Bất động sản phân hóa rõ nét, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt

Theo dõi KT&TD trên

Dù sức mua yếu đi, chung cư vẫn chiếm phần lớn rổ hàng mới. Tại Hà Nội, theo Avison Young, quý III có hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, nâng lượng hàng sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn. CBRE Việt Nam ghi nhận khoảng 16.600 căn mở bán trong sáu tháng đầu năm, cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2020.

Ở TP.HCM và vùng phụ cận, DKRA Consulting thống kê nguồn cung sơ cấp căn hộ quý III đạt hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý trước, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 94%. Phân khúc đất nền có nguồn cung mới giảm 30%, còn khoảng 95% nguồn cung là dự án đã mở bán từ trước.

Bức tranh toàn quốc cũng phản ánh sự chọn lọc. Theo Bộ Xây dựng, quý III cả nước có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước. Giá chung cư và đất nền thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II nhưng vẫn cao tại các đô thị lớn; giao dịch tập trung ở dự án pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi. Tồn kho do chủ đầu tư báo cáo từ 27/34 địa phương vào khoảng 51.950 căn, lô, nền và có xu hướng tăng.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp theo Avison Young đạt bình quân khoảng 108 triệu đồng/m² nhưng chỉ nhích 1,5-2,3% trong ba tháng; Knight Frank ghi nhận khoảng 114 triệu đồng/m², giảm nhẹ 0,15% so với quý trước. CBRE đo ở mức thấp hơn và đều giảm: 86 triệu đồng/m² trên thị trường mở rộng, 102 triệu đồng/m² ở nội đô. Mỗi đơn vị có phạm vi khảo sát riêng nên số liệu không trùng khớp, nhưng điểm chung là đà tăng nóng đã chững lại.

Thanh khoản mới là điểm yếu rõ nhất. Avison Young cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp Hà Nội quý III chỉ khoảng 31%, so với 70-80% cùng kỳ năm trước; Knight Frank ghi nhận 38%, thấp nhất từ năm 2024, với lượng tiêu thụ giảm 52% theo năm. CBRE cho biết một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán sang các quý sau.

Nguyên nhân nằm ở cơ cấu nguồn cung. Hơn 80% căn hộ mở bán mới tại Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, giá 85-116 triệu đồng/m² ở các khu đô thị vệ tinh và 142-254 triệu đồng/m² ở nội đô, tây Hồ Tây. Căn hộ trung cấp (49-67 triệu đồng/m²) khan hiếm, nhà bình dân dưới 39 triệu đồng/m² gần như vắng bóng. Người mua ở thực vì vậy quay về căn hộ đã bàn giao 5-10 năm, có sổ hồng, giá khoảng 51-65 triệu đồng/m². Theo CBRE, giá thứ cấp trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 8% theo năm, lần đầu giảm sau hai năm tăng nóng; Avison Young ghi nhận một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính chấp nhận giảm giá 5-12%.

Tại TP.HCM, DKRA ghi nhận sức cầu căn hộ giảm tới 66% so với quý trước khi người mua chờ đợi trước lãi suất cao và động thái kiểm soát tín dụng bất động sản. Chủ đầu tư tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi vay; giá thứ cấp giảm phổ biến 4-7%.

Nếu chung cư đang sàng lọc thì đất nền và nghỉ dưỡng còn thận trọng hơn. DKRA cho biết tiêu thụ sơ cấp đất nền quý III giảm khoảng 66% so với quý II, trong đó Tây Ninh chiếm khoảng 76% lượng tiêu thụ. Giá sơ cấp neo cao do chi phí đầu vào, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%, chủ yếu do nhà đầu tư dùng đòn bẩy điều chỉnh. Với nghỉ dưỡng, DKRA từng dự báo sức cầu rất thấp và chưa có tín hiệu phục hồi rõ ràng.

Chính sách tín dụng cũng phản ánh sự phân hóa này. Ngân hàng Nhà nước cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất và nhóm khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng khỏi mức dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng, mở rộng dư địa cho các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và sản xuất.

Theo cácc chuyên gia kinh tế, đến cuối tháng 8/2026 dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 19,59% so với cuối năm 2025, còn dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng chỉ tăng 1,02%.

Khoảng cách tăng trưởng gần 20 lần cho thấy vốn chủ yếu chảy vào phía cung, tức chủ đầu tư và dự án, hơn là nhu cầu vay mua nhà. Điều này khớp với diễn biến thị trường: lãi vay thả nổi 12-15%/năm theo Avison Young khiến người mua phụ thuộc vốn vay trên 50% giá trị căn hộ thận trọng hơn.

Chuyên gia cũng lưu ý rằng, đầu tư bất động sản mang tính dài hạn trong khi vốn huy động của ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, nên cần đa dạng hóa kênh vốn trung và dài hạn. Theo VBMA, năm 2026 có gần 204.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, riêng nhóm bất động sản hơn 124.700 tỷ đồng, chiếm 61,1%.

Tại phiên họp ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhận định giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, lượng tồn kho có xu hướng tăng và việc tiếp cận tín dụng còn khó khăn. Chính phủ xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, đồng thời đẩy mạnh nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương, tương đương khoảng 91% mục tiêu một triệu căn. Tuy nhiên, chín tháng đầu năm mới hoàn thành 46.962 căn, bằng khoảng 48% chỉ tiêu hơn 97.000 căn của cả năm. Gói tín dụng ưu đãi theo Nghị quyết 33/NQ-CP được nâng từ 120.000 tỷ lên hơn 153.000 tỷ đồng, nhưng đến cuối tháng 8 mới giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng, trong đó chỉ 2.500 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Bước sang quý IV, DKRA dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và vùng phụ cận tăng nhẹ, khoảng 7.000-10.000 căn; nhu cầu ở thực dịp cuối năm có thể cải thiện nhưng khó đột biến. Ở Hà Nội, Savills từng dự báo thêm khoảng 13.700 căn trong nửa cuối năm, song việc một số chủ đầu tư lùi mở bán cho thấy nguồn cung thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng hấp thụ.

Có thể thấy, chung cư giữ vai trò dẫn dắt vì gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực, phù hợp định hướng phát triển đô thị và được chính sách ưu tiên. Nhưng vai trò ấy đang được kiểm chứng bằng sức mua thực: khi giá sơ cấp neo cao và lãi vay thả nổi ở mức 12-15%, người mua dịch chuyển sang thị trường thứ cấp và những dự án có pháp lý minh bạch. Lợi thế sẽ thuộc về các dự án có giá phù hợp thu nhập, pháp lý đầy đủ, vốn trung, dài hạn ổn định; còn với người mua, bài toán trước hết là năng lực trả nợ dài hạn, thay vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng.

Hoàng Nguyễn