Những tác động của 3 luật bất động sản đến người dân, doanh nghiệp và thị trường
Với việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì từ nay, hành lang pháp lý tác động trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản sẽ thông thoáng hơn rất nhiều.
Nhiều thay đổi đáng chú ý
Ba bộ luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) đã có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8. Luật Đất đai sửa đổi gây chú ý nhất, bởi khi có hiệu lực thì bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Theo Luật Đất đai 2013 hiện vẫn còn hiệu lực, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Luật Đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá “ảo”. Nhờ đó thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, “sốt đất ảo”.
Điểm thứ hai đáng chú ý trong Luật Đất đai sửa đổi là quy định mở cho Việt kiều mua nhà. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển, có thêm nguồn cầu và hút dòng vốn từ nước ngoài. Luật Đất đai 2013 có phân biệt quyền tiếp cận đất đai giữa "cá nhân trong nước" với "người Việt Nam định cư ở nước ngoài". Tuy nhiên, khoản 3 Điều 4 của Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước.
Việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước…tránh được bất cập như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Trên thực tế, đã có không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất đai này.
Còn tại Luật Kinh doanh bất động sản, một trong những quy định sẽ thay đổi thị trường thời gian tới là quy định người mua nhà tại các dự án phải chuyển khoản cho chủ đầu tư.
Việc quy định thanh toán không tiền mặt trong mua bán bất động sản là nội dung rất mới. Khi mua bán, các bên giao dịch phải chuyển khoản, không có tình trạng mang tiền để đi thanh toán. Điều này sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch, không lo gặp các rủi ro mất tiền do cướp giật, đặc biệt là sẽ nộp thuế, phí minh bạch.
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực cũng sẽ thay đổi quy định về việc đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ đối với các dự án hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
Từ ngày 1/8, Luật Nhà ở cũng sẽ có hiệu lực với nhiều thay đổi đáng chú ý. Cụ thể, Luật Nhà ở quy định các điều kiện trong xây dựng loại hình chung cư mini. Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật Nhà ở mới đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng nới lỏng điều kiện mua nhà ở xã hội khi không còn yêu cầu điều kiện cư trú, chỉ nêu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập.
Giúp thị trường trở nên thông thoáng hơn
Theo đánh giá của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, với việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì từ nay, hành lang pháp lý tác động trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản sẽ thông thoáng hơn rất nhiều.
Các hành vi gian dối, lừa đảo trong kinh doanh nhà, đất cũng sẽ bị ngăn chặn, giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho rằng, việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng), sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về chính sách, nhất là chính sách về nhà ở xã hội.
“Trước đây, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có các nhóm vướng mắc liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)... Tuy nhiên khi 3 luật trên cùng có hiệu lực, các vướng mắc này đều được giải quyết,” ông Dũng nói.
Dẫn chứng từ việc sửa đổi Luật Nhà ở, ông Dũng cho biết những quy định mới đã được bổ sung như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn; quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hoá hơn; quy định về ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội.
Theo Phó Cục trưởng Vương Duy Dũng, các thay đổi và bổ sung trên sẽ giúp tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án. Ngoài ra, các dự án cũng cần được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng và doanh nghiệp.
“Khi đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch; qua đó sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới,” ông Dũng nói.
Anh Thư
