Quy định mới trong chung cư: Minh bạch, giảm tranh chấp

Theo dõi KT&TD trên

Giải quyết tranh chấp sở hữu chung – riêng

Theo quy định mới tại Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ôtô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quyết định cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.

Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cũng đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác căn hộ chung cư: Cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh. Theo đó, Quyết định này hướng dẫn đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở.

Mặc dù nội dung này không mới và Luật nhà ở 2023 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, Khoản 8, Điều 3 của Luật này cũng nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng căn hộ không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Tuy nhiên, tại Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ ràng, do đó Quyết định này được đánh giá là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

Bên cạnh đó, các hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được Quyết định này hướng dẫn chi tiết, như đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch thì việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017. Theo Điều 49 của Luật này, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. Như vậy, cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Quản lý Vận hành, Savills Thành phố Hồ Chí Minh nhận định: “Tại Thành phố Hồ Chí Minh vừa qua đã ghi nhận nhiều ý kiến vì trong Luật Nhà ở 2023 đã đề cập rằng căn hộ chỉ được dùng để ở. Tuy nhiên, vẫn có những tranh cãi là đối với việc cho thuê ngắn hạn thì có được gọi là ở hay gọi là lưu trú du lịch. Quyết định mới này đã làm rõ hơn về thông tin và phù hợp với quy định của Luật, tạo điều kiện cho đơn vị quản lý trong công tác giám sát, đồng thời hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư, đảm bảo các tiện ích, môi trường sinh hoạt cho cư dân”.

Hướng tới môi trường sống minh bạch và ổn định

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, quy định ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.

Có thể thấy, Quyết định được đưa ra tại thời điểm thích hợp để có thể nhanh chóng giải quyết các vấn đề vướng mắc đã tồn tại từ lâu. Đặc biệt trong bối cảnh gần đây những áp lực đối với tranh chấp ngày càng cao, các yêu cầu về quyền lợi của cư dân cũng được đưa ra mạnh mẽ hơn do họ đã nắm rõ về quyền, về trách nhiệm cũng như nắm được các quy định trong Luật về nhà chung cư. Hơn nữa, đây cũng là thời điểm mà các cơ quan chức năng hiểu sâu về cách vận hành của dự án chung cư và chính các công ty, các đơn vị quản lý nắm rõ chức năng công việc và vai trò của mình. Vì vậy, đây là thời điểm cần thiết để đưa ra văn bản để các bên liên quan, bao gồm cư dân, chủ đầu tư, ban quản lý, chính quyền có thể căn cứ để cùng giải quyết những tồn đọng nhiều năm ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và tại Việt Nam nói chung.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều khó khăn và thậm chí tạo ra kẽ hở để nhiều đối tượng xấu lợi dụng, thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Căn hộ được pháp luật Việt Nam quy định là sản phẩm để ở và không có chức năng kinh doanh. Việc chủ nhà cho thuê ngắn ngày sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự tại địa phương, gây ra các vấn đề xấu tới môi trường hoặc ảnh hưởng tới hộ dân sống xung quanh.

Cũng cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung – riêng để cư dân dễ dàng tra cứu để hiểu rõ những quy định về khu vực. Đồng thời, các Ban quản trị hay Công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.