Gỡ khó cho dự án bất động sản: Cần sớm đồng bộ về chính sách
Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung
Các chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện quá trình tái cấu trúc về đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, hướng đến phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, cũng như phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới.
Thời điểm hiện nay thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng. Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường được dự báo là không sôi động như những năm trước. Bên cạnh đó, Tết âm lịch Quý Mão đến sớm, do vậy, khả năng không có đột biến nào về cầu do thời gian hai tết âm lịch và dương lịch ngắn. Kéo theo đó, các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không có khởi sắc đột biến.
Tín dụng BĐS thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các ngân hàng thường là ngắn hạn. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.
Không ít vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm sự phát triển. Các chủ đầu tư đang rất sẵn sàng để kích hoạt dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn. Nguồn cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.
Trao đổi với báo chí mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, với những khó khăn chồng chất của thị trường BĐS hiện nay, việc thành lập tổ công tác đặc biệt của Chính phủ để tháo gỡ là quyết liệt và kịp thời. Quyết định được ban hành ngay sau cuộc họp của Thủ tướng với các doanh nghiệp BĐS ngày 8/11.
Thống kê cho biết, 9 tháng đầu năm 2022 nguồn cung của thị trường đã sụt giảm rõ rệt, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường giao dịch, tương đương khoảng 20% lượng sản phẩm của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất so với từ năm 2015 cho đến nay. “Các cơ cấu sản phẩm của BĐS cũng đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực, tồn kho trên thị trường chủ yếu là BĐS cao cấp. Giá BĐS cao, không phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Áp lực tăng giá hàng hóa đầu vào của doanh nghiệp BĐS rất mạnh từ vật liệu xây dựng, máy móc, nhân công, chi phí vốn…”, ông Đính chia sẻ.
Vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% khó khăn mà doanh nghiệp triển khai các dự án BĐS gặp phải. Nguyên do là một số quy định pháp luật không đồng bộ, việc gỡ vướng mắc này cần chờ đợi Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện, theo vị chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.
Ở góc nhìn khác, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: Tổ công tác của Thủ tướng chỉ thúc đẩy niềm tin cho thị trường, để khôi phục thị trường BĐS cần giải pháp căn cơ, lâu dài. Trong đó, mấu chốt là sửa đổi Luật Đất đai. Ở đây phải sửa cho đúng chứ nếu sửa sai thì sẽ càng làm thị trường BĐS thêm khó khăn.
Hiện nay, thanh khoản của thị trường BĐS chính là thị trường đầu cơ. Thanh khoản BĐS giảm cũng khiến tình trạng đầu cơ BĐS hạn chế. Ông Võ nhận định: “Người dân đi mua nhà để ở rất khó khăn khi giá cao chót vót như vậy. Còn nếu chúng ta muốn tăng thanh khoản lên nghĩa là chúng ta ủng hộ đầu cơ. Cần tạo ra thị trường BĐS lành mạnh, ổn định, phù hợp với người lao động chứ không phải để mức giá cao ngất ngưởng như hiện nay”.
Bên cạnh đó, nhiều vụ việc liên quan phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS khiến niềm tin của người dân không còn. Người dân đa số muốn cầm tiền về, không muốn gửi ngân hàng cũng không mua trái phiếu.
Ngoài sự sự ảnh hưởng từ các chính sách về vốn cho thị trường BĐS, các doanh nghiệp cần chú trọng hơn về nguồn cung nhà ở dành cho đa số công chúng. Khi nguồn cung - cầu được cân bằng thì thị trường mới có thể ổn định và phát triển.
Các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện quá trình tái cấu trúc về đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, hướng đến phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, vốn đang rất thiếu trên thị trường thời gian qua để trụ vững, cũng như phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong thời gian tới.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, trong bối cảnh hiện tại, cần có các giải pháp để thị trường BĐS chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân, các chuyên gia cho hay.
Ông Quang nhận định: “Hiện nay, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu trên thị trường đang không đến được với người có nhu cầu. Các nhà phát triển BĐS hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa BĐS có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”.
Đồng thời, ông Quang cũng cho rằng, phía ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua BĐS có nhu cầu thực. Bởi chỉ cần tháo gỡ vấn đề trên, ta hoàn toàn có thể hy vọng trong thời gian tới thị trường sẽ trở lại theo hướng ổn định.
Chia sẻ tại một diễn đàn mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra rằng cần có những giải pháp cụ thể, thiết thực để tăng nguồn cung nhà ở bình dân cho thị trường. Khi tình trạng lạm phát tại nước ta đang được kiểm soát, ông Đính cho rằng, vẫn cần thiết nới room tín dụng cho thị trường BĐS, đặc biệt là những dự án cấp thiết cho xã hội. Những dự án để khuyến khích các nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường, ví dụ các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân.
Thị trường BĐS chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh, nhiều mảng chưa được khai thác, đầu tư hiệu quả; BĐS khu công nghiệp, nghỉ dưỡng mới chỉ tập trung ở một số vùng miền nên chưa tạo được động lực, sức hút đầu tư và phát triển còn cầm chừng; Thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực của nhóm người thu nhập thấp – trung bình. Quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…
Nguyên nhân của thực trạng trên do nhiều yếu tố, nhưng nguyên nhân chính là do vấn đề cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp và theo kịp với nhu cầu, biến động của thị trường. Vì vậy tôi cho rằng, giải pháp phải thực hiện ngay hiện nay và cả trong trung, dài hạn đó là pháp lý, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Để khơi thông thị trường cũng như tạo đà phục hồi phát triển cần nhanh chóng có cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Nhóm giải pháp thứ 2 cũng vô cũng quan trọng, đó là về tín dụng, việc dòng tiền bị “khựng” lại một cách đột ngột đã tác động tiêu cực đến thị trường. Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do “tắc” vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của DN bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp... và không có sản phẩm để trả khách hàng. Trong khi đó các kênh huy động vốn chính như: tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động trên thị trường chứng khoán đang trở nên ngày càng khó khăn.
Chính vì thế, cần nhanh chóng hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí BĐS trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí BĐS gắn với thuế, phí đất đai...
Thị trường BĐS thời điểm hiện tại chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao, những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm sự phát triển. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn, cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.
Để tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cũng các doanh nghiệp bất động sản phía Nam đã gửi tới Chính phủ 10 kiến nghị giải pháp để “cứu” thị trường. Trong đó, giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững. Ngoài ra cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhất là các doanh nghiệp thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý.
