Cần triển khai nhiều giải pháp đồng bộ để giải quyết bài toán nhà ở xã hội

Theo dõi KT&TD trên

Người dân khó tiếp cận nhà ở xã hội

Trong thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được khởi công trên cả nước. Theo ông, hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội đã đủ đáp ứng nhu cầu của người dân chưa?

Hiện nay, phát triển nhà ở xã hội có những tín hiệu tích cực, nhưng thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự mất cân đối cung - cầu, tạo nên những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, cả nước có 58 dự án mới được cấp phép với hơn 16.600 căn, nhưng tồn kho vẫn ở mức cao, khoảng 25.000 căn/nền.

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh, lần lượt đạt 50 và 60 triệu đồng/m², có dự án gần 90 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Mặt khác, dù nguồn cung nhà ở xã hội có thêm hơn 9.500 căn trong quý II/2025 nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm.

Điều này không chỉ phản ánh sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm bất động sản mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất hiện nay là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là khó khăn về tài chính. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?

Với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà.

Nhưng với mức thu nhập thấp phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà ở gần như vượt ngoài tầm với. Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết.

Ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này sẽ trở thành gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân.

Do đó, chúng ta cần tập trung giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua. Đây là vấn đề rất quan trọng, cần khẩn trương thực hiện.

Cần sớm thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia

Theo ông, đâu là những nút thắt cần được tháo gỡ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam trong thời gian tới?

Thứ nhất, đất đai là công cụ điều tiết quan trọng nhất. Trong công tác quản lý và phân bổ quỹ đất, các địa phương là đơn vị trực tiếp quyết định việc phân bổ quỹ đất phải ưu tiên cho nhà ở xã hội. Nếu thiếu quỹ đất và không có ưu đãi về hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội thì giá thành căn hộ sẽ bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với thu nhập của người lao động.

Thứ hai, trong công cụ điều tiết tài chính, hiện nay lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp khoảng 6,4%/năm, được đánh giá là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thời hạn vay lại quá ngắn, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp khi triển khai các dự án dài hạn. Đối với người mua nhà, mức lãi suất hiện tại vẫn cao, khiến việc trả nợ kéo dài hàng chục năm.

Thứ ba, về chi phí nguyên vật liệu và minh bạch giá, trong những năm gần đây, giá vật liệu xây dựng biến động mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí dự án.

Thứ tư, về khoảng trống chính sách cho phân khúc nhà ở trung bình, thực tế đang diễn ra cho thấy, các cơ chế chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp. Trong khi đó, phân khúc trung bình - nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng, thiếu cơ chế sẽ dẫn đến thị trường tiếp tục mất cân đối, bỏ qua nhóm đông đảo người lao động có thu nhập trung bình nhưng chưa đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.

Từ những khó khăn vướng mắc nêu trên, theo ông, chúng ta nên thực hiện các giải pháp nào để giải quyết bài toán nhà ở xã hội và góp phần định hình thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng?

Ưu tiên quỹ đất là giải pháp cần phải thực hiện ngay lập tức và rõ ràng. Địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.

Đối với gói giải pháp về chính sách tín dụng, cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15 - 20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm. Đây là cách vừa giúp doanh nghiệp an tâm triển khai, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính.

Về hỗ trợ hạ tầng nội bộ dự án, hiện nay quy định mới chỉ yêu cầu địa phương đầu tư hạ tầng bên ngoài dự án. Vì thế, ngân sách địa phương hỗ trợ hạ tầng bên trong (đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng…) thì giá thành căn hộ sẽ giảm đáng kể. Đây là giải pháp thực tế để tăng tính khả thi.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cấp tỉnh cần công bố bảng giá nguyên vật liệu xây dựng 3 tháng/lần, đồng thời có cơ chế điều chỉnh nhanh trong thời kỳ biến động. Việc minh bạch này giúp giảm rủi ro đội vốn, tăng niềm tin của cả doanh nghiệp và người dân.

Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007 - 2012 cho thấy, việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.

Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia cần sớm được thành lập, cần có cơ chế để khuyến khích sự tham gia của các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, không chỉ bằng vốn tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò "bệ đỡ" trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê và thuê - mua.

Sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các địa phương sẽ là điều kiện tiên quyết để giải quyết bài toán nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng, cơ chế lãi suất, thuế - phí phù hợp cho từng phân khúc nhà ở (thương mại, trung bình, nhà ở xã hội...) sẽ góp phần chống đầu cơ, lãng phí.

Ưu đãi đất đai cũng cần được bàn thảo và thống nhất ở tầm vĩ mô, tránh tình trạng chồng chéo hay đùn đẩy trách nhiệm. Khi có sự đồng bộ, các chính sách mới có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn.

Ngoài ra, cần kêu gọi các doanh nghiệp đồng hành cùng Chính phủ, địa phương để đầu tư nhà ở xã hội, giảm giá và thực hiện xã hội hóa.

Xin cảm ơn ông!