Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất: Nhà nước và thị trường đều có lợi?
Tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất là một trong hai phương án do Bộ Tài chính dự thảo đang nhận được sự quan tâm của người dân. Các phương án áp thuế này nhằm không bỏ sót nguồn thu ngân sách và minh bạch thị trường.
Hai phương án tính thuế
Tại báo cáo về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Bộ Tài chính nghiên cứu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất (Ảnh: Viết Dũng).
Theo đó, đối với phương án đầu tiên, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất mức 20% (tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản).
Trường hợp thứ hai, khi không có cơ sở dữ liệu xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Chuyên gia đánh giá, nếu áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế, thị trường bất động sản vận hành minh bạch và thực chất hơn.
Hai luồng ý kiến
Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất được nhiều chuyên gia đánh giá phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó, còn có ý kiến băn khoăn trước đề xuất này.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, khi thực thi, phương án này có thể gặp nhiều vấn đề. Thứ nhất, đối với nhóm các nhà đầu tư, họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận trên một bất động sản, tức là có chi phí đầu vào tăng lên (thuế 20%, phí môi giới 1-3%) thì giá bán đầu ra sẽ cộng đúng các chi phí này và làm tăng giá bất động sản, hoặc trường hợp công chứng với giá chỉ cao hơn vài chục triệu thì sẽ gây ra thất thoát lớn. Theo ông, điều này có thể dẫn tới việc giá nhà tăng lên và đối với nhóm người mua nhà thật sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn.
Ông Tuấn nêu dẫn chứng tại Singapore, khi áp dụng thuế cho căn nhà thứ 2, thứ 3, người dân e ngại giao dịch hơn, làm những người không có nhà càng khó mua nhà.
"Với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm có hàng loạt chi phí như: Chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, chi phí lãi vay… Và nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch", ông Tuấn nhận định.
Bên cạnh đó, với thị trường bất động sản có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh, vị chuyên gia cho rằng có thể không được áp dụng phương án áp thuế 20% mà có thể vẫn áp 2% thì rất thiệt thòi cho người dân.
Ông Tuấn cũng bày tỏ băn khoăn, nếu áp dụng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất tại thời điểm này có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán, dẫn tới hạn chế giao dịch và thanh khoản.
Hiện nay, Việt Nam vẫn là một trong các quốc gia có tỷ lệ đánh thuế trên bất động sản thấp nhất, chưa đánh thuế trên phần lợi nhuận và chi phí thuế chưa quá 10%, bên cạnh đó bất động sản vẫn đang trong giai đoạn tăng giá mạnh. Vì vậy, chuyên gia cho rằng chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển.
Đồng quan điểm, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee cho rằng, phương pháp này có thể gặp phải khó khăn khi "dựa vào dữ liệu nào để xác định lãi, xác định giá vốn của bất động sản?". Ông Phúc nêu ra ví dụ: "Khi mua một căn nhà 5 tỷ đồng, bán 7 tỷ đồng, nhưng chủ nhà chỉ bảo lời có 1 tỷ, còn 1 tỷ là phí môi giới thì xác định lãi như thế nào?".
Bên cạnh đó, việc không có khung giá cụ thể cho mỗi loại bất động sản, khó xác định giá trị thực để đánh thuế chênh lệch vẫn là "nút thắt" để xác định đúng phần chênh lệch giá mua, bán.
Trước đó, tại Hội thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân hiện nay.
Theo ông Nghị, hiện nay thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch (người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ) tạo sự đơn giản, dễ thu, nhưng điều này lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán.
Ông Nghị chỉ ra, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Do vậy ông cho rằng, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. Khi đó, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "hai giá" (giá thực tế và giá kê khai), đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn.
