Giá chung cư, đất nền giảm nhưng mặt bằng giá vẫn neo cao

Theo dõi KT&TD trên

Ngày 13/10, tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh báo cáo giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II/2026, song vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn.

Báo cáo quý II của Bộ cho thấy rõ hơn quy mô của đợt điều chỉnh: giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, giảm gần 3,9% so với quý trước; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 3,6%. Đất nền dự án thứ cấp cả nước giảm khoảng 2–3%, đưa giá rao bán bình quân về khoảng 40 triệu đồng/m2, riêng TP.HCM còn khoảng 66 triệu đồng/m2.

Theo Knight Frank Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình quý III tại TP.HCM tăng 3% theo quý, lên khoảng 110 triệu đồng/m2; tại Hà Nội đạt khoảng 114 triệu đồng/m2, chỉ giảm 0,15% theo quý và vẫn cao hơn 25% so với cùng kỳ năm 2025.

Savills ghi nhận giá sơ cấp quý II tại TP.HCM khoảng 116 triệu đồng/m2, trong đó toàn bộ nguồn cung có giá trên 70 triệu đồng/m2 và 60% vượt 90 triệu đồng/m2. Các đơn vị khảo sát dùng phương pháp khác nhau nên con số lệch nhau, nhưng hướng đi chung khá nhất quán: chỉ phân khúc thứ cấp, nơi người bán lẻ phải tự tìm khách, mới chịu giảm giá thật.

Mặt bằng cao còn thể hiện ở biên độ giá giữa các dự án. Bộ Xây dựng ghi nhận một số dự án tại Hà Nội có giá chào bán 80–140 triệu đồng/m2, còn rổ hàng nội thành TP.HCM dao động 70–120 triệu đồng/m2. Ở nhóm cao cấp, nhiều dự án tại Hà Nội được rao từ khoảng 285 đến gần 380 triệu đồng/m2. Khoảng cách ấy cho thấy giá trung bình bị kéo lên bởi nhóm dự án hạng sang, trong khi căn hộ vừa túi tiền của số đông ngày càng khan hiếm, nhất là khi giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn cao hơn một phần tư so với một năm trước.

Điều đáng chú ý nằm ở khoảng cách giữa hai tốc độ. Quý II, đất nền có 73.438 giao dịch, giảm 32,6% so với quý I và hơn 40% so với cùng kỳ năm trước; giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 căn, giảm gần 14%. Quý III, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước. Nói cách khác, thị trường đang điều chỉnh bằng thanh khoản trước khi điều chỉnh bằng giá.

Tại TP.HCM, mức hấp thụ toàn thị trường cuối quý II chỉ còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch; tại Hà Nội, lượng giao dịch chung cư quý II đạt hơn 5.800 căn, bằng 68% nguồn cung mở bán. Lượng tồn kho tại 27/34 địa phương báo cáo vào khoảng 51.950 căn, lô, nền trong quý III và còn tăng, chưa kể đây mới là số liệu do chủ đầu tư kê khai. Cả nước vẫn còn khoảng 5.012 dự án gặp khó khăn, vướng mắc cần xử lý.

Hiện cả nước có 2.221 dự án nhà ở thương mại, đất nền và bất động sản du lịch đang triển khai, tổng vốn khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Với quy mô vốn đó, nếu thanh khoản tiếp tục thấp, rủi ro không chỉ nằm ở giá mà ở dòng tiền của chủ đầu tư và gánh nặng nợ của hệ thống tài chính.

9 tháng đầu năm, cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội, mới đạt khoảng 48% chỉ tiêu cả năm; nhà ở cho thuê hoàn thành 8.314 căn, cũng khoảng 48% kế hoạch, dù Bộ Xây dựng dự kiến cả năm có thể đạt 105%. Từ tháng 6 đến nay, 29 dự án quy mô 85.594 căn đã khởi công, trong đó gần 34.000 căn là nhà ở cho thuê. Song song, Bộ Xây dựng sẽ cùng các cơ quan của Quốc hội hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Giá chung cư và đất nền giảm vài phần trăm là tín hiệu của thị trường, chưa phải lời giải cho bài toán an cư. Bài toán ấy chỉ được giải khi nguồn cung phù hợp thu nhập tăng nhanh hơn, lãi vay ổn định hơn và pháp lý các dự án tồn đọng được tháo gỡ. Cho tới lúc đó, người mua thận trọng, chủ đầu tư giữ giá, và khoảng cách giữa hai bên vẫn là điều thị trường phải trả giá.

Hoàng Nguyễn