Nghịch lý và những dấu hiệu “bất thường” của đất đấu giá Hà Nội
Hiện tượng hàng nghìn người tham gia đấu giá đất với mức giá cao tại Hà Nội rồi sau đó bỏ cọc đã trở thành một vấn đề nổi bật trong thị trường bất động sản thời gian gần đây.
Dù là dòng sản phẩm được đánh giá cao về tính pháp lý, nhưng việc giá đấu cao đang bộc lộ nhiều bất thường, những tư duy “lệch chuẩn” cần phải được nhìn nhận xem xét lại.
Đẩy giá đấu cao xong bỏ cọc hàng loạt
Theo các thông tin cập nhật đến ngày 14/3/2025, tình trạng này không chỉ gây xôn xao dư luận mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và động cơ thực sự của những người tham gia.
Ví dụ điển hình, tại phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai vào tháng 8/2024, hơn 4.600 hồ sơ đăng ký tham gia, với giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau khi kết thúc, chỉ có 12-13 lô được nộp tiền đầy đủ, còn lại 55-56 lô bị bỏ cọc.
Tương tự, tại quận Hà Đông, phiên đấu giá 27 lô đất vào tháng 10/2024 ghi nhận giá trúng cao nhất hơn 262 triệu đồng/m², nhưng đến nay 22/27 lô đã bị bỏ cọc, tổng giá trị tiền cọc bị mất lên tới 7 tỷ đồng.
Những trường hợp này cho thấy phần lớn người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dẫn đến nghi ngờ về mục đích đầu cơ hoặc thao túng giá. Nguyên nhân chính được các chuyên gia và cơ quan quản lý chỉ ra là hiện tượng một số đối tượng tham gia đấu giá không vì nhu cầu sử dụng thực tế mà nhằm đẩy giá cao, tạo mặt bằng giá ảo, sau đó bán lại kiếm lời hoặc bỏ cọc nếu không đạt được mục tiêu.
Nghịch lý đất đấu giá: Không hạ tầng, không tiện ích đồng bộ
Theo anh Hoàng An, một môi giới bất động sản chia sẻ, mặc dù mua đất đấu giá tại Hà Nội có một số ưu điểm, nhưng cũng có những lý do không nên mua bởi những bất cập đang hiện hữu với phân khúc này hoàn toàn đối nghịch với thực trạng nhiều người lao vào đặt mua giá cao bất chấp một cách vô lý như vậy.
Thứ nhất, giá đấu bị đẩy lên quá cao theo hiệu ứng fomo. Trong các phiên đấu giá, đặc biệt ở Hà Nội, sự cạnh tranh khốc liệt giữa nhiều người tham gia thường khiến giá đất bị đẩy lên vượt xa giá trị thực tế. Bạn có thể phải trả số tiền cao hơn nhiều so với giá thị trường thông thường, làm giảm tiềm năng sinh lời nếu mua để đầu tư.
Thứ hai, chi phí phát sinh lớn. Ngoài số tiền trúng đấu giá, người mua còn phải chịu các khoản phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, và các chi phí hành chính khác. Tổng chi phí thực tế có thể cao hơn đáng kể so với dự tính ban đầu, gây áp lực tài chính.
Thứ ba, hạ tầng chưa hoàn thiện. Nhiều khu đất đấu giá nằm ở ngoại thành hoặc các khu vực đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức… Tại đây, hạ tầng giao thông, điện, nước, trường học, bệnh viện thường chưa đầy đủ. Nếu mua để ở ngay, bạn có thể gặp bất tiện; nếu để đầu tư, giá trị tăng trưởng có thể mất thời gian dài.
Thứ tư, đất mua xong cực khó thanh khoản. Đất đấu giá thường có giá cao hơn so với đất thổ cư cùng khu vực do tính chất “trúng thầu”. Khi thị trường bất động sản chững lại hoặc đi xuống, việc bán lại để thu hồi vốn có thể khó khăn, đặc biệt nếu chủ đất lại đang cần tiền gấp.
Thứ năm, vẫn có rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Mặc dù đất đấu giá thường có pháp lý rõ ràng, nhưng trong một số trường hợp, dự án có thể bị đình chỉ, thu hồi hoặc vướng quy hoạch thay đổi từ chính quyền. Nếu không kiểm tra kỹ thông tin, người mua có thể gặp rủi ro mất trắng hoặc không sử dụng được đất.
Thứ sáu, cạnh tranh không công bằng. Một số phiên đấu giá có thể xuất hiện tình trạng “cò mồi” hoặc nhóm người cố ý giật dây, can thiệp gián tiếp tinh vi đẩy giá để trục lợi, khiến người mua thật sự khó cạnh tranh hoặc phải trả giá cao hơn mức hợp lý.
Thứ bảy, không phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Nếu người mua đất đấu giá xong để xây nhà ở ngay thì đất đấu giá thường là đất trống, chưa có sẵn tiện ích. Việc xây dựng và hoàn thiện có thể tốn thêm nhiều chi phí và thời gian so với mua đất thổ cư đã có sẵn nhà hoặc gần khu dân cư hiện hữu.
“Hiện trạng các khu đất đấu giá ngoại thành Hà Nội, hầu hết là ở các thôn, xã. Quy mô từ 30 đến trên dưới 100 nền với diện tích từng lô dao động từ 60m2 đến trên dưới 100m2. Mặt bằng chỉ có san lấp nền và đường dẫn nối, vỉa hè là hết. Thậm chí, có khu đất đấu giá giáp mương máng, view ra nghĩa trang, tách biệt hẳn với trung tâm làng xã, ở địa phận thôn, làng. Tuyệt nhiên, các khu đất này sẽ không thể có tiện ích đồng bộ như siêu thị, trường học, trung tâm thương mại, công viên cảnh quan, vui chơi giải trí hay các tiện ích cao cấp khác như bể bơi hay sân bóng…” - anh Hoàng An chia sẻ.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến cáo, đấu giá đất có những thời điểm bị lợi dụng để thao túng thị trường. Điều này sẽ làm lũng đoạn thị trường, khiến thị trường bị méo mó, ảnh hưởng tiêu cực đến nhà đầu tư. Bằng chứng là thời gian qua, giới đầu tư bất động sản có nhiều chiêu bài để thổi giá, tạo cơn sốt đất, nhằm thu được lợi nhuận cao trong các hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai. Một số nhà đầu tư cố tình trả giá "trên trời", cao gấp nhiều lần giá thị trường, nhưng sau đó bỏ cọc, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Mua đất đấu giá tại Hà Nội phù hợp với những người có tài chính ổn định, muốn đầu tư dài hạn và chấp nhận được rủi ro cạnh tranh. Tuy nhiên, trước khi tham gia, người dân và nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về vị trí lô đất, quy hoạch khu vực, cũng như chuẩn bị nguồn vốn dư dả để tránh bị động trong quá trình đấu giá.
Anh Nguyễn Văn Ngọc, Phó Tổng Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Newstarland nêu quan điểm: Các khu đô thị lớn, do những chủ đầu tư lớn uy tín trên thị trường thực hiện, pháp lý chuẩn chỉ, giá cả niêm yết công khai minh bạch, nhiều lựa chọn, giá trị thương mại cộng hưởng từ các đại dự án đảm bảo mang lại giá trị gia tăng theo thời gian và thanh khoản tốt. Do vậy, thay vì hàng nghìn người tìm cơ hội đầu tư đổ dồn vào các cuộc đấu giá bất động sản với hàng loạt điều nghịch lý và bất cập, nhà đầu tư có thể cân nhắc và lựa chọn phân khúc đất nền khác trong các đại dự án ổn định và có đầy đủ tiện ích, đáp ứng đa dạng nhu cầu để ở sau khi bàn giao và đầu tư lâu dài.
Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã đề xuất công khai danh tính người bỏ cọc để hạn chế tình trạng này, đồng thời Hà Nội cũng yêu cầu các huyện lập danh sách những trường hợp trả giá cao bất thường rồi không nộp tiền để công khai và xử lý. Hệ lụy của việc bỏ cọc không chỉ khiến thị trường bất động sản rối loạn mà còn ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách địa phương và niềm tin của người dân có nhu cầu ở thực. Hiện tại, các cơ quan chức năng đang xem xét sửa đổi quy định, như tăng mức đặt cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, và áp dụng chế tài mạnh hơn để ngăn chặn tình trạng này tái diễn. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa quản lý Nhà nước và ý thức của người tham gia đấu giá.
