Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản?

Theo dõi KT&TD trên

Bên cạnh việc mở rộng phạm vi miễn thuế cho các giao dịch giữa người thân, nghị định cũng siết chặt điều kiện đối với chính sách miễn thuế nhà đất duy nhất nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng, trục lợi chính sách.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026, quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Nghị định liệt kê 22 trường hợp được miễn thuế TNCN, trong đó nhóm liên quan đến bất động sản được quy định riêng tại một chương với các điều kiện khá chi tiết.

Theo giới quan sát, đây là bước cụ thể hóa cần thiết bởi trước đó, quy định miễn thuế bất động sản giữa người thân đã tồn tại nhưng còn thiếu hướng dẫn rõ ràng, dẫn tới nhiều vướng mắc khi thực hiện tại các văn phòng công chứng và cơ quan thuế địa phương.

Giao dịch bất động sản giữa những người thân trong gia đình

Nghị định quy định miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo pháp luật về kinh doanh bất động sản) phát sinh giữa các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, cụ thể gồm:

• Vợ với chồng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng đã mất); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ đã mất).
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy, con cái nhận thừa kế bất động sản từ cha mẹ, hay vợ chồng tặng cho nhau nhà đất, đều không phải nộp thuế TNCN. Đây là quy định đã áp dụng trước đây nhưng nay được nêu cụ thể hơn trong nghị định mới, giúp giảm vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng, sang tên.

Bán nhà, đất ở duy nhất: điều kiện nào để được miễn thuế?

Nghị định cũng quy định miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam. Tuy nhiên, để được hưởng ưu đãi này, cá nhân phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam (kể cả trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó).
• Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở; nếu chỉ chuyển nhượng một phần thì phần đó không được miễn thuế.

Quy định miễn thuế này không áp dụng đối với chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giao dịch đó không được xác định là chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất để hưởng miễn thuế.

Với trường hợp nhà ở, đất ở có chung quyền sở hữu hoặc chung quyền sử dụng — kể cả vợ chồng có tài sản chung — nghị định quy định chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế cho phần sở hữu của mình; người còn lại nếu đã sở hữu bất động sản khác thì phần chuyển nhượng của người đó vẫn phải chịu thuế.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được phân chia khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo bản án, quyết định của tòa án, thu nhập phát sinh từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế TNCN.

Đất nông nghiệp và đất được Nhà nước giao

Ngoài các giao dịch dân sự nêu trên, nghị định còn miễn thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất, cũng như thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân nhằm hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp, với điều kiện việc chuyển đổi không làm thay đổi mục đích sử dụng đất và đất được Nhà nước giao để trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu sau đó cá nhân chuyển nhượng diện tích đất từng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, vẫn phải kê khai và nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng này.

Một điểm mới đáng chú ý là nghị định nhấn mạnh trách nhiệm tự kê khai của người nộp thuế: cá nhân khi thực hiện giao dịch phải tự xác định và cam kết mình chỉ có một bất động sản duy nhất, đồng thời tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung kê khai.

Trường hợp cơ quan thuế phát hiện việc kê khai không trung thực, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế đã được miễn và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Đây được xem là biện pháp quan trọng nhằm nâng cao tính tuân thủ, hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách miễn thuế để né tránh nghĩa vụ tài chính.

Theo các chuyên gia, việc miễn thuế TNCN cho cá nhân chỉ có một bất động sản sẽ giúp giảm chi phí giao dịch, tạo thuận lợi khi người dân có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở, nhất là trong bối cảnh chi phí bất động sản ngày càng cao. Tuy nhiên, thay vì miễn thuế đại trà cho mọi giao dịch chuyển nhượng nhà đất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP lựa chọn cách tiếp cận thận trọng, giới hạn rõ đối tượng thụ hưởng và thiết kế nhiều điều kiện kiểm soát để bảo đảm chính sách đến đúng người, đúng mục đích.

Việc ban hành nghị định trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi được kỳ vọng góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo môi trường giao dịch minh bạch, ổn định hơn. Hồ sơ, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế hiện hành.

Minh Trí