Cho vay kinh doanh bất động sản tăng 19,6%, tín dụng mua nhà chỉ tăng 1%

Theo dõi KT&TD trên

Theo khảo sát tại 21 ngân hàng có công bố số liệu, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,325 triệu tỷ đồng vào cuối quý II/2026, tăng 19,5% so với cuối năm 2025, trong khi tổng dư nợ của chính nhóm này chỉ tăng 11,5%. Báo cáo cập nhật thị trường quý II của S&I Ratings còn ghi nhận mức tăng 21% kể từ đầu năm. Ở chiều ngược lại, cho vay mua nhà tại một số ngân hàng đi ngang, tăng rất thấp hoặc thậm chí giảm, kể cả ở những nơi còn nhiều hạn mức tín dụng.

Số liệu của nhóm 21 ngân hàng chưa gồm “Big 4”, NCB, SeABank, chưa tính cho vay cá nhân mua và sửa nhà, cũng như những khoản bất động sản có thể nằm dưới các mục đích vay khác. Với toàn hệ thống, Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 8/2026 dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm hơn 25% tổng dư nợ nền kinh tế. Mức tăng này thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung, song tỷ trọng đã vượt vùng 24–25% mà cơ quan điều hành định hướng từ đầu năm.

Sự phân hóa cũng diễn ra giữa các ngân hàng. VIB tăng dư nợ kinh doanh bất động sản gần 58% trong nửa đầu năm, trong khi SHB chỉ tăng 7,7% và Techcombank tăng 2,6% ở khoản mục này. Bốn ngân hàng lớn nhất ở mảng này là VPBank, SHB, Techcombank và MB nắm gần 900.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 36% toàn ngành. Nói cách khác, dòng vốn không đổ đều vào thị trường mà tập trung vào những chủ đầu tư và hệ sinh thái có quan hệ chặt với ngân hàng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng 10 ngân hàng dao động 8,2–10,5%/năm nhưng chỉ áp dụng trong 6–24 tháng; sau đó lãi suất thực tế phổ biến ở mức 13–15%, có khoản lên 16%. Viện nghiên cứu của Dat Xanh Services cũng ghi nhận mặt bằng 12–14%/năm trong nửa đầu năm. Một khoản vay đã khó cân đối ở mức 8–9% sẽ trở thành gánh nặng thực sự khi chuyển sang thả nổi, nhất là khi giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đa số người dân, như chính Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc nhận định tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương ngày 13/10.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III/2026 cả nước có khoảng 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước; giá chung cư và đất nền thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II; lượng tồn kho mà 27/34 địa phương báo cáo vào khoảng 51.950 căn, lô, nền và còn tăng. Đáng lưu ý, đây mới chỉ là phần tồn kho do chủ đầu tư kê khai. Thanh khoản thấp, chủ yếu tập trung ở dự án pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi.

Về phía doanh nghiệp, báo cáo của S&I Ratings cho thấy tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của nhóm bất động sản niêm yết tăng lên 74% trong sáu tháng đầu năm, từ mức trung bình 54% giai đoạn 2022–2025. Lợi nhuận được bàn giao dự án nâng đỡ, nhưng đòn bẩy cao và dòng tiền hoạt động yếu là điểm cần theo dõi khi người mua chùn tay.

Đầu tháng 10, ACB trở thành ngân hàng đầu tiên điều chỉnh biểu lãi suất, tăng 0,3 điểm phần trăm ở kỳ hạn 6–9 tháng và 0,2 điểm ở kỳ hạn 12 tháng; lãi suất tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 6 tháng lên 7,9%, kỳ hạn 9 và 12 tháng là 8%/năm, còn kỳ hạn dưới 6 tháng giữ ở mức trần 4,75%. VPBank cũng vừa tăng 0,8 điểm phần trăm đối với tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 15 và 18 tháng. Trong khi nhóm Big 4 niêm yết ở biên 0,1–6%/năm tùy kỳ hạn, một số chương trình cộng lãi suất đẩy mức hiệu dụng lên gần 10%. Mặt bằng niêm yết vì vậy phân hóa mạnh theo từng ngân hàng và từng sản phẩm.

Theo VCBS, lãi suất huy động nhiều khả năng đi quanh vùng hiện tại khi tín dụng tăng tốc về cuối năm. TS Châu Đình Linh, tại tọa đàm ngày 13/10, đưa ra các con số làm nền cho nhận định này: GDP chín tháng tăng 9,01%, quý III tiệm cận 10%, trong khi lạm phát cơ bản ở mức 4,26% và lạm phát thực tế 4,52%. Ông cho rằng lãi suất có thể duy trì cao hoặc nhích tăng cục bộ, đồng thời khuyến cáo doanh nghiệp xây dựng sẵn các kịch bản chi phí vốn tăng thêm 1–2 điểm phần trăm. Tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu vốn lớn, còn nguồn huy động vẫn phải cạnh tranh bằng lãi suất.

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh nhắc đến một rủi ro mang tính cấu trúc: đầu tư bất động sản có tính chất dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu ngắn hạn. Khi dòng tiền ngân hàng dồn vào kinh doanh bất động sản mà cầu thực chưa theo kịp, lệch kỳ hạn cộng với tồn kho tăng sẽ làm áp lực thanh khoản và nợ xấu tích tụ dần. Phát hành trái phiếu, thị trường vốn trung và dài hạn vì thế cần được mở rộng thay vì để ngân hàng gánh phần lớn.

Dư nợ tăng thêm với nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà hàng, khách sạn và khu du lịch nghỉ dưỡng không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản. Gói ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP đã mở rộng từ 120.000 tỷ lên hơn 153.000 tỷ đồng với 11 ngân hàng tham gia; tính đến 31/8, số cam kết đạt khoảng 50.300 tỷ, giải ngân khoảng 17.500 tỷ đồng. Tuy nhiên cơ cấu giải ngân cho thấy một độ lệch đáng suy nghĩ: khoảng 15.000 tỷ đồng đến tay chủ đầu tư, còn người mua nhà nhận khoảng 2.500 tỷ.

Nếu nguồn vốn ưu đãi chủ yếu nuôi phía cung mà người mua vẫn đối diện lãi vay hai con số, khoảng cách giữa tăng trưởng 19,6% và 1% sẽ không thu hẹp bằng giải pháp hành chính. Điều thị trường cần là lãi vay ổn định hơn, các gói cố định lãi suất dài hơn, thủ tục pháp lý thông suốt và quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đủ lớn để cầu thực được đáp ứng.

Tiến Hoàng