Sửa đổi Luật nhà ở: Đề xuất dự án khu đô thị 15ha trở lên phải dành 20% quỹ đất xây NƠXH

Theo dõi KT&TD trên

Khu đô thị có quy mô từ 15ha trở lên phải dành 20% diện tích đất trong dự án đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Dự thảo Luật Nhà ở vẫn can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân

Mới đây, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã tổ chức Hội thảo Góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm lấy ý kiến thành viên Ủy ban Pháp luật, đại diện Hội đồng Dân tộc, đại diện một số Ủy ban của Quốc hội, Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố, các chuyên gia, nhà khoa học về nhà ở, bất động sản, xây dựng. Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng chủ trì hội thảo.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương với 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật lần này tăng hơn 13 điều, trong đó, bãi bỏ 7 điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều; bổ sung mới 34 điều; luật hóa từ nghị định 11 điều. Tại kỳ họp thứ 5, đại biểu Quốc hội đã dành sự quan tâm rất cao trong việc thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) với 238 lượt ý kiến, trong đó có 194 ý kiến phát biểu tại Tổ và 28 ý kiến phát biểu, 4 ý kiến tranh luận tại Hội trường; sau phiên họp có 12 vị đại biểu Quốc hội gửi lại văn bản góp ý.

Phát biểu tại hội thảo, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng nhận định, dự án Luật Nhà ở là dự án Luật đa ngành, liên quan đến nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước, có nhiều nội dung phức tạp, chuyên môn sâu, liên quan trực tiếp đến sinh kế của mỗi người dân, tác động trực tiếp đến nhiều doanh nghiệp, chính sách an sinh xã hội và kinh tế vĩ mô của đất nước. Với số lượng điều khoản sửa đổi, bổ sung khá lớn, có thể thấy dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã thể chế hóa, cụ thế hóa nhiều chính sách mới, thu hút sự quan tâm của dư luận và đông đảo cử tri, nhân dân.

Tại hội thảo, các đại biểu tham dự tập trung trao đổi, thảo luận về các quy định của dự thảo Luật trong việc thể chế hóa đầy đủ, đúng đắn quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; khắc phục những vướng mắc, bất cập của thực tiễn, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và thực hiện tốt hơn chính sách an sinh xã hội về nhà ở đối với người dân, nhất là nhà ở cho công nhân, người lao động. Đánh giá về tính thống nhất, đồng bộ của dự thảo Luật với quy định của các luật, dự thảo luật có liên quan, nhất là Luật Đầu tư, Luật Đất đai và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)..., đồng thời đề xuất phương án hoàn thiện.

Phát biểu tại hội thảo, đề cập vấn đề liên quan đến công tác vận hành, quản lý và cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư, ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển vọng cho rằng, sử dụng nhà chung cư là xu hướng tất yếu của phát triển xã hội. Hiện nay, mô hình quản trị nhà chung cư còn nhiều bất cập, vấn đề nóng hiện nay là sử dụng nhà ở xã hội sau đầu tư. Trên thực tế ở nước ta, xung đột giữa cư dân sử dụng chung cư với Ban Quản trị các chung cư đang ngày càng nhiều và phức tạp hơn. Tình trạng Ban Quản trị có dấu hiệu lạm quyền và trục lợi quỹ bảo trì, gây mâu thuẫn lợi ích giữa cư dân với Ban quản trị và chủ đầu tư.

“Nếu thiếu một chế tài và hành lang pháp lý thì rõ ràng xảy ra nhiều hệ lụy, tranh chấp giữa người dân, Ban quản trị và chủ đầu tư và giữa các chủ thể với nhau. Từ đó, nảy sinh ra nhóm chống đối xảy ra mẫu thuẩn xung đột. Cho nên những kiến nghị sửa đổi cần được tiếp thu”, ông Nguyễn Tiến Dũng nói.

Một nội dung khác được các đại biểu quan tâm là vấn đề công nhận quyền sử hữu nhà ở có thời hạn. Hiện nay, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ được thực hiện dự án đầu tư theo thời hạn của dự án cho phép; khi chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hình chung chỉ ký hợp đồng trong thời hạn thực hiện dự án.

Điều này, sẽ có thể dẫn đến bên mua nhà ở sẽ “bắt buộc” trở thành chủ sở hữu nhà có thời hạn. Khi xác định chủ sở hữu nhà ở có thời hạn là đang can thiệp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.

Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội có nêu ra vấn đề thời gian sở hữu nhà ở vẫn tồn tại trong dự thảo. Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở đã ghi nhận việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn sở hữu trong “trường hợp mua bán nhà ở có thỏa thuận thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 164 dự thảo Luật Nhà ở”.

Trong khi đó, đối chiếu với quy định tại Điều 133 dự thảo Luật Đất đai về đăng ký biến động thì không ghi nhận trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà để thực hiện đăng ký biến động.

“Tôi cho rằng dự thảo đang cố gắng tìm mọi cách để tiếp tục ghi nhận về sở hữu nhà có thời hạn sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không tán thành đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì đang can thiệp đến quyền sở hữu tài sản của người dân.

Với quy định trên, dường như vấn đề thời hạn sở hữu nhà đang được “đá bóng” sang cho chủ sở hữu nhà. Hay nói cách khác, thay vì Luật ghi nhận trực tiếp “nhà có thời hạn” thì với quy định trên, thời hạn sở hữu nhà sẽ được các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán” – bà Nga phân tích.

Thực tế hiện nay, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ được thực hiện dự án theo thời hạn nên khi ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hình trung chỉ ký hợp đồng trong thời hạn thực hiện dự án.

Điều này sẽ có thể dẫn đến bên mua sẽ “bắt buộc” trở thành chủ sở hữu căn nhà có thời hạn. Nhưng, khi xác định chủ sở hữu nhà ở có thời hạn tức là Luật Nhà ở đang can thiệp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.

Không chỉ vậy, điều này mâu thuẫn với chính Hiến pháp về bảo vệ quyền sở hữu tư nhân và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản, trong đó nêu rõ “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo thời giá thị trường”.

“Nếu giữ quy định trên sẽ tác động rất lớn đến quyền thế lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Tôi đề xuất bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở” – bà Nga góp ý.

Ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, hiện nay, sở hữu tài sản nguyên tắc là thừa nhận đối với người dân là nhà ở lâu dài. Nhưng thực tiễn tại một số đô thị lớn, một số chung cư chủ đầu tư bán cho người mua có thời hạn và người mua sẵn sàng mua với thời gian theo thỏa thuận.

Cũng cần đặt vấn đề rằng, đây có thể là giao dịch theo Luật Dân sự theo cam kết thỏa thuận 2 bên. Nếu hết thời hạn thỏa thuận, căn hộ chung cư bên mua sẽ chuyển lại quyền sử dụng cho chủ đầu tư là bên bán. Luật giao đất cho doanh nghiệp là có thời hạn, nhưng khi doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại, bán cho dân sử dụng căn hộ là sử dụng lâu dài nên đây là vấn đề cần đặt ra để tiếp tục nghiên cứu sửa đổi.

Đề xuất dự án khu đô thị 15ha trở lên phải dành 20% quỹ đất xây NƠXH

Phát biểu tại hội thảo, TS. Phạm Gia Yên - nguyên Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, một số quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn lỏng lẻo. Ông lấy vi dụ về diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại là bao nhiêu? Việc quy định tỷ lệ 20% là một tiền lệ từ bao năm nay đã được các địa phương và chủ đầu tư chấp nhận.

"Vì vậy nên giữ tỷ lệ này, đồng thời luật hóa trong Luật Nhà ở (sửa đổi) thay vì quy định tại các nghị định như trước đây, tránh tình trạng các nghị định hướng dẫn liên tục thay đổi." TS. Phạm Gia Yên phân tích.

Nguyên Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đặt câu hỏi, với các dự án nhà ở thương mại quy mô như thế nào thì cần phải giữ lại tỷ lệ 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội? Dự án nhà ở thương mại quy mô thế nào thì được bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội như quy định tại khoản 2 Điều 80 Luật Nhà ở (sửa đổi).

"Tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 80 Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 15ha trở lên phải dành 20% diện tích đất trong dự án đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô nhỏ hơn 15ha tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và các đô thị khác thì được thực hiện theo quy định như khoản 2 Điều 80 Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đồng thời để giải quyết vấn đề này cần đảm bảo thực tiễn có hiệu quả nên quy định cho UBND cấp tỉnh căn cứ từng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị cụ thể, tình hình quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội tại địa phương sẽ quyết định dự án nào phải dành đất xây dựng nhà ở xã hội, dự án nào được thực hiện lựa chọn quỹ đất khác để thay thế hoặc đóng tiền như quy định tại khoản 2 Điều 80 Luật Nhà ở (sửa đổi)." TS. Phạm Gia Yên kiến nghị.

Lý giải khi đưa ra đề xuất này, TS. Phạm Gia Yên cho rằng: Với quy mô dự án từ 15ha trở lên, tỷ lệ đất ở chiếm 50%, chúng ta có khoảng từ 1,5ha diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trở lên. Với diện tích này đủ để bố trí nhà trẻ, mẫu giáo và các tiện ích khác cho cư dân nhà ở xã hội nhằm tạo ra sự độc lập tương đối giữa cư dân nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Với quy định dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 15ha trở lên mới phải dành quỹ đất 20%, bước đầu cũng đã khắc phục được tình trạng xây dựng nhà ở xã hội manh mún, không đủ điều kiện để bố trí các tiện ích tối thiểu cho người dân trong khu nhà ở xã hội, thậm chí có thể làm ảnh hưởng tới kiến trúc cảnh quan của toàn dự án.

Đồng thời sẽ giải quyết được những vướng mắc mà một số cá nhân, tổ chức cho rằng nếu bố trí nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thì sẽ bất lợi do chênh lệch thu nhập, điều kiện sống giữa các đối tượng. Đặc biệt là người thu nhập thấp không đủ điều kiện để hưởng thụ các dịch vụ ở khu nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, với quy định trên sẽ tạo ra nhiều khu nhà ở xã hội trong nội thị, đảm bảo được bán kính từ nơi ở đến nơi làm việc của người dân trong khu nhà ở xã hội, từ nơi ở đến nơi học tập của con em các hộ dân này khi mà khu nhà ở xã hội không đủ diện tích đất để bố trí các hệ thống trường tiểu học, phổ thông.

Ngoài góp ý đề xuất trên, TS. Phạm Gia Yên cũng đề xuất phương án chỉnh lý cụ thể liên quan đến vấn đề về nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), các quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. TS. Phạm Gia Yên chia sẻ, hiện nay trong các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Quy định này đã tạo ra một rào cản khiến công nhân khó có thể mua được nhà ở xã hội. Bởi hiện nay mức thu nhập để phải đóng thuế thu nhập cá nhân thấp, dù thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng sau khi chi trả các khoản chi phí nuôi con cái, chi phí thuê nhà, chi phí sinh hoạt gia đình thì phần thu nhập còn lại không đáng kể. Do đó họ sẽ không có tiền để mua nhà.

Qua điều tra thực tế thì số lượng mua nhà ở xã hội là công nhân trong thời gian qua chiếm một phần nhỏ không đáng kể. Vì vậy, tại sao không bổ sung quy định các doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp sử dụng người lao động được phép mua nhà ở xã hội để cho công nhân của họ thuê hoặc mua lại. Đây là cách làm của các “ông chủ lớn” tại các nước phát triển. Việc này đã giúp người công nhân có cuộc sống ổn định, gắn bó lâu dài với doanh nghiệp nhằm ổn định sản xuất và đảm bảo chuỗi cung ứng hàng hóa, dịch vụ không bị đứt gãy.

Hồng Quang