đôi Kepler Land, Trung tâm triển lãm làng nghề, Trung tâm thế giới trẻ thơ…

Liên quan đến vấn đề này, Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường đã liên hệ theo số điện thoại trên thông báo của chủ đầu tư. Trao đổi qua điện thoại, một nhân viên của chủ đầu tư xác nhận: “Chủ đầu tư đã ra thông báo về việc thuê slot đỗ xe dài hạn trong 5 năm với mức 35.000.000 đồng. Đây là phí đóng một lần cho việc thuê slot trong 5 năm. Trước đây thì cư dân trả tiền thuê theo tháng”.

Khi phóng viên đặ câu hỏi, việc thông báo cho thuê slot xe trong 5 năm với giá 35.000.000 đồng đã được bàn bạc với cư dân chưa thì người này trả lời: “Việc tăng giá này là tính theo phần trăm mà chủ đầu tư đưa ra. Nếu khách hàng không đóng thì chủ đầu tư sẽ ngừng cung cấp dịch vụ”.

Chuyên gia pháp lý: Cần minh bạch các loại phí

Trao đổi với PV, Luật sư Phạm Bá Trưởng, Công ty Luật Khoa Tín cho rằng, theo luật, CĐT có quyền bán, cho thuê chỗ để xe. Nhưng cần làm rõ dịch vụ trông giữ của CĐT TSQ Euroland đã bao gồm chi phí cho chỗ để xe kèm phí trông giữ xe không? Việc này không thể tách rời vì khi đã thu phí dịch vụ trông giữ xe thì phải có chỗ đậu xe.

Luật sư Trưởng cho hay: “Nếu chủ đầu tư không chứng minh được số tiền 1.250.000 đồng/tháng là chi phí riêng cho dịch vụ trông giữ, chưa bao gồm chỗ để xe thì có thể việc CĐT thu 35.000.000 đồng thuê slot 5 năm chính là hoạt động tăng giá trông giữ xe”.

Theo luật sư này, khi tăng giá thì CĐT phải căn cứ vào QĐ 44 của UBND thành phố Hà Nội về phân vùng theo ranh giới và chi phí thực tế từng thời điểm để làm cơ sở xây dựng mức giá. Nếu CĐT cho thuê 35.000.000 đồng/5 năm rồi thì 1.250.000 đồng/tháng kia là bao gồm những phí gì? Nhân sự trông giữ, trang bị hệ thống giám sát, camera theo dõi, tính tiền,... hàng tháng có đến không? Nếu không chứng minh được thì có cơ sở để nhận định một dịch vụ trông giữ xe mà có hạng mục thu 2 lần tiền.

Thực tế cho thấy, tại Hà Nội, không ít lần xảy ra việc phản ứng của các cư dân về việc cho thuê chỗ đỗ xe ở các chung cư. Cách đây không lâu, tại chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, Hà Nội), cư dân cũng phản ánh xe bị khóa bánh, không cho ra vào tầng hầm. Trao đổi về vấn đề này với báo chí, Luật sư Trương Quốc Hòe – Trưởng VP Luật sư Interla (Đoàn Luật sư Hà Nội) đã có phân tích dưới góc độ pháp lý về giá dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư nói chung (trong đó bao gồm cả giá trông giữ xe ở chung cư).

Luật sư Trương Quốc Hòe cho biết, về căn cứ xác định giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, được quy định tại Điều 106 - Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 30; Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư…

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên có thể thấy trong bất cứ trường hợp nào, CĐT hoặc BQT đều không có thẩm quyền tự ý ban hành, thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp muốn điều chỉnh giá dịch vụ chung cư thì phải có trách nhiệm theo Thông tư số 37/2009/TT-BXD. Theo đó:

"CĐT dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư. Doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư này để trình chủ đầu tư (nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư làm cơ sở thông qua ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư".

"Việc ban quản trị tòa nhà chung cư hay chủ đầu tư tự ý tăng giá dịch vụ là vi phạm nguyên tắc phải đảm bảo sự thỏa thuận của các bên đặc biệt là phải được sự đồng ý, nhất trí của trên 50% hộ dân cư đang sống tại tòa nhà chung cư", ông Hòe phân tích.

Trả lời báo Lao động, KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội - cho rằng: Do thiếu định chế về các trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân nên đa phần các vụ việc tương tự thường khó có hồi kết. “Cư dân rất khó đối thoại trực tiếp với chủ đầu tư bởi, phải thông qua chính quyền địa phương. Còn chính quyền khi tiếp cận giải quyết lại bị phụ thuộc vào chủ đầu tư. Do vậy, sự trao đổi đó sẽ là vô vọng vì không có định chế nào bắt chủ đầu tư phải đối thoại với cư dân, dẫn đến tranh cãi kéo dài” - KTS Trần Huy Ánh nói.

Minh An