Huy động Quỹ Nhà ở quốc gia thế nào?

Theo dõi KT&TD trên

Quỹ Nhà ở quốc gia khi được thành lập kỳ vọng sẽ giải quyết căn cơ vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.

Dự án 1.000 căn, 5.000 hồ sơ xin mua

Các anh, chị Lành Bảo Khánh, Vi Thị Hoài, Bế Ngọc Mai, Nông Trung Dũng, Triệu Trung Anh, Hứa Thanh Thiện, Dương Văn Chìu… là những người dân tộc thiểu số đang sinh sống tại dự án nhà ở xã hội số 2 tại Lạng Sơn. Tại dự án này, có đến 248 chủ căn hộ đều là người dân tộc Tày, Nùng đang công tác tại các cơ quan Nhà nước và tổ chức, doanh nghiệp với mức thu nhập ở mức trung bình.

Chị Mai chia sẻ: "Tôi được xét đủ điều kiện mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá từ 13 triệu đồng/m2, tổng giá trị gần 700 triệu đồng. Gia đình chuẩn bị khoảng 210 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ, còn lại được vay ngân hàng gói lãi suất ưu đãi, được nhận nhà 3 tháng nay. Nếu không có dự án này, không biết bao nhiêu năm nữa tôi mới có thể an cư".

Là hàng xóm với chị Mai, anh Lộc Văn Công, đang công tác tại Công ty Than Na Dương cho biết, hiện bạn bè, đồng nghiệp có nhu cầu vẫn tham khảo và hỏi rất nhiều. Tuy nhiên, hiện tòa nhà anh ở đã hết, mọi người chỉ còn biết chờ đợi cơ hội từ những dự án mới.

"Theo tôi được biết, các chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn về cơ chế chính sách và nguồn vốn. Làm nhà ở xã hội cũng không có lãi cao, nên các chủ đầu tư không mặn mà. Trong khi nhu cầu với người thu nhập trung bình vẫn rất lớn, không có dự án thì họ không biết mua ở đâu", anh Công cho hay.

Không chỉ ở các địa phương có tốc độ đô thị hóa chậm như Lạng Sơn, nhu cầu nhà ở giá hợp lý là sức ép lớn đối với các thành phố như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…

Tại Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội như Rice City Thượng Thanh (Long Biên); N01 Hạ Đình; khu nhà xã hội tại 4 ô đất CT1-CT4; khu nhà ở đô thị Kim Hoa (Mê Linh)… trung bình có 1.000 căn hộ. Nhưng ghi nhận từ chủ đầu tư, dự án nào cũng có từ 3.000-5.000 hồ sơ đăng ký. Như vậy, tỷ lệ bốc thăm trúng để mua được nhà ở xã hội là rất khó.

Hàng loạt dự án vẫn đang bế tắc

Tại TP.HCM, dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt do Công ty CP Đức Mạnh làm chủ đầu tư, dù đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nhưng do trước đây thuộc khu đất Quốc phòng, chưa cập nhật vào quy hoạch phân khu 1/2000 nên phát sinh một số vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Việc xác định giá bán theo các chính sách mới cũng khiến dự án này và nhiều dự án khác gặp khó khi chi phí đầu vào tăng cao nhưng khung giá chưa điều chỉnh kịp với thị trường.

Dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh (cũ) được khởi công từ tháng 8/2024, nhưng đến nay vẫn chưa được xây dựng. Trước đó, chủ đầu tư đã theo đuổi pháp lý cho dự án này không dưới 5 năm.

Theo đại diện chủ đầu tư, việc động thổ chủ yếu "để lấy ngày", chứ chưa hoàn chỉnh thủ tục. Nguyên nhân chính là do quy trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 kéo dài quá lâu. Mỗi lần điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu của các sở ngành, doanh nghiệp lại phải chờ thêm 1-2 tháng để xin ý kiến phản hồi.

Hơn 3 năm trước, vào dịp 30/4/2022, Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức lễ động thổ, ép cọc thử cho dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư, quy mô 360 căn hộ, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 408 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, dự án vẫn chưa thể triển khai do chưa hoàn tất các thủ tục về quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tương tự, dự án MR1 thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây được Công ty CP Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn động thổ cách đây 2 năm, nhưng hiện vẫn chưa có dấu hiệu của một công trình sắp triển khai.

Tại Đà Nẵng, theo báo cáo từ Sở Xây dựng, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội còn chậm so với tiến độ đề ra. Lý do vì thủ tục nên từ năm 2021 đến nay mới lựa chọn chủ đầu tư 1 dự án, đang lựa chọn chủ đầu tư 2 dự án, dự kiến hoàn thành trong quý II/2025.

Cùng đó là nguyên nhân do năng lực chủ đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế, việc tiếp cận vốn vay vốn ưu đãi theo gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng còn nhiều khó khăn. Đến nay, dù đã công bố danh mục đủ điều kiện pháp lý để vay vốn đối với 4 dự án, nhưng chỉ có 1 dự án được vay.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty CP GHome, chủ đầu tư một số dự án nhà ở xã hội, trong bối cảnh giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM trung bình hiện nay 70-80 triệu đồng/m2, cơ hội để những người thu nhập bình thường tiếp cận là bất khả thi. Vì thế, nhà ở xã hội sẽ là giải pháp duy nhất. Việc Quỹ Nhà ở quốc gia ra đời sẽ là điều hàng triệu người mong chờ.

Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chủ yếu cho thuê

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, Bộ đang lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Chính phủ đề án thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia. Đây sẽ là một tổ chức tài chính ngoài ngân sách, hoạt động như doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước.

Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, Quỹ Nhà ở quốc gia ở Trung ương do Chính phủ thành lập, giao Bộ Xây dựng quản lý. Quỹ nhà ở địa phương được giao cho các Sở Xây dựng điều hành tại từng tỉnh, thành. Đây là bước đi quan trọng giúp tách bạch chức năng quản lý và vận hành nhà ở xã hội ra khỏi ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện cho các địa phương chủ động hơn.

Quỹ nhà ở Trung ương sẽ được cấp vốn điều lệ ban đầu ít nhất 5.000 tỷ đồng từ ngân sách và nâng lên tối thiểu 10.000 tỷ đồng trong vòng 3 năm kể từ khi thành lập. Ngoài vốn ngân sách, quỹ này còn có thể huy động từ nhiều kênh như: đóng góp tự nguyện từ tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; tiền thu từ bán nhà ở thuộc tài sản công; lợi nhuận từ hoạt động của quỹ và các nguồn hợp pháp khác.

Bên cạnh đó, quỹ cũng được bổ sung vốn từ giá trị tài sản là quỹ đất được hình thành qua nghĩa vụ của các dự án thương mại, khi thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội theo luật định.

Điểm đáng chú ý là Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ hoạt động theo mô hình doanh nghiệp, tức có bộ máy điều hành riêng, linh hoạt trong vận hành, nhưng vẫn chịu giám sát chặt chẽ từ cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng hoặc UBND tỉnh/thành phố. Giám đốc điều hành quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng bổ nhiệm, đảm bảo tính nhất quán trong chính sách và vận hành hiệu quả.

"Mục tiêu trọng tâm của Quỹ là đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội độc lập và dự án có hạ tầng đồng bộ, chủ yếu để cho thuê. Việc định hướng quỹ đầu tư vào nhà ở xã hội cho thuê thay vì bán đứt giúp duy trì quỹ nhà lâu dài và ổn định hơn, từ đó hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nơi ở phù hợp", bà Hạnh cho hay.

Theo bà Hạnh, các dự án đầu tư từ quỹ sẽ có thời hạn tối đa không quá 5 năm đối với nhà ở xã hội độc lập, không quá 7 năm đối với các dự án có đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc phân bổ và giải ngân vốn, đẩy nhanh tiến độ triển khai, yếu tố lâu nay vốn là điểm nghẽn.

Đối với các địa phương, Quỹ sẽ có cơ chế cấp vốn riêng từ ngân sách địa phương sau khi được HĐND thông qua, kèm theo nguồn bổ sung từ việc định giá quỹ đất tài sản mà các chủ đầu tư phải giao nộp khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội…

Ngân sách sẽ đóng vai trò là vốn mồi

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills nêu quan điểm, Quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp. Cần có cơ chế đánh giá mức độ đóng góp và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng để đảm bảo tính công bằng và đúng mục tiêu.

Một số giải pháp có thể áp dụng bao gồm: ban hành quy định cụ thể về cách thức huy động, quản lý và phân bổ quỹ; đặt ra các điều kiện ràng buộc để ngăn chặn đầu cơ, sử dụng sai mục đích; công khai thu - chi, danh sách thụ hưởng, tiến độ dự án; thiết lập cơ chế giám sát độc lập...

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, Quỹ sẽ tập trung vào việc cung cấp nhà ở theo hình thức bán hoặc cho thuê với mức giá ưu đãi cho những người thu nhập trung bình, thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, lao động tự do, cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở ổn định và các gia đình trẻ gặp khó khăn về tài chính.

Đồng thời, cơ chế xét duyệt và giám sát cần được xây dựng chặt chẽ để đảm bảo đúng đối tượng. Nếu triển khai bài bản, mô hình này có thể trở thành một giải pháp quan trọng giúp nhiều người dân tiếp cận nhà ở giá hợp lý.

"Nguồn vốn của Quỹ có thể đến từ nhiều kênh khác nhau. Trước hết, nguồn lực từ ngân sách sẽ đóng vai trò là vốn mồi. Ngoài ra, cần tính đến tận dụng nguồn vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế, giúp giảm áp lực lên ngân sách; nguồn vốn từ khu vực tư nhân. Các doanh nghiệp bất động sản có thể tham gia vào quỹ thông qua hình thức đồng tài trợ, hợp tác công - tư (PPP) hoặc đầu tư trực tiếp", TS Võ Chí Thành chia sẻ.