Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn thành đất ở
Bên cạnh việc có được chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư hay không thì người dân còn quan tâm đến chi phí. Để biết khi chuyển đổi lên đất thổ cư mất bao nhiêu tiền thì người dân phải biết cách tính và biết giá đất của thửa đất cần chuyển.
Do dân số ngày càng gia tăng, còn đất ở lại bị hạn chế, chính vì vậy, trên thực tế hiện nay, việc người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ các nhóm đất khác sang đất ở là nhu cầu tất yếu. cũng đã có nhiều tư vấn của Luật sư về cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Ở một ví dụ cụ thể, cia đình ông H (Bắc Ninh) ở khu vực nông thôn, có mảnh đất ở diện tích 330 m2 được cấp sổ đỏ năm 2001 và mảnh vườn diện tích 290 m2 được cấp sổ đỏ năm 2004. Ông H có câu hỏi liên quan đến quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn thành đất ở.
Cụ thể, gia đình ông H làm đơn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở và đã được UBND huyện quyết định cho phép chuyển đổi.
Khi hồ sơ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất chuyển qua Chi cục Thuế thì đơn vị thuế cho biết đất chuyển đổi của gia đình ông H bị vượt định mức đất ở. Vị trí đất vườn của gia đình ông đã được UBND huyện quy định và áp giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh năm 2019-2024 là 1,7 triệu đồng/m2.
Ông H hỏi, theo quy định hiện hành thì gia đình ông bị vượt định mức bao nhiêu? Khi bị vượt định mức đất ở như thế thì cách tính thuế phải nộp là như thế nào? Trong trường hợp của gia đình ông, cơ quan thuế có được phép ra thông báo thuế khi đất bị vượt định mức không hay phải xin ý kiến của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường?
Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh trả lời vấn đề này như sau:
Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:
Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...
Tại Khoản 2, Điều 17 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định:
Điều 17. Trách nhiệm của các cơ quan và người sử dụng đất trong việc xác định và tổ chức thu tiền sử dụng đất
3. Cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai:
Xác định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm bàn giao đất thực tế (đối với trường hợp được giao đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) làm cơ sở để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp".
Tại Khoản 4, Điều 10 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất quy định:
Điều 10. Trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
a) Lập Phiếu chuyển thông tin (bao gồm cả trường hợp hồ sơ người sử dựng đất nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai và hồ sơ do các cơ quan quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c, Điểm d, Khoản 2, Điều 2 Thông tư này chuyển đến). Chịu trách nhiệm về tính chính xác của các Thông tin ghi trên Phiếu...
Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất
Khoản 4, Điều 7 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định:
Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất:
5. Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân...
Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, trường hợp ông H làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đã được UBND huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định: Địa điểm, vị trí, diện tích đất trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng đất, theo đó phần diện tích vượt hạn mức cụ thể là bao nhiêu, đề nghị ông liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Phong để biết thêm chi tiết.
Căn cứ Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển sang, Chi cục Thuế Khu vực Từ Sơn- Yên Phong tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định.
Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn để ông biết và thực hiện. Trong quá trình thực hiện nếu có điều gì vướng mắc, đề nghị ông liên hệ với Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh (Phòng Quản lý hộ kinh doanh, các nhân và thu khác - Điện thoại: 0222 3 893 221 hoặc Chi cục Thuế khu vực Từ Sơn - Yên Phong - Điện thoại liên hệ: 0222 3 760 730) để được hướng dẫn và giải đáp.
Lưu ý, giá 1 m2 đất ở, đất nông nghiệp là đất vườn ao được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức chuyển mục đích và giá đất được tính là giá đất cụ thể đối với phần diện tích ngoài hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.
