Khi nhà ở cho thuê được đặt vào tâm điểm phát triển

Theo dõi KT&TD trên

Từ chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đến hàng loạt công điện của Chính phủ và Bộ Xây dựng, các địa phương trên cả nước đang được thúc giục hành động cụ thể, với mốc thời gian được ấn định ngay trong quý III năm 2026.

Thông báo số 64-TB/VPTW ban hành ngày 22/5/2026, kết quả buổi làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ, được xem là văn bản đặt nền móng cho định hướng mới. Thay vì tiếp tục ưu tiên nhà ở thương mại như trước, định hướng lớn được xác lập là chuyển trọng tâm sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, kéo dài đến năm 2030.

Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã trực tiếp làm việc với nhiều địa phương để cụ thể hóa chủ trương này. Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, đặc biệt là công chức, viên chức, người lao động tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Hà Nội được giao vai trò tiên phong, đi đầu thí điểm cơ chế mới nhờ những quyền hạn đặc thù mà Luật Thủ đô trao cho thành phố.

Cụ thể hóa các chỉ đạo trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành công điện yêu cầu toàn bộ các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách ngay trong tháng 6/2026, đồng thời triển khai các dự án quy mô lớn hơn trong quý III và quý IV cùng năm. Đây được xem là một trong những mệnh lệnh hành chính hiếm hoi mang tính "khoán chỉ tiêu" cụ thể đến từng địa phương trong lĩnh vực nhà ở.

Tại Hà Nội, ba dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn đã được khởi công vào ngày 22/6/2026 tại Pháp Vân – Tứ Hiệp, Việt Hưng và Him Lam Long Biên, đánh dấu bước đi cụ thể đầu tiên trong việc hiện thực hóa chủ trương. Song song đó, thành phố cũng đề xuất đầu tư hơn 3.562 tỷ đồng để xây dựng 1.166 căn hộ cho thuê tại phường Việt Hưng bằng nguồn vốn ngân sách, cho thấy quy mô cam kết tài chính không nhỏ.

Ngoài Hà Nội, nhóm địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp lớn như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Ninh Bình cũng được Thủ tướng trực tiếp giao nhiệm vụ khởi công dự án ngay trong tháng 6/2026, gắn với nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp như VSIP, Yên Phong, Phố Nối hay Đông Mai. Riêng tại TP.HCM, hàng loạt doanh nghiệp thuộc cả khối tư nhân và Nhà nước đã đăng ký triển khai hơn 97.000 căn nhà ở cho thuê, dù con số này vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của một đô thị đông dân.

Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực từ 1/7/2026, đã nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 100 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm, đồng thời thay đổi cách tính theo hướng chỉ đánh thuế trên phần doanh thu vượt ngưỡng, thay vì tính trên toàn bộ doanh thu như trước.

Theo cách tính mới, một cá nhân cho thuê nhà với doanh thu 660 triệu đồng/năm chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 500 triệu đồng, tương đương khoảng 8 triệu đồng mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với mức có thể lên tới hàng chục triệu đồng nếu tính theo quy định cũ. Tại cuộc họp báo thường kỳ quý II ngày 17/6/2026, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết cơ quan này đang báo cáo Chính phủ xem xét miễn hoàn toàn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ cho thuê nhà, nhằm khuyến khích thị trường này phát triển mạnh hơn. Cùng với đó, kế hoạch xây dựng nhà ở cho thuê cũng đã được đưa vào kế hoạch đầu tư công, sử dụng trực tiếp nguồn ngân sách nhà nước.

Dù định hướng chính sách đã rõ ràng, giới chuyên gia cho rằng việc hiện thực hóa mục tiêu vẫn đối mặt không ít thách thức. Khung pháp lý hiện hành, dù đã được cải thiện qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư kéo dài, quy hoạch chi tiết chậm điều chỉnh và cơ chế giao đất, ưu đãi tín dụng chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân tham gia phân khúc cho thuê dài hạn.

Theo nhiều ý kiến của các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn đầu tư công, Nhà nước sẽ không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà của đa số người dân đô thị. Một số mô hình hợp tác công tư đã được đề xuất, trong đó Nhà nước có thể đóng vai trò cung cấp quỹ đất sạch hoặc cho vay ưu đãi phần lớn vốn dự án, trong khi doanh nghiệp tư nhân góp vốn còn lại và trực tiếp vận hành, khai thác để thu hồi vốn theo tỷ lệ góp.

Để giải quyết các nút thắt nói trên, Chính phủ đã giao nhiều bộ, ngành hoàn thành một loạt nhiệm vụ ngay trong tháng 7/2026, bao gồm việc Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn phòng cháy chữa cháy cho nhà ở cho thuê quy mô nhỏ và vừa, Bộ Tài chính hướng dẫn cơ chế ưu đãi tài chính và tín dụng cho các dự án cho thuê dài hạn, còn Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu chính sách tín dụng ưu đãi với lãi suất ổn định, phù hợp chu kỳ hoàn vốn vốn thường kéo dài của loại hình này.

Quan trọng hơn, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua trong năm 2026, nhằm luật hóa các cơ chế đặc thù về đất đai, tài chính, thủ tục đầu tư mà các địa phương đã đề xuất trong quá trình triển khai thí điểm. Đây được xem là bước đi mang tính quyết định để chuyển nhà ở cho thuê từ một chủ trương chính sách thành khung pháp lý ổn định, tạo niềm tin cho dòng vốn dài hạn.

Việc đặt nhà ở cho thuê vào tâm điểm chính sách phát triển được kỳ vọng sẽ giải quyết đồng thời hai bài toán: giảm áp lực sở hữu nhà đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị, đồng thời góp phần hạ nhiệt tình trạng đầu cơ, thổi giá trên thị trường nhà ở thương mại. Nếu các địa phương triển khai quyết liệt như cam kết, một cơ cấu thị trường nhà ở cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê nhà, tương tự nhiều đô thị lớn trên thế giới, có thể dần hình thành tại Việt Nam trong giai đoạn 2026 - 2030.

Hoàng Nguyễn