Quy định mới năm 2024 về chuyển nhượng sổ đỏ
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm điều kiện sang tên sổ đỏ đối với bên chuyển nhượng là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Điều kiện sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Với bên chuyển nhượng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được sang tên sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, còn gọi chung là sổ đỏ.
Thứ hai, đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.
Thứ tư, đang trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ năm là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm điều kiện sang tên sổ đỏ đối với bên chuyển nhượng là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, các biện pháp khẩn cấp tạm thời được kể đến như: “Kê biên tài sản đang tranh chấp”; “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”; “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”; “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ; Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định”.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài 5 điều kiện quy định nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này về bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này về thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện.
Với bên nhận chuyển nhượng
Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ còn 3 trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp sau không được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1.1.2025 gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Bỏ quy định không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa).
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó (Bỏ đối tượng hộ gia đình do không công nhận hộ gia đình sử dụng đất từ 1/1/2025).
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Bỏ đối tượng hộ gia đình do không công nhận hộ gia đình sử dụng đất từ 1/1/2025).
Đồng thời, bỏ trường hợp, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thủ tục sang tên sổ đỏ gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm;
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.
Chi phí sang tên sổ đỏ
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng phải tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu Bất động sản.
* Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ được xác định theo giá chuyển nhượng (nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá tại Bảng giá đất) hoặc theo giá tại Bảng giá đất (nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tại Bảng giá đất).
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất mới sẽ được ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hằng năm.
Điều này đồng nghĩa với việc, giá đất tại Bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ vào khung giá đất tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Mà giá đất xây dựng theo khung giá đất hiện hành thường thấp hơn 30 - 50% so với giá thị trường. Khi có Bảng giá đất mới thì giá đất sẽ tăng, tiệm cận theo giá thị trường.
Do đó, giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ tăng theo.
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên: Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Ngoài ra còn có các loại phí, lệ phí như phí công chứng, chứng thực; lệ phí cấp sổ đỏ;...
Xử phạt khi không sang tên sổ đỏ
Theo quy định, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho), theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn: + Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt gấp đôi mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức gấp đôi mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
Khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ, các bên cần lưu ý các chi phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định. Đặc biệt, việc tính lệ phí trước bạ sẽ tăng theo giá đất mới, theo quy định của Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, không thực hiện đăng ký biến động đất đai cũng sẽ chịu mức xử phạt nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo tính minh bạch và trật tự trong quản lý đất đai. Do đó, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp lý là rất quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý và chi phí không đáng có trong quá trình giao dịch bất động sản.
