Cẩn trọng sốt đất ảo trước sáp nhập tỉnh, thành
Sau mỗi đợt sốt đất, nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ. Các chuyên gia khuyến cáo, cần cẩn trọng trước những cơn sốt ảo, nhất là trong thời điểm chuẩn bị sáp nhập tỉnh, thành như hiện nay.
Giá đồng loạt bị đẩy lên cao
Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực chứng kiến làn sóng tăng giá. Chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group thông tin, một số khu vực ghi nhận biến động mạnh, nhất là các khu vực có thông tin sáp nhập địa giới hành chính.
Đơn cử tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), giá đất tăng khoảng 50% so với cuối năm trước. Một số dự án ghi nhận mức tăng 30% chỉ trong tháng 3/2025. Có trường hợp giá cuối năm ngoái là 1,7 tỷ đồng nhưng hiện đã tăng lên 3 tỷ đồng mà vẫn không có hàng để bán.
Vị chuyên gia cho rằng, các thông tin mang tính đầu cơ, tạo nên cơn "sốt ảo" như hiện nay có thể để lại nhiều hệ lụy. Thậm chí, những người mua cuối cùng, bao gồm nhà đầu tư "đu đỉnh" và người dân địa phương, là hai nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất có thể ôm "trái đắng".
Cần tránh tâm lý "lướt sóng"
Báo cáo toàn cảnh thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tại nhiều nơi tăng mạnh so với tháng 2/2025. Đơn cử, mức độ quan tâm tại tỉnh Hưng Yên tăng 36%; Thái Bình tăng 75%; TP.HCM tăng 13%; Bình Dương tăng 49%; Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 42%...
Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp sáp nhập Hà Nội - Hà Tây, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 - 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý.
"Giá trị bất động sản chỉ thực sự tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý "lướt sóng" theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn", ông Quốc Anh nói.
Phía sau câu chuyện "đu đỉnh"
Với mức giá kỳ vọng bị đẩy lên quá cao, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm "lướt sóng" cũng không ít lần thất bại khi không kịp thoát hàng.
Anh Trần Văn Vũ (Đà Nẵng) là một nhà đầu tư từng "đu đỉnh" khi sốt đất phải cắn răng chịu bán lỗ vì kế hoạch đầu tư "lướt sóng". Năm 2014, sau khi nhận được tiền giải tỏa đền bù từ nhà cũ, anh Vũ quyết định xuống tiền đầu tư 4 lô đất tại phường Hòa Xuân (Cẩm Lệ, Đà Nẵng) với giá 380 - 500 triệu đồng/lô.
Năm 2017, anh bán đi 3 lô vì giá tăng gấp đôi, do sốt đất với giá 800 triệu - 1 tỷ đồng/lô. Tới đầu năm 2018, những mảnh đất đã được bán đi lại tiếp tục tăng giá, anh Vũ bấm bụng mua lại 2 lô với giá 1,3 - 1,4 tỷ đồng/lô. Giá đất tiếp tục sốt tới cuối năm 2018, anh Vũ bán mỗi lô được 2,5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, lần "đu đỉnh" tiếp theo của anh Vũ lại không được thành công như mong đợi. Năm 2019, đất khu vực cũ đã bán lại tiếp tục sốt nóng, anh Vũ mua được 2 lô đất cùng khu tương tự với giá lên tới hơn 4 tỷ đồng/lô, tuy nhiên một nửa là vay ngân hàng.
"Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 phức tạp, lãi suất vay tăng lên, giá đất thì giảm thảm hại, trong khi tiền không có, tôi phải gồng trả nợ lãi hàng tháng, đến lúc nản quá phải bán cắt lỗ mất 40% giá mua", anh Vũ kể lại.
Trường hợp "đu đỉnh" sốt đất lỗ nặng như anh Vũ không phải hiếm. Và khi chạy theo sốt đất, với tâm lý nóng lòng, sợ bỏ lỡ, nhiều người cũng "ngậm quả đắng" vì không kiểm tra kỹ thông tin đất.
Năm 2017, thời điểm bất động sản TP.HCM đang sốt từng ngày, chị Nguyễn Thị Bình, một môi giới nhà đất đã mua một mảnh đất tại huyện Hóc Môn (TP.HCM) với giá 5,7 tỷ đồng. Sau khi có hợp đồng đặt cọc, chị Bình nhanh chóng triển khai bán hàng, chỉ sau 1 tuần đã có khách hàng xuống tiền và làm công chứng sang tên. Đến giữa năm 2018, lô đất trên đã có 4 lần sang tên, đổi chủ và giá chốt cho người mua cuối cùng được đẩy lên đến 8,9 tỷ đồng.
"Thời điểm đó đa phần là dân kinh doanh mua bán lòng vòng của nhau, vì vậy gần như tất cả mọi người chỉ nhanh chóng công chứng, rồi cập nhật thông tin vào đằng sau sổ, để nhanh chóng... bán tiếp. Ba lần đầu sang tên, mọi việc diễn ra êm đẹp cho đến chủ thứ 4 thì rắc rối bắt đầu xảy ra.
Trước đây, chủ đất đầu tiên làm thủ tục phân thửa đất lớn ra nhiều lô bán dần. Khi làm thủ tục xây nhà, mời công ty đo vẽ xuống đo để hoàn thiện thủ tục mới ngã ngửa là xây sang đất hàng xóm", chị Bình kể.
