Triển khai thu thuế bất động sản thứ 2 thế nào là hợp lý?
Theo nhiều chuyên gia nhận định, cần thiết đánh thuế đối với diện tích đất sử dụng vượt mức bình quân cho phép. Như thế sẽ hợp lý hơn, đặc biệt đánh thuế cao đối với nhà đầu tư mua bất động sản không sử dụng, bỏ hoang.
Đánh vào bất động sản thứ 2 sẽ có 3 tác động tích cực
Đối với cá nhân sở hữu từ hai căn nhà trở lên, nhà nước cần xem xét tổng diện tích các căn nhà này và đối chiếu, so sánh với khu vực, địa điểm để xác định cá nhân đang sở hữu các căn nhà với tổng diện tích vượt quá nhu cầu sử dụng hay không.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trao đổi với báo chí mới đây cho biết, Bộ Tài chính đang dự định đánh Thuế Tài sản mang tính trực thu, đánh vào những người có tài sản lớn, sở hữu nhiều. Việc TPHCM đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên cũng đi đúng với dự định đánh thuế tài sản trên của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua.
Hiện nay, để điều tiết thị trường bất động sản, Chính phủ phải sử dụng 4 nhóm công cụ như nhóm về thuế, nhóm về tín dụng, nhóm về quy hoạch, nhóm về chính sách... Trong đó, công cụ đầu tiên và có hiệu quả rất lớn là nhóm công cụ về thuế, ông Châu cho hay
Ông Châu cho rằng, sắc thuế đánh vào bất động sản thứ 2 sẽ có 3 tác động tích cực. Thứ nhất sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản.
Ông Châu nhấn mạnh: "Nhiều người không tích trữ nhà nữa, còn dân đầu cơ thấy thuế phải nộp cao sẽ hạn chế đầu cơ. Đầu cơ giảm, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao, thị trường bớt đi một nguyên nhân gây ra bong bóng nhà đất".
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chia sẻ thêm, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ định hướng những nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ bán lẻ vào khuôn khổ đầu tư, phải thành lập doanh nghiệp. Từ đó, Nhà nước dễ quản lý hoạt động mua bán này hơn. Điều này sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn. Đây là một mục đích sâu xa mà sắc thuế này đem lại.
Song song đó, một lợi ích của việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật có cơ hội tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm trên thị trường, tăng cơ hội mua nhà ổn định cuộc sống.
Về tính khả thi của đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên, ông Châu cho rằng, dù đề nghị này của Bộ Tài chính được đưa ra từ lâu, nhưng chưa thể áp dụng ngay. Bởi từ đề xuất còn phải xây dựng đề án luật, nghiên cứu đánh giá tác động, nhất là tình hình kinh tế đang hồi phục sau Covid-19, thị trường bất động sản hiện nay đang cực kỳ khó khăn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cũng đồng tình quan điểm trên đánh giá, đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên là hợp lý. Tuy nhiên, cần phải xây dựng một lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện. Đặc biệt, vấn đề về quản lý cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế. "Làm sao có thể xác định những người đó sở hữu bất động sản thứ 2 thì cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai".
Mặt khác, theo ông Thắng, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng. "Ví dụ, trường hợp nhà có 5 người, mỗi người sở hữu tối ưu được bao nhiêu m2, sau đó mới đánh thuế số diện tích sở hữu thừa ra. Nếu đánh thuế một cách cào bằng sẽ gây ra bất ổn, không công bằng trong xã hội".
Theo ông Thắng, việc thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên ở TP.HCM cần được ưu tiên thực hiện ở quận nội thành như quận 1, quận 3.
Ông Thắng nói: "Đây là vấn đề thí điểm, nếu ngay lập tức chúng ta áp dụng trên diện rộng, đặc biệt tại các huyện ven trung tâm như huyện Củ Chi, Bình Thạnh…, thì sẽ ảnh hưởng tới Chiến lược nhà ở quốc gia, Nhà ở vừa túi tiền. Còn đối với những quận nội thành, khi giá bất động sản đang ở mức cao, tính đầu cơ cũng ở mức cao và những người chi trả cho bất động sản nội thành là những người tầng lớp trung lưu trở lên thì việc đánh thuế cho bất động sản ở đây sẽ hợp lý hơn".
Về giới hạn sở hữu bất động sản cần có quy định
Tại Tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM, UBND TP.HCM đề xuất, thực hiện quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân (trừ bất động sản duy nhất).
Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay gây lãng phí nguồn lực.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn, trao đổi với báo chí về vấn đề chống đầu cơ đất cho biết, ở cơ sở chính trị, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII kiên quyết thể hiện thái độ mạnh mẽ, quyết liệt hơn đối với đầu cơ đất. Nghị Quyết 18 nêu rõ: "Kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực, gây khiếu kiện, bức xúc trong nhân dân". Nghị Quyết 18 này cũng là tiền đề cho xây dựng cho Luật Đất đai sửa đổi.
Ngoài cơ sở chính trị nêu trên, theo luật sư Trương Anh Tuấn, chống đầu cơ đất từ cơ sở pháp lý có nhiều biện pháp kỹ thuật, tài chính. Theo đó, việc thu thuế đối với bất động sản thứ 2 cũng liên quan tới chống đầu cơ đất.
Việc đánh thuế đối với bất động sản vượt giới hạn sở hữu cho phép đã được thực hiện ở nhiều nước. Hiện nay, mình mới đưa ra đề xuất thí điểm là chậm so với xu hướng chung trên thế giới, luật sư Trương Anh Tuấn cho hay
Luật sư Trương Anh Tuấn nêu: "Ví dụ, ở Hàn Quốc, mỗi người được sở hữu một diện tích nhất định, nếu vượt quá sẽ bị thu thuế. Hoặc bất động sản chuyển nhượng luôn trong vòng 3-5 năm sẽ bị đánh thuế cao".
Cũng theo vị luật sư này, lâu nay, chúng ta phản ánh thị trường đất đai vào trong pháp luật là không toàn diện và không đầy đủ. Đất đai được xác định là thị trường của tài sản có tính hữu hạn, do đó phải được phản ánh tương ứng trong luật thì mới đúng. Nếu hàng hóa là vô hạn thì người ta có thể sở hữu thoải mái, nhưng nếu hàng hóa là hữu hạn thì cần phải giới hạn.
Về tính khả thi của đề xuất thí điểm của TP.HCM này, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, chưa thể có nhận định về tính khả thi. Bởi đề xuất này cần phải đi vào chi tiết, kỹ thuật cụ thể mới có thể xem xét được.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh ở góc độ chuyên gia tài chính đã nêu quan điểm, thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (nhà thứ 2) là bài toán cần phải xem xét và tính toán. Thực tế mục tiêu của thu thuế này là để chúng ta hướng tới làm sao mà sử dụng tài sản có hiệu quả.
Vì thế, quan trọng không phải căn nhà thứ 2, hay căn nhà thứ 3 mà là việc sử dụng căn nhà đó được bao nhiêu m2. Nếu người dân dùng vượt khỏi mức bình thường cho phép thì xác định đánh thuế.
Ông Thịnh phân tích: "Ví dụ, một người bình thường, được sử dụng tối đa 50 m2. Nếu ông sử dụng vượt mức đó thì Nhà nước sẽ đánh thuế. Nhưng nếu nói căn nhà thứ 2, thứ 3, thì một người sử dụng nhà 400 m2, một người khác sử dụng 3 cái nhà mỗi cái chỉ 50 m2, thì chưa biết ông nào sử dụng lãng phí hơn. Trong khi đó, người có 3 căn nhà, họ dùng ở một cái, còn có 2 căn nhà cho thuê như một kế sinh nhai".
Chỉ những cá nhân sở hữu nhà ở có diện tích vượt nhu cầu sử dụng và bỏ không, tức là đầu cơ, sẽ phải nộp số thuế rất cao. Đối với đất đô thị mà chủ sở hữu không xây nhà để tránh nộp thuế tài sản đối với nhà ở, nhà nước cần căn cứ quy định thời gian bắt buộc phải xây nhà để có hình thức chế tài với chủ sở hữu đầu cơ đất như thế này.
